(原標題:中海地産成“並購王”: 6年700億收購 數千萬平米土儲)
在房地産行業調整和央企重組大潮中,中國海外(00688.HK)成為並購市場的先行者。
從2010年開始,中海外開始進行大規模兼併收購,來獲取土地和項目資源,截至目前已收購三家地産公司資産,交易對價近700億,涉及數千萬平方米土地儲備,資産價值在千億以上。
在收購過程中,中海外展示了高超的收購方法和財務技巧,除了中海宏洋外,其他兩宗收購並未支付現金,而是採用了資産置換、發行新股、配股等方式。
通過收購,中海外實現了業績增長和利潤提升,連續14年保持凈利潤行業第一。
未來,並購依然是中海外的核心戰略之一。中海地産董事長郝建民在年初時曾明確表示,今年將大規模開啟兼併重組,重點是收購央企資産。
六年三次大並購
在千億級房企中,中海是目前土地儲備量最少的一家。
2015年年報顯示,截至去年底,中海在內地32個城市及香港、澳門擁有土地儲備約4144萬平方米。
在已公佈2015年銷售金額的房企中,排在中海之上的企業包括萬科、綠地、恒大、碧桂園、萬達和保利。從土地儲備來看,除了萬科比中海略少之外,其他均超過中海。恒大和綠地的土地儲備甚至超過1.4億平方米。
2010年3月,中海地産完成蜆殼電器50.1%股權的收購,涉及金額約15億港元。同年6月,蜆殼電器正式更名為“中國海外宏洋”。
蜆殼電器是光大地産第一大股東,佔70%股權。這次收購讓中海成功控股光大地産,幫助中海獲得蜆殼電器在國內6個城市擁有的約190萬平方米土地儲備。其中北京、廣州的項目均屬市中心優質地塊,進而完成了在這兩個一線城市的真正佈局。
略有不同的是,在中海係房地産開發的投資戰略和佈局中,中海專注于一二線城市,中海宏洋則專注于三四線城市。
進入2013年,一場歷時21個月的整合開始了。
2013年8月,中海外宣佈其控股股東中國建築股份,擬將旗下多個平臺的房地産發展業務注入中海地産。
去年5月,中海外宣佈收購先決條件均已達成,收購的資金以向中國建築發行新股的方式獲得。中國建築的全資子公司、中海地産母公司——中國海外集團將以25.38港元股價認購16.9億股,認購總代價約338.2億元人民幣。
直到今年1月,這場收購涉及繁雜的管理架構改革、人事變動才得以完成。
一場更大的並購讓中海迎來新契機。今年3月14日,中海發佈公告稱,將收購中信旗下完成整合後的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業務,總建築面積約2400萬平方米。
收購項目的初始代價為人民幣310億,將按兩種方式支付:中海將向中信配發約10%股份,合共代表297.24億元價值;中海將向中信轉讓其資産對價,價值約61.5億元。
交易完成後,中信將持有中海地産10%股權,成為中海地産第二大股東。
相比去年4144萬平方米土地儲備,如果與中信的交易順利完成,中海土地儲備將擴張50%。尤其是增加大量一二線核心城市項目,對於一向獨立開發為主的中海而言,這有利於其規模進一步增長。
中海外內部人士表示,中海獲取土地資源的方式,便是並購重組,公司傾向於收購上市公司的凈地,並且通過多種方式獲取資源,儘量爭取節省現金支出。
中海中信的這次合併將在什麼時候完成?中海外主席兼行政總裁郝建民在3月18日的業績發佈會上表示,如果相關部門的流程等工作順利,預計交易可以在5-6個月之內完成。
房地産與金融資深評論人黃立衝認為,這麼大資産出售,涉及的審批、評估程式相當複雜,內部融合肯定會有阻力,還要看執行結果。
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