地産中國網訊 3月5日上午9時，第十二屆全國人民代表大會第四次會議在人民大會堂開幕，國務院總理李克強現場做2016年政府工作報告，三五萬字的工作報告洋洋灑灑，涉及國民經濟和社會發展的方方面面。細緻看來，儘管直接涉及房地産的內容並不算多，但其中有不少資訊對於把握未來樓市發展卻是至關重要的。

下面，小編就為大家梳理一下政府工作報告中涉及房地産的幾大要點：

要點1：繼續寬鬆的貨幣政策，降息、降準仍有空間

報告：穩健的貨幣政策要靈活適度。今年廣義貨幣M2預期增長13%左右，社會融資規模餘額增長13%左右。

解讀：今年廣義貨幣的預期增長目標是13%，同比增加18.1萬億元。1月新增投放2.4萬億，接下來還有15.7萬億元的新增額度，接近2015年全年水準。總體，今年的貨幣政策比去年更寬鬆，説明央行還有降息、降準空間。隨著流動性進一步充裕，銀行對首套兩成首付和二套三成首付的積極性會上升，按揭利率優惠力度也會進一步加大。

要點2：全面實施營改增  試點範圍擴大到房地産

報告：今年全面實行營改增。適度擴大財政赤字，主要用於減稅降費，進一步減輕企業負擔。今年將採取三項舉措。一是全面實施營改增，從5月1日起，將試點範圍擴大到建築業、房地産業、金融業、生活服務業，並將所有企業新增不動産所含增值稅納入抵扣範圍，確保所有行業稅負只減不增；二是取消違規設立的政府性基金，停徵和歸併一批政府性基金，擴大水利建設基金等免征範圍；三是將18項行政事業性收費的免征範圍，從小微企業擴大到所有企業和個人。實施上述政策，今年將比改革前減輕企業和個人負擔5000多億元。同時，適當增加必要的財政支出和政府投資，加大對民生等薄弱環節的支援。創新財政支出方式，優化財政支出結構，該保的一定要保住，該減的一定要減下來。

解讀：將所有企業新增不動産所含增值稅納入抵扣範圍後，不僅解決了重復繳稅的問題，帶來的企業實際稅負的減少也意味著購房總成本將有所降低。

所謂“不動産所含增值稅納入抵扣範圍”是指：企業購置房産用於增值稅應稅項目，其購置房産交的稅款可按規定計算出增值稅進項稅額進行抵扣。將所有企業新增不動産所含增值稅納入抵扣範圍，這其實是對目前企業購置不動産行為的鼓勵和刺激。企業後續購置廠房等物業的熱情將加大，對於一些商業、寫字樓的去庫存有積極的利好。同時也使得部分企業有能力和動力去投資房地産物業。

而具體到房企本身來説，可能會有兩方面的變化：第一，企業管理模式的轉變。房企的大減負時代已經到來，通過營改增政策的落實，一些業務操作規範、各類收支票據齊全、財務健全的房企，容易享受減負的利好。而一些包括供應商材料採購、成本核算不清晰的房企，反而會增加稅負。所以這個政策會使得房企有動力去改進企業管理模式和財務核算模式；第二，企業産品開發模式的轉變。從房企避稅的角度看，後續精裝修住房的投資力度或加大。因為從抵扣進項稅的角度，精裝修住房能夠擴大抵扣額度，這使得傳統的毛坯房的投資規模或減少。

要點3：部分城市房價狂飆要不得  樓市平穩最重要

報告：推進城鎮保障性安居工程建設和房地産市場平穩健康發展。

解讀：這句話其實點出了目前房地産政策的兩個痛點：第一是住房背後的公平性還有待解決，第二是房地産市場的波動性還有待進行干預。所以後續保障房的投資依然會加大，各地或在大型居住社區的建設方面加大力度，也不排除在此類大型社區的建設過程中加入街區制、海綿城市等內容；

而從房地産市場平穩發展的提法來看，從2014年房地産市場大降溫到今年2月份以來不少城市樓市的飆升，事實上已經體現出較大的波動性，從而影響了市場預期。所以，後續政策層面會繼續加強對房地産市場穩定性的研究和管控，就眼前一線城市房價的飆漲勢頭而言，可能後續會出臺相應的降溫政策，以穩定市場。正如住建部部長陳政高在“兩會”期間所表示的那樣，北京、上海、廣州、深圳等一下城市不僅限購不會放鬆，而且部分城市可能還會實行更為嚴格的限購，同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策，同時還會加強打擊各種交易當中的違法違規行為。

要點4：棚改將激發更多需求助力去庫存

報告：今年棚戶區住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例

解讀：這句話實際上是對棚戶區改造的供應和分配環節都做了強調。從供應層面看，改造600萬套棚戶區住房，一方面能夠加快改變棚改區域居民的住房條件，另一方面也使得棚改本身成為去庫存的一個有力手段。

從棚改的貨幣化安置比例角度看，通過貨幣化安置的方式，能夠使得棚改相關居民獲得較好的財政補貼和貨幣補貼，進而使得其有較好能力去購置其他商品住房，這事實上將釋放更多的購房需求和消費需求，反過來助推去庫存。

與2015年不同，今年的政府工作報告中沒有提到保障性安居住房的建設量，並強調提高棚改貨幣化安置比例。預示著2016年可能會減少保障性住房的供地量，這部分減少的供地如果能夠全部用於商品房建設，不僅會緩解當前再露苗頭的恐慌性購房行為，保障、商品混搭地塊的減少也有利於商品房品質的提升。

要點5：房貸利息抵個稅或出臺  購房杠桿將進一步提高

報告：完善支援居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求

解讀：實際上體現了目前對住房消費需求積極培育的政策導向。“合理消費”四個字可以理解為對二套住房消費需求的認可，同時也是鼓勵購房者積極置換新房。通過對此類需求進行稅收和信貸政策的支援，能夠促使購房者有相對較低的購房成本。所以，繼之前出臺的降低契稅、營業稅，降低首付比例等政策之後，今年政策仍會保持寬鬆，稅收方面，房貸利息抵扣個稅預計會很快出臺；信貸政策方面，除落實現有的首付政策外，極有可能繼續降低首付比例，甚至到1成首付，正如周小川行長所言，國內家庭房貸杠桿仍有空間，與此同時，房貸利率下調（尤其是二套利率）和加快利率市場化並行，2016年住房消費的門檻和成本將進一步下降。

要點6：地方去庫存新政將繼續狂奔

報告：因城施策化解房地産庫存。

解讀：基本上可以認為在今年3-6月份，各地會繼續出臺地方版本的去庫存政策，不排除一些低首付的購房政策出現，關鍵要看各地政策的匹配度。接下來的房地産政策預計從以下幾個方面著手：庫存過高的二線和三四線城市會大幅減少甚至暫停新增土地供應；一線和熱點二線城市將著力加大土地供應量，來平抑當前供不應求導致的價格上漲。

調整住宅和商辦的比例，已經出臺規劃的靈活轉性；取消不符合市場實際的政策，如70/90、有條件、門檻的購房入戶等類似政策。

要點7：公租房申請難度會降低、覆蓋人群更廣

報告：建立租購並舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應範圍。

解讀：購租並舉的住房制度的建立基本上可以認為是中國正嘗試建立房地産第四級市場，而此前一級土地市場、二級新房市場、三級二手房市場的發展總體成熟，目前對於四級購租並舉市場的建立，可能需要部分房企轉變去庫存思路，從賣房轉變到租房的策略上來。對於部分亟需回籠租金的房企而言，可以嘗試資産證券化的開發思路，進而使得房企能夠一次性回收相應的租金貼現值。同時，可以看到，今年公租房的改革力度會更大，對於城市部分租房群體來説，後續申請公租房的難度會降低，即後續會對外地就業群體會放開公租房申請的資格。

要點8：新型城鎮化將繼續帶來大量住房需求

報告：推進新型城鎮化和農業現代化，促進城鄉區域協調發展。要深入推進以人為核心的新型城鎮化，實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶，完成約1億人居住的棚戶區和城中村改造，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。到2020年，常住人口城鎮化率達到60%、戶籍人口城鎮化率達到45%。

解讀：以現有的人口增長率和常住人口城鎮化率增長目標測算，十三五期間，每年新增常住人口約1500萬人，以此測算，城鎮化率提升帶來的新增住房需求大約為12.7億平方米；另外舊城改造（包括棚戶區和城中村改造）帶來的新增住房需求大約15.7億平方米。新增需求巨大，十三五期間房地産行業仍會平穩健康發展。

要點9：居住證含金量很高  加快覆蓋未落戶人口

報告：將深入推進新型城鎮化，加快農業轉移人口市民化。深化戶籍制度改革，放寬城鎮落戶條件，建立健全“人地錢”掛鉤政策。擴大新型城鎮化綜合試點範圍。居住證具有很高的含金量，要加快覆蓋未落戶的城鎮常住人口，使他們依法享有居住地義務教育、就業、醫療等基本公共服務。發展中西部地區中小城市和小城鎮，容納更多的農民工就近就業創業，讓他們掙錢顧家兩不誤。

解讀：“人地錢”掛鉤首次在政府工作報告上出現，是指財政轉移支付與農業轉移人口市民化掛鉤、城鎮建設用地新增指標與農業轉移人口落戶數掛鉤、基建投資安排與農業轉移人口市民化掛鉤。

三者掛鉤，有利於調動地方政府吸納農業轉移人口落戶的積極性，加快推出城鎮化進程，常住人口的增加必然帶來新增購房需求的擴大，利於二、三線城市樓市去庫存目標的達成。

從去年年底政策導向看，農民工進城買房將成未來一段時期去庫存的著力點。但現有的信貸和稅費等政策基本都是著力刺激需求，治標沒治本，沒法真正刺激農民進城就近落腳城市。《報告》提出，今年要放寬城鎮落戶條件、健全"人地錢"掛鉤政策、提高居住證含量等舉措，説明農民工進城政策配套開始逐步完善，全面的制度性安排預計將加快出臺。