（原標題：商業地産庫存承壓 全國寫字樓空置率近兩成）

與住宅相比，商業地産庫存規模相對較小，但景氣程度和經濟形勢密切相關，而商業地産的地價、建造、後期運營成本明顯高於住宅，對資金的吸納能力亦強于住宅。且土地性質轉變難度大，其庫存問題不應被忽視。

本報記者 張敏北京報道“在全國房地産庫存中，存在一個難點，是"非住宅庫存"。”全國政協委員、上海社科院研究員張泓銘近日向21世紀經濟報道記者表示，這部分庫存包括商鋪、辦公樓、綜合體及工業、旅遊等産業地産。且土地性質轉變難度大，容易被人忽視。

在樓市“去庫存”的大環境下，房地産庫存結構性問題漸漸浮出水面。根據多家機構的統計，與住宅面臨的高庫存相比，我國商業地産的庫存情況更為令人擔憂。

RET睿意德中國商業地産研究中心的數據顯示，截至2015年12月，全國寫字樓平均空置率18%，商業營業用房空置率高達30%。足以反映其過剩程度。

此前幾年的商業地産投資熱，以及近期的經濟增速下行，被認為是商業地産庫存高企的主因。分析人士認為，共用經濟的興起，創客空間等平臺的出現，為商業地産去庫存提供了一種路徑。但要做到大規模去化，仍需一個長期的過程。

庫存集中二三線城市

關於我國房地産的庫存總規模，目前並無權威數據統計。但商業地産的總體過剩情況嚴重，早已為業界普遍認同。

根據RET睿意德中國商業地産研究中心統計，截至2015年12月底，我國商業地産庫存達2.66億平方米，其中寫字樓待售面積比11月份增加128萬平方米，商業營業用房待售面積增加458萬平方米。“商業地産面臨比住宅更為嚴峻的去化壓力，過剩現狀明顯。”該機構表示。

盈石集團研究中心的統計數據也顯示，截至去年第三季度，目前全國開發商旗下無法産生租金或銷售收入的商業項目體量已經達到2.5億平方米，為歷史最高水準。

與住宅庫存相比，商業地産庫存的規模相對較小，但由於商業地産的地價、建造、後期運營成本都明顯高於住宅項目，因此其對資金的吸納能力要強于住宅。

商業地産庫存主要集中在二三線城市。就寫字樓市場而言，根據第一太平戴維斯的觀點，一線城市作為重要的商務、金融中心，吸引了大量跨國公司與國有企業前來設立區域總部。因此，一線城市的寫字樓空置率也處於全國最低水準。相比之下，近年來二線城市的甲級寫字樓存量迅速增加，需求卻十分疲弱，因此空置率攀高。

根據該機構的數據，全國主要城市中，北京、上海、深圳的甲級寫字樓市場規模大，空置率都在10%以下。杭州、武漢、成都等地的甲級寫字樓空置率均超過20%；瀋陽、重慶、長沙都超過30%；無錫情況較嚴重，甲級寫字樓市場的空置率超過了50%。

近期擬施行“零首付”政策引發關注的瀋陽，便在2015年迎來商業地産的供應高峰。數據顯示，截至2015年末，瀋陽寫字樓空置率同比上升10.9百分點至40.6%。甲級寫字樓租金降至每平方米每月人民幣132.7元，較上半年下跌2.0%。且瀋陽市甲級寫字樓市場未來仍有大規模新項目入市，將繼續加劇庫存壓力。

即便是住宅供應不足，房價上漲迅速的蘇州，也面臨商業地産供應過剩的現象。根據第一太平戴維斯的統計，蘇州的甲級寫字樓空置率也超過20%。

商業零售市場的庫存分佈大致相似。天津、瀋陽、無錫、青島等地的空置率明顯高於其他熱點城市。第一太平戴維斯表示，近年來不少城市的商業零售市場供應較足，空置率呈“膨脹”之勢。