信貸泡沫的溢出效應

面對2015年深圳暴漲、2016年開年的這一波一線二線共振的瘋狂行情，幾乎所有的參與方都沒有預料到，他們也都在思考，背後的驅動力是什麼？

在眾多房地産業內人士看來，這一波上漲行情，與一系列樓市去庫存政策有關，其中最重要的是貨幣和信貸因素。

李迅雷指出，在2011年之前，中國房價上漲是人口驅動，2000-2011年存款利率從2.25%提高到了2.75%，同時，存準率則從8%大幅攀升至18.5%。從貨幣政策的大方向看，這10年是收緊的。但貨幣政策的不斷收緊卻未能阻止房價的飆升，這10年全國平均房價上漲4倍左右，可見這一時期的上漲主要是人口紅利所致。

而到2011年之後，房價更多體現為貨幣現象，自2009年開始，廣義貨幣M2規模超常增長，超過美日成為全球最大。2010-2015年5年間，貨幣政策總體趨於寬鬆。如2010年的一年期利率為2.75%，存準率為18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存準率降至17%。

但統計數據顯示，2010年年末至2015年11月，一線城市房價累計上漲45.53%，深圳上漲77.2%。二線城市的漲幅僅為10.73%，三、四線城市房價同比則不斷遞減，這5年整體房價漲幅遠遠低於此前的10年。

其中，2015年分別有5次降息和降準，故房價表現大大好于2014年。深圳樓市的瘋狂，激增的信貸也是重要推動因素。深圳銀行界人士預計，2015年深圳住房貸款餘額超過了6000億，填平了深圳幾乎所有區域的房價洼地。

2016年1月，貨幣和信貸刺激繼續。根據央行發佈的數據，當月人民幣貸款增加2.51萬億元，規模創單月曆史新高。其中，住戶部門貸款增加6075億元，中長期貸款部分增加4783億元。這意味著，即便不算房地産開發貸款，1月新增貸款中，也有相當部分流入了房地産領域。

與此同時，伴隨深圳市場風險的上升，信貸泡沫開始溢出，來到了上海、南京等地，以及一線城市周邊，如北京附近的燕郊、深圳附近的東莞、惠州。

平安證券銀行業研究團隊（以下簡稱“平安證券”）研究指出，2月信貸仍可能一定程度上延續1月的強勁增長，但規模會有所收斂。

另一方面，客觀來看，部分二線城市確實也存在價值的上漲空間。

以南京為例，2015年南京産業結構中第三産業佔據57%，比重位列國內第五，僅次於北上廣深。

從樓市基本面來看，2015年南京樓市庫存、供求比均大幅回落，年底消化週期降至3.8個月，是全國去化壓力最輕城市；2015年南京市房地産投資同比增長27%，新開工面積同比大增32%，在全國商品房投資滯漲、新開工面積回落的大環境下很罕見。

易居中國聯席總裁丁祖昱指出，一方面受規劃利好帶動，另一方面受2015年土地價格快速上升影響，南京樓市走向依舊看好，二線城市領頭羊地位不可動搖，2016年房價還會繼續攀升。