2016年,商品房成交可能迎來“小年”,房價總體穩中略升。房地産投資將企穩,但回升拉力較弱,直接原因來自拿地和開工的拖累,深層原因則在於庫存高且去化難。政策將從供需兩側同步發力,房地産行業去庫存大幕開啟。
一、房企融資成本與居民置業成本“雙降”
近一年來,我國總體上保持穩健偏松的貨幣政策,為資金密集型的房地産行業提供了充足的流動性支撐,有利於在行業整體利潤率下行階段為開發企業緩解資金鏈壓力。社會融資成本的明顯下行,加上短融、中票、再融資、公司債等多元融資渠道的放開,房地産開發企業有了主動優化債務結構的機會,低成本融資戰場由海外重新回歸國內。去年房地産企業境內共發行336隻公司債,共計4304.95億元,佔同期公司債總體規模的43.38%。相比銀行貸款、海外發債、信託等融資方式,房企通過發行公司債能節約30%-70%的融資成本節約。儘管目前開發企業到位資金來源尚未出現結構性顛覆,但來自銀行的貸款和利用外資部分的增速和佔比已出現了明顯下降,直接融資比例提升將是未來趨勢。信用評級較高的大型房企能獲得更為低廉的融資成本。能否憑藉品牌、背景等獲取優質資金渠道,也將成為拉開房企差距的一項能力。
居民的購房成本也有效降低,月供的下降能對衝一定幅度的房價上漲。按100萬房貸、等額本息測算,20年期和30年期個人按揭貸款月供相比2014年11月本輪降息前分別下降12.6%和16.5%,相當於可對衝14.4%和19.8%的房價上漲幅度。
二、成交將迎“小年”,投資待破“冰點”
商品房成交可能迎來“小年”,房價總體穩中略升。去年商品房成交的迅速拉升很大程度上歸功於寬鬆政策的持續作用,銷售額如預期創歷史新高。預計2016年高頻率、微刺激的政策繼續,銷售仍能維持較好的形勢,然而成交對政策的彈性將降低,高基數和需求井噴後的平穩釋放將造就銷量增速小年,銷售面積和銷售額同比增速將放緩。房價將穩中略升,大中城市新建商品住宅與二手房均價同環比都將逐步改善。但總體而言,高庫存問題與樓市看跌預期限制了全國範圍內價格上漲的動力。
從結構上看,由於量價提升扎堆于一線及天津、南京、杭州、武漢等重點城市,市場預期將向這些城市看齊。預計2016年重點城市由於資源的稀缺和需求的集中,還能相對保持現有的成交量,房價維持升勢;部分二線城市經過近一年的需求透支,後續銷量很難再維持目前的水準,房價上漲動力較小;對於需求端囿於人口凈流出、疊加供給端受制于庫存高企的三、四線城市,若不通過多種方式推動去庫存效率,即便開發商降價也可能有價無市,部分待開發項目也可能面臨開發即告虧損甚至爛尾的窘境。
房地産投資等待“解凍”,回升拉力較弱。與銷售穩步提升形成強烈反差的是投資的持續低迷,去年全國房地産開發投資同比名義增長僅1.0%。以往銷售與投資增速間都有良好的滯後互動效應,而這一次“銷售啟動—資金改善—投資企穩”的傳導鏈條似乎並不敏感。在前二者都已出現明顯回暖的情況下,暖意並沒有繼續延伸到投資端,反映出開發企業對資金運用於拿地和擴大開工等建設活動的謹慎。
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