（原標題：讓利於民對房地産去庫存意義重大）

要想防止國際資本做空人民幣影響我國經濟增長、結構轉型、産業升級，先得“安住”內部經濟增長，特別是經濟增長方式的成功轉型，關鍵還是房地産能否成功去庫存。因為房地産穩定與否是牽涉幾十個行業的産業鏈條能否順暢運作的關鍵節點。三四線城市房地産在政府與地産商共同讓利當地居民過程中，或將形成化解國際資本惡意做空的重要力量。因此，地産商讓利出力，正當其時；地方政府去庫存時讓利為民，功在當下，利在韆鞦。

剛進入2016年，人民幣匯率突然在國際空頭打擊下大幅貶值，A股市場為之劇烈震蕩。A股市場新春後會如何？得看國內房地産市場的情況。

實現經濟增長、結構轉型、産業升級等目標，首先得“安住”內部經濟增長，特別是經濟增長方式的成功轉型。今年，是“十三五”計劃實施開局年，也是供給側改革開局年，開局順利於否，關鍵就看地産能否成功去庫存，因為房地産穩定與否是牽涉幾十個行業的産業鏈條能否順暢運作的關鍵節點，也是保增長的基礎工程，更是破解“索羅斯”們關鍵武器。

房地産投資增速下降，已嚴重拖累中國經濟增長。去年12月的中央經濟工作會議把化解房地産庫存列為今年經濟社會發展五大任務之一。從政策組合看，眼下已從前期的限購轉向鼓勵購買。上周的國務院常務會議提出“放寬農業轉移人口落戶條件，除極少數超大城市外，全面放開高校畢業生、技術工人、留學歸國人員等落戶限制，讓他們儘早在居住地享有義務教育、就業、醫療、法律援助等多項基本公共服務。”據報，重慶、廣西、河南等正利用財政手段，引導鼓勵購房，給予購房的農民以切實優惠。而化解三四線城市商品房供大於求的矛盾，除了通過財政手段解決“買得起”的必要條件，還得解決在當地“想買房”的充分條件，即三四線城市重點在教育、文化、商業、醫療、安全、交通、生態等問題上下工夫，這既是建設社會文明的核心要義，也是做好安內的基本民生工程。

看地産商的業績，有央企背景同時在一線城市佔比較高的大型地産商都還不錯。在去年前11個月銷售金額榜單中，萬科等前7家房企銷售業績均超1100億。30家典型企業中有15家（含萬科）完成全年業績目標的90%，其中6家企業已超額完成全年業績目標。大型地産商業績好，加上一線城市醫療教育等基礎設施發達、城市土地供不應求，預期這些大型央企地産商還會繼續保持較好的業績。這麼看來，一線城市地産商在相對供不應求背景下，要其降價不太可能。現在日子難過的是三四線城市庫存較大的地産商，地方政府通過財政手段刺激“購房”，或可取得一時成效，但卻消除了地産商降價的可能性。化解三四線城市地産庫存的唯一辦法，是地産商適當降價+地方財政補助，共同讓利購房者，“對衝”三四線城市在教育、醫療、交通等方面的“不足”，即通過讓利“對價”促銷。

通常，衡量房價水準與居民的住房需求相匹配的程度的房價收入比，6至7屬合理區間。2014年全國35個大中城市房價收入比均值為10.6，2015年深圳房價收入比為20.2，超過了北京、廈門、北京、上海、廣州、杭州和福州，而這7座城市房價收入比分別達15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8。一線城市房價收入比過高，既有其教育、醫療、交通、商業等附加值原因，又有土地供不應求的推升原因，更有一線城市是以全國甚至全球高收入者是否樂意居住為參考系數。三四線城市在地産出現價格拐點後，投資性需求萎縮，外來人口輸入性需求消失，依靠當地居民來消化庫存，房價收入比相對有效。地方政府在財政或稅收補助時可以按房價收入比6至7區間制定對購房者的補助或對降價的地産商的稅收優惠，形成合理、公開、公平的“對價”促銷體系，防止政策多變導致當地人口對房屋需求的萎縮。

自1998年開始大力推行房産商品化直到2014年，我國房地産業經歷了16.5年持續上升的整體牛市。自2014年起，從六維利益主體看，人民幣貶值形勢遏止了境外（國際）資本將地産作為套利平臺的積極性。在産業轉型升級過程中，新興産業逐步唱主角，地産作為國民經濟支柱地位的比重將逐漸下降，擴産能概率不大；地方政府以房價上升作為土地財政前提的條件盛景不再，債務置換與PPP等推出，地方政府對地産依賴的“臍帶”將逐步脫離；二三線城市地産商只要推出房源就掙大錢，房價全面上升導致居民投資房屋作為投資品的時代逐步過去，而目前庫存問題最嚴重的恰好就在這些城市。因此，地産逐步回歸“住宅”功能的時代，住宅所在城市的教育、醫療、商業、交通、安全等發展水準，將成為投資者購買與地産估值的重要標桿。基於上述六維利益主體的分析，為對衝當前教育醫療等方面的不足，需要地方政府政策讓利與地産商讓利。

據國家統計局最新公佈的數據，目前我國的房地産庫存達7億平方米，增長15.6%，達歷史峰值，住宅佔據63%。按常規，這樣的庫存需要五年消化。各地正從稅收、金融、重組合併等多方面支援去庫存措施。已經推出的去地産庫存政策能否達成目標，一看政策本身的含金量即究竟讓利多少；二看政策組合的供應結構與購房者需求結構是否匹配；三看政策組合能否獲得房産商的響應；四看未來政策配套措施能否激發消費者的信心，即未來三四線城市的醫療、教育、商業等能否通過“網際網路+”實現與一線城市共用發展，進而解決當下購房者的顧慮。如果在上述四項上能有政策創新，三四線城市的去庫存化政策能真正符合民心所向，如果在中央積極的財政政策與寬鬆的貨幣政策的支援下，地方經濟穩定，購房者未來收入預期穩定，就有可能將已經延後的剛性需求激活，從而盤活三四線城市的地産庫存，實現三四線城市地産從滯銷向新常態的過渡，即房價穩中有價，銷售逐步回暖。

倘若能達成這樣的政策目標，則三四線城市地産在政府與地産商共同讓利當地居民過程中，或將形成化解國際資本惡意做空的重要力量。因此，地産商讓利出力，正當其時；地方政府去庫存時讓利為民，功在當下，利在韆鞦。

（作者係中山證券首席經濟學家，研究所所長）

來源：上海證券報