【地産中國網•獨家盤點】房企千億“軍團”中，第一梯隊與第二梯隊的差距進一步顯現。

回顧2015年全年成績單，“大哥”萬科2614億元銷售金額，保利地産1541.04億元。在可謂房地産行業銷售大年的2015年，保利地産並未完成年初制定的銷售任務：1600億元，完成率為96.3%。

這在億翰智庫上市房企研究中心主任張化東看來，主要與保利地産去年下半年的推案節奏、項目佈局有關。此前，保利地産在一線城市佈局比例並不很高，未來一線城市的市場行情，可能會向保利佈局較多的二線城市傳遞。

這背後亦反映出相關問題。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：一方面，保利地産在一定程度上沒有抓住2015年市場復蘇機遇；另一方面，部分潛在客戶已流失到包括恒大在內的相關企業中。

這折射出中國房地産行業強者恒強的特性。2015年，地産行業變革的力度，或超過過去十幾年總和。馬太效應，市場份額向擁有品牌優勢、規模優勢、成本優勢等大型房企轉移。在此基礎上，房企表現為：多元、轉型、退出、跨界、去庫存……

以往做事風格頗為低調的保利地産，在2015年借由“保利是個P”這一頗具影響力的品牌活動，重點推出保利的5P戰略，調整動作較大，表達出戰略轉型的決定。

在當前國企改革，資源配置優化的大背景下，保利地産的轉型路徑，與其他房企而言，有何借鑒價值？

激進拿地是否存風險？

在大部分房企謹慎拿地的2015年，保利地産依然“大手筆”拿地。

相關數據顯示，2015年或單獨或聯合拿地涉及的金額超過600億元，成功拿地40余宗。其中，1-8月拿地相對保守，拿地金額僅116.6億元，規劃建面466.0萬平方米。9-12月，拿地金額則高達539.9億元，規劃建面841.8萬平方米，為同期銷售面積的1.86倍。

值得一提的是，2015年最後一個月，保利地産分別在廣州、珠海、上海、成都、泉州、合肥及佛山共收穫了8宗地塊，項目用地面積總計為104.99萬平方米，總成交價為130.66億元。

從9月以來，保利地産不僅拿地規模明顯增加，從區域上來看，基本延續一二線戰略，不強調三四線城市佔有率，一線戰略是保利的重頭戲。

嚴躍進分析認為，對於保利地産來説，其在2015年1-8月份總體聚焦在去庫存導向上，而到了9月份後，整個銷售業績得到快速提升，這時候保利地産在投資層面也快速做出反應，在土地市場上積極拿地，這充分顯示，保利的投資態度轉向積極，對行業發展前景轉為樂觀。

激進的拿地的背後，離不開較強的融資能力。除了多次現身土拍現場外，保利地産全年12月在資産市場上的表現也較為突出。

12月16日，保利發佈公告稱，非公開發行A股股票的申請已獲中國證券監督管理委員會批准。除定增融資外，保利地産還于近日發行了150億元的公司債券。

由於對規模擴張的偏好，作為A股市場的地産龍頭，保利地産過去幾年杠桿率在同類房企中較為偏高，其經營活動産生的現金流量凈額數年來持續為負。

克而瑞研究中心高級分析師房玲表示，經營性現金流包括現金的流入流出，預付賬款變化，營業成本的確認等方方方面面的加減，與竣工節奏，賬款收發方式都有關係。從企業規模上來講，這塊的問題並不大。一般很少會去關注企業經營性現金流的問題，大家更多關注利潤、債務方面的問題。

 “2015年央企整體拿地太少，信用背書帶來的融資能力較強，本身保利融資成本不高，而融資成本表現出其他公司對他的認知。實際上，保利並不是風險較高的企業，畢竟有央企的背景給他信用背書，所以現金流為負是正常的，開發商現金流不為負的話，充分説明在規模上就沒有往上看的空間了。”張化東説。

持續擴張背後，項目是否能夠加快回籠資金，這個問題的關鍵。若達不到這個要求，較快節奏的土地儲備，可能會形成一種新的風險。

嚴躍進建議，2016年保利要和目前房地産週期進行結合。比如，預計房地産市場最火熱階段體現在2016年三季度，所以目前已有的土地開發應積極和此類事件節點相對接，而且要適當安排好推盤節奏，踩對時間點，才能在銷售方面獲取較好優勢。否則集中拿地可能會導致2016年運營資金方面增大壓力。