編者按：媒體餐聚成為華遠地産近十年來的年終例牌菜，而主菜仍然是任志強。即使任志強已于去年卸任北京華遠地産董事長，但他的知名度與“敢言”的“大炮”風格依然使其一舉一動皆受關注。

2015年12月26日正午，任志強在華遠地産媒體餐聚前就最近房地産行業的時政大事發表了一番言論，其中不乏豐富的數據與獨到的觀點，更有透露個人所得稅衝抵房産稅等新政的動向，觀點地産新媒體力將此間發言充分、全面地呈現，以饗讀者。

2015年12月26日中午，如往年一樣，觀點地産新媒體照例受邀出席了華遠地産的年終媒體餐聚，華遠地産董事總經理孫懷傑也在席間應酬，而毫無例外，退休了的任志強也仍然是此次活動的主角。

穿著黑色長大衣、聊著電話出場的任志強依然是隨性之至，但慈善則繼續是他“演講”的開場白。

動筷之前，在熱氣騰騰的火鍋小爐後面，任志強不無得意地表示自己為阿拉善發展了將近300個會員，已經超出了最初上任會長時候定的發展200多會員的目標。“這兩年，一半以上的時間在阿拉善。”

此外，任志強少不了要向大家透露的當然還有他的讀書會，目前已經在上海、廣州、武漢等開了大概60場，表示明年還準備做10個書院。

他如此評價自己現在的工作狀態：“公益現在成為最主要的內容，你們都看《大炮有約》，那是浮雲，核心的還是在公益上。”

雖然慈善是目前主要的工作內容，但對於從事了大半輩子的事業，房地産肯定還是任志強關注的重點。

“房地産的工作今年還在繼續，還有個商會執行會長和協會副會長還沒辭職，明年還有一年，改選完了估計也就都不當了，一心一意做我們的公益事業去。”

而正因為目前還身在房地産行業，所以對於房地産以及行業所關注的問題自然是脫不開的話題，尤其中央經濟工作會議近日給出了有關房地産行業的幾點“指示”，“任大炮”更是不可能沒話説。

何謂過時限制性措施？

事實上，中央經濟工作會議上涉及的很多內容都被業界所熱議著，但在任志強看來，前幾年都是國務院出政策，但沒看見黨的工作會議上重點提關於房地産的調控，所以這次意義重大。

“什麼叫過時？2012年出的這些政策，重點就是限制投資投機購房，這次告訴你，自然人可以自由買房了。”對於取消過時的限制性措施一説，任志強可謂十分贊同。

但他提到一點，就是黨中央在鼓勵自然人買房的同時，要求發展住房租賃市場。

其實一些西方國家早有類似的政策，“在德國和其他一些國家有些政策，一個人可以擁有第二、第三、第四、第五套房，你擁有多少套房都沒關係，但是只要你把這個房子不交給住房合作社用於公共出租，就要收房産稅，雖然偶爾居住也要收。”

“但是德國有一個規定就是，每個人擁有的第二套住房，只要你交給住房合作社統一來出租，就不算你是擁有第二套住房，它算投資品，投資品和個人住房在德國是兩個概念，所以德國私人住房擁有率只有40%多一點，大部分是出租房。出租房裏頭，光住房合作社裏面國家的大概是佔10%左右，75%到85%是私人和機構擁有的第二、第三套住房，然後交給住房合作社用於投資。”

對此，任志強一再強調，限制投資、投機購房是過時了，這次修改的過時裏頭，這一點需要做調整。他還把握十足地預測：“現在看來三套是可以買的，過時限制裏頭一定會取消三套和一二套之間的差別，首付差別可能也得取消。”

但對於大家最關心的取消限購，他認為並不是所有城市都會把限購都取消。“大概41.5個城市已經取消了，還剩4個半，有一個城市局部取消，還有4個城市就是一線城市，我覺得取消不了。”

限制房價與稅收改制

聊完“過時的政策”，任志強停頓了兩秒，開始談及限制房價。

對於中央經濟工作會議提出的“適當降低商品住房價格”説法，他直言指出，其實目前庫存大量積壓的三四線城市都在降價，70個大中城市有30多個是降價的，還有10個是持平的，有些已經降到沒什麼利潤了，但是還賣不出去，主要是我們的政策不夠好。

據觀點地産新媒體查閱國家統計局12月18日公佈的數據，11月份70個大中城市中，與上月相比，新建商品住宅價格下降的城市有27個，上漲的城市有33個，持平的城市有10個。與去年相比，70個大中城市中價格下降的城市有49個，上漲的城市有21個。

對此，任志強給出忠告稱，雖然這次鼓勵大家降低房價，其實大家都知道，越跌的時候越沒人買，所以鼓勵大家要合理調整。

由此，他認為降房價未必是刺激購房慾望的好手段，而是要解決第二套住房的稅收問題，但這仍存在不公平，應該改由減免個人所得稅衝抵房産稅。

“我們現在看到已經有6個省市取消了一些利率及首付差別，另外有一些省市出臺了稅收減免，最高補貼的可能到了房價的1%……有兩個省市特別標明瞭4%以上的契稅減半。4%以上的契稅是什麼意思呢？就是大房子、好房子，鼓勵大家改善性居住和奢侈性需求，我覺得這不太公平，不如減免個人所得稅衝抵。”

他還透露，今年參加了大概3次財政部、稅務總局、國務院財稅所的研討會，其中很重要一個就是個人所得稅住房利息減免。

“討論中有這個稿子，但是什麼時候提交不知道，因為這個要經過全國人大。其實這個不用全國人大，地方政府完全有權力出，如果你減契約稅那點錢，還不如把它變成個人所得稅減免。”

演講中總能數據、案例信手拈來的任志強，繼續引用其他地區及國家的稅收演算法作為比較。

“大家説難算，其實在美國是非常好算的，或者在英國、香港都非常好算。美國的演算法就是住房利息部分用於抵扣個人所得稅，一個納稅人可以減50萬美元，所以美國一個家庭通常要買7次以上的房子，這就是為什麼美國二手房交易很活躍的原因。一個人（可以減免）50萬美元，而美國房子的中位價大概在30多萬美元，所以他等於拿稅付了房租，等於拿稅交的租金、住的房子，因為你房子還可以再賣，就等於你交個人所得稅就可以居住，當然你得付一個首付，或者交一個利率。”

這個利率是多少呢？按照任志強的計算，在中等收入的人群，大概個稅能降28%，初期可能相當於降低40%左右。“就是這個月我應該交3000塊錢利息，拿了銀行的3000塊錢利息的單子，就去交個人所得稅，個人所得稅應該交6000，這3000就抵個人所得稅了，另外3000交現金，這是最簡單的計算辦法，就是你根本不用考慮，銀行就給你弄好了。”

在任志強看來，公平就是，你只要是納稅人，政府就給你20萬元、30萬元的稅收減免，減免到頭，你就不準再充了，非常簡單的事。但是我們搞得比較複雜。

中國經濟回升與房地産

任志強在談話中用“調動積極性很大”來評價房貸利息抵扣稅率對於房地産銷售市場的作用。

用其例證就是，如果房貸利息抵扣稅率的政策出臺，實際上你1萬塊錢還是1萬塊錢納稅，但是你交的稅給減了，這對國家稅收來説減少比例就非常小，從買房的角度來説大概佔百分之十幾，也就是600億元。

“但是如果這600億元個人所得稅刺激我們的住房，我國的住房消費提供多少稅收呢？2萬億元，600億元最少能提高將近6000億元的收入，所以調動積極性很大。”

任志強列出以下數據稱，我國在房地産方面的稅收，包括契約稅、土地使用稅、耕地佔用費、土地增值稅這5項，2014年佔國家稅收是12%左右，加上個人營業稅的一部分，企業所得稅一部分，加起來達2萬億，加上大概有4萬億的土地出讓金，將近6萬億，所以對地方財政收入來説，這是大頭，佔到50%以上。

“所以這600億元如果能撬動這50%以上的地方稅收，我覺得對中國經濟發展是一個極好的事，而且我們的投資增長很快就能上來。”

對於此類政策出臺的迫切性在任志強的表態中溢於言表：“如果這些政策出臺得不夠完整，或者還有一些減稅的政策都不出臺，只出臺一些象徵性的政策，像現在地方政府出臺的這些政策，到明年6月份能不能起到效果還很難説。”

“明年1、2月份出臺的政策，可能會在3到6月份發揮一些作用，到6月份以後可能會投資轉正，逐漸推動中國經濟開始回升，應該説這個勢頭如果上來了，對中國經濟來説是一個很好的事情，如果不上來，還是個很麻煩的事情。”

此外，“去庫存”當然是時下避免不了會談及的內容。任志強指出，目前全國大概還有20億平方米未銷售的在建住宅，大概按70%算，14億平方米，大概是一年的庫存，“所以不要以為我們還有很大的庫存”。

“嚴重的問題在哪呢？就是有些地方它就是賣不出去，所以有些庫存消化不掉，不能百分之百消化。”

“去年開發商減少投資，減少了生産量，住宅開工大概下降了13.1%，這個下降是很有作用的，就逼得政府要開刀，你要不開刀，我們就再不投資，明年就變成負增長。變成負增長，最受不了的是中國經濟，所以宏觀經濟就持續下降，下降得可能越來越多，因此明年1月份我們估計會出臺一部分政策，於是就得動刀，出臺這些政策對房地産市場轉好是有利的。”

最後結語，任志強再次為房地産正名——大家説房地産不是實體，但是房地産是真正的實體，現在大家真正認識到，鋼鐵虧得一塌糊塗，快關門了，其中相當一部分和房地産有關。今年少用的鋼鐵數量是巨大的，所以鋼鐵企業已經虧得一塌糊塗，去年140億元的盈利，現在虧了300多億了，還得繼續虧。

“你們看央視最近剛剛把虧損的項目説出來，水泥、玻璃等等，下游也有，我們的傢具和裝修行業，2013年以前全是盈利的，2014年開始虧損，今年虧損更加嚴重，從行業看也是如此，我們希望中央出臺好的政策，也把我們的宏觀經濟做一個扭轉和改善，而房地産工作是龍頭中的龍頭。”