中央經濟工作會議所提“化解房地産庫存”、“適當降低商品住房價格”,對於“地王”頻出的京滬房地産市場而言,顯然不是其一個頻率段裏的聲音。

在三四線城市庫存壓頂、房企全力回歸一線城市的背景之下,京滬土地資源的稀缺已影響到房企的中長期佈局。對於開發商來説,京滬土地不是不貴,而是不得不拿。由此,儘管高層為房地産去庫存絞盡腦汁,但今年的土地市場特別是在京滬兩地卻尤不缺“地王”,土地狂歡盛宴成了流水席,“逢拍必地王”、“麵粉貴于麵包”甚至成為一種常態。“以前在北京拿地,喝了酒就敢去拿。現在拿地,得吃了藥才敢去。”有開發商戲言。

但一個殘酷的事實是,2009年前後京滬兩地誕生的“地王”項目至少仍有二十余個尚未“解套”,一時風光的背後,是難以言説的痛。

面對2015年京滬層出不窮的“地王”,業內擔憂的是,在地價的推動之下,京滬兩地住宅正在趨於豪宅化。在今年樓市需求集中釋放、行業投資數據尚不樂觀的情況下,到2016下半年,市場是否會面臨“需求支撐不足”及“供需關係反轉”的局面?“地王”項目能否安然?

狂歡

今年京滬兩地“地王”迭出,土地狂歡盛宴成了流水席。這些“地王”支撐著今年北京土地市場賺得盆滿缽滿,截至11月底,北京今年土地出讓金總額已達到1920.77億元

“價格實在是太貴了!競拍到一半的時候已經超過了我們的接受底線。”這是10月20日北京豐台區樊家村地塊競拍現場瘋狂的一幕。當天,在經歷了73輪的激烈爭奪之後,央企葛洲壩最終以總價49.5億元、配建4.1萬平方米保障房面積的代價,將豐臺樊家村地塊收入囊中,溢價率50%。經測算,加上配建部分的成本,該地塊最終商品住宅部分的樓面價高達7.5萬元/平方米,不僅創下北京今年以來樓面單價的新高,也刷新了內地住宅用地成交價格的歷史紀錄。

樊家村地塊的駭人高價,只是今年北京土地市場高潮疊起的一個縮影。根據北京中原地産的統計數據,在北京今年前11個月成交的100宗土地中,有25幅地塊樓板價超過3萬元/平方米,其中更有9幅地塊樓板價超過5萬元/平方米。換言之,未來這些項目售價起碼在5萬元/平方米以上,甚至必須超過10萬元/平方米才有利潤空間。

這些“地王”支撐著今年北京土地市場賺得盆滿缽滿。截至11月底,北京今年土地出讓金總額已達到1920.77億元。若加上位於通州區、懷柔區、昌平區、大興區以及順義區7幅預計年內出讓、總起拍價67.75億元的土地,北京全年土地出讓金超越2000億元即為大概率事件,將創下歷史最高紀錄。

相比北京,雖然上海今年土地市場相對理性,但競爭同樣異常激烈。據上海鏈家地産研究部數據,截至12月15日,今年上海經營性住宅用地總成交46幅,總成交金額944億元,其中樓板價在3萬元/平方米以上的住宅用地共成交7幅。由於2014年是上海土地供應的極大年,故從成交數量、成交金額來看,今年都未曾超越去年,但從溢價率水準來看,今年溢價率超過100%的土地有8幅,佔全年出讓總數的17%,超過去年的12%。

上海今年土地市場的高潮出現在11月25日新江灣城宅地的競拍中:現場12家房企競標,經過數輪爭奪,最終由信達地産以72.99億元、名義樓板價4.9萬元/平方米收入囊中。若扣除20%保障房面積,這一宅地商品房部分的真實樓板價超過6.1萬元/平方米,刷新了上海住宅樓板價的紀錄。

隱憂

房企蜂擁一線城市“搶地”,土地狂歡背後的風險也由此聚集。“拍地前痛苦三天,拍地後痛苦三年。”開發商看似戲謔之語的背後,是殘酷的行業現實

“拍地前痛苦三天,拍地後痛苦三年。”開發商看似戲謔之語的背後,是殘酷的行業現實。資本推動下的土地狂歡,背後的隱憂並非無人預見。在業績推動、避險需求等多重因素影響下,房企紛紛涌至一線城市搶奪土地,風險或許由此聚集。

在京滬兩地一些“地王”迭出的區域中,不乏市場爭議者,爭議最大的非豐台區莫屬。在北京今年的土地出讓中,作為城六區一員的豐臺可謂“出盡風頭”。由於豐台區域是目前北京五環內唯一整片開發、集中供地的區域,在土地資源較少且以郊區供地為主的格局下,顯得尤為稀缺。正是由於這種稀缺性,導致2015年北京成交的9幅樓板價超5萬元/平方米的高價地塊,豐台區獨佔4幅,最低樓板價超出4萬元/平方米,最高則達到7.5萬元/平方米,“麵粉貴過麵包”已是常態。

11月2日成交的豐台南苑鄉地塊是這些高價地塊中頗具爭議的。該地塊掛牌出讓起始價55.6億元,最終為華潤招商華僑城聯合體所得,代價是83.4億元、再配建5.7萬平方米公租房。經業內人士測算,除去配建的公租房後,剩餘13.9萬平方米純商住宅的樓面價高達5.6萬元/平方米,比此前一週成交的南苑A地塊樓面價高出了6000元/平方米。如此高的樓面地價,意味著未來該項目售價必須超過10萬元/平方米才有一定盈利空間,而目前該地塊周邊的在售商品住宅項目“天恒金融街公園懿府”成交均價僅在4萬元/平方米。

“豐台區作為市場熱點區域,房企競爭較為激烈,短期內同區域拿地成本區別較大,抑制了項目發展靈活度。”分析師楊科偉表示,在國企集中推動下,區域價值會有整體提升,豐台區來年豪宅地位已然落定。但是,在2016年高端住宅供應集中的情況下,用遠高於周邊項目的成本參與同區競爭,必定會成為該項目競爭的短板,不具備靈活的價格調整空間。那些周邊尚未開發的同質地塊較多、且在成本上處於劣勢的高價地塊,其競爭壓力巨大。

類似現象在北京今年尤為普遍。11月13日,限購政策最嚴格的通州臺湖驚現“地王”——樓板價高達3.8萬元/平方米,預示著其未來售價要高達每平方米8萬元左右,而周邊目前最好的洋房産品售價僅有每平方米4萬元左右;緊接著,11月16日,順義仁和鎮兩地塊被北京城建斥資49.89億元拿下,溢價率50%,再創區域樓面地價新高。據測算,順義兩宗土地的樓面價分別為3.3萬元/平方米和3.4萬元/平方米,較周邊小區二手房成交價格2萬-2.2萬元/平方米左右高出50%以上。

在相對理性的上海土地市場,“地王”的誕生亦伴隨著質疑之聲。以新江灣城宅地為例,不少業內人士認為,新江灣城板塊原本定位高端社區,周邊項目以大面積戶型為主,而信達此番高價拍得的新江灣城宅地要求配建保障房面積佔20%以上、中小套型住宅面積不得低於60%,這些限制與板塊定位根本不符。另據記者了解,以“上海最後一片濕地”作為賣點的新江灣城,事實上多年來一直有業主為環境污染而投訴奔波,導致區域內樓盤的入住率不高,缺乏人氣。

據楊紅旭測算,新江灣城“地王”要想不虧錢,未來項目精裝修公寓單價必須超過8萬元/平方米,疊加産品則必須在10萬元/平方米以上。按照房地産週期規律、豪宅價格走勢和新江灣城本身的規劃缺陷,未來兩年新江灣城的公寓豪宅均價幾乎不可能上漲五成。

敗績

拿下“地王”容易,但要讓‘地王’賺錢就沒那麼容易了。2009年以來,京滬兩地誕生的“地王”項目至少仍有二十余個尚未解套

精明的開發商一撥趕一撥地搶奪“地王”,以時間換空間,是其底氣所在。回顧十年房地産發展歷程,多少當年駭人聽聞、業界咋舌的高價地塊,儘管期間都差點“拖垮”開發商的資金鏈,但風險最後幾乎都消弭于不斷攀升的房價中,而且賺了個盆滿缽滿。以北京過去幾年“地王”項目的入市情況為例,其中不乏樓面價超過4萬元/平方米的,其最終售價都達到10萬元/平方米以上。

然而,時間這個“解藥”,真的可以解救所有的高價地塊嗎?

從數據來看,2009年至今上海仍有至少10個“地王”項目尚未解套。細究這些“地王”,目前境況大致分幾類:或是項目已售罄,但其銷售均價不足拿地樓板價的2倍,算上建安成本、各類稅費、資金成本等,利潤空間所剩無幾,如遠洋香奈、中海紫禦豪庭;或是項目已開發在售,但去化率不高,且售價不足拿地樓板價的2倍,如中建大公館、華僑城蘇河灣等;或是拿地多年至今仍未開發,資金被佔用,如2011年景瑞地産摘得的浦東單價“地王”項目至今尚未動工,2013年天寶遠東拿下的當年住宅單價“地王”項目至今仍未上市。

在北京,記者調查梳理了其2009年至今的“地王”項目,樓板價在項目均價中佔比超過50%的未解套“地王”項目至少有十個之多。如保利地産2009年12月17日奪得的朝陽地塊,當時溢價率高達314%,樓板價為23506元/平方米,如今以“保利東郡”入市的該項目成交均價為43031元/平方米,時隔6年之后土地價格仍佔到售價的55%左右,若加上建安等各種成本,目前該項目難言賺錢。又如恒大地産2014年4月24日以41.6億元拍得的大興黃村地塊,溢價率高達180%,樓板價為23793元/平方米,而目前該地塊以“恒大未來城”項目入市,平均成交價僅19420元/平方米,純屬“賠本的買賣”。

另一個極端案例是泰禾集團的北京豐台西局村舊改項目。2014年2月20日,泰禾以49.58億元加配建5萬平方米限價商品房的代價競得該項目,樓面價高達6.8萬元/平方米,引來業內一片驚呼。如今,僅僅一墻之隔,龍湖比泰禾早一週拿地的西局項目“西宸原著”今年4月已經入市,甚至二期“西宸玉府”已推售産品都賣得差不多了,而泰禾西局項目至今遲遲未動。據業內人士透露,該項目是卡在了拆遷補償上。

“拿下‘地王’容易,只要有錢就可以。但是,要讓‘地王’賺錢,就沒那麼容易了,規劃是否順利通過,操盤水準夠不夠高,成本控制是否精確,市場環境是否穩定等等,各種內外因素只要有一個沒把控好,就有可能被‘地王’拖死。”北京中原地産首席分析師張大偉表示,“地王”風光背後的風險尤大,今年的“地王”除了祈禱入市時房價比拿地時上漲50%以上之外,還要防止種種“意外”。

“有些中小房企,別看以前賣得都挺快,活得不錯,但假如一塊‘地王’砸在手裏,5年的積累就沒了;要是拿錯了兩塊‘地王’,説不定整個企業都危險了。綠城當年多牛,就是因為拿錯了幾幅‘地王’,以至於宋衛平不得不將親手創建的企業控股權拱手相讓。”一位業內人士如此感嘆。

成因

今年土地狂歡盛宴的直接推手是企業資金面的改善,但更重要的推動力量卻來自外部資本,其中一個顯著的特徵就是,今年幾乎每個“地王”爭奪的現場都少不了險資的身影

在很多業內專家看來,企業資金面改善無疑是今年土地狂歡盛宴的最直接推手。

億翰智庫研究中心主任張化東認為,一方面今年貨幣環境極度寬鬆,房地産行業從未面臨過如此低利率的市場環境。2014年四季度開啟的新一輪降準降息週期,極大地釋放了流動性,隨之而來的是房企2015年的發債熱潮,僅今年前10個月的發債總規模相比去年全年增長了16倍,利率多在4%至6%不等。另一方面,房企銷售回暖也是因素之一。自2014年2月行業短週期調整開始,絕大部分企業都是大幅縮減投資規模,經過一年多的積累,房企的資金寬裕度已經出現一個階段性頂峰。

更重要的是推動力量來自外部資本,其中一個顯著的特徵就是,今年幾乎每個“地王”爭奪的現場都少不了平安等險資的身影。對很多房企來説,有了平安保險等這些“金主”的支撐,其在土地市場“血拼”的勇氣自然更甚。“從資本的角度來説,‘地王’盛宴是低成本資金的中長期佈局。今年很多的‘地王’都有平安等‘金主’的推波助瀾,而其多是以低成本、長週期的保險資金為主,自然有實力、有耐心去押賭一二線重點城市的房價長期上漲。”張化東分析指出。

而對於規模房企而言,之所以硬著頭皮拿“地王”,更多是基於未來競爭格局下的資源卡位。從長遠看,一線城市及重點二線城市的土地供應是偏緊的,尤其是中央曾多次提及嚴控特大城市人口及土地供應,且在近幾年房企投資重心回歸一二線城市的趨勢之下,重點城市土地資源的稀缺性日益見長。因此,當前房企在重點城市的投資儲備已是至關重要,如今的投資格局已經決定了三年後的競爭格局。

“其實大家都很清楚,‘地王’項目對應的是高端客戶。而高端客戶就像池子裏的大魚,撈一條少一條,大魚撈完了,小魚要長起來需要時間。但是,‘地王’一個接著一個,哪等得及小魚長大呢?”新城控股副總裁歐陽捷擔憂的是:如此多的“地王”項目,最終由誰來買單?

據北京中原張大偉計算,截至11月15日,今年北京已經出讓了35宗住宅土地,表面上平均樓板價在1.78萬元/平方米左右,但剔除大量不可售面積後的商品房住宅樓面均價事實上高達3.8萬元/平方米。亞豪機構的數據顯示,今年前11月北京新建商品住宅成交均價為26618元/平方米。在這種土地價格超過房價的市場裏,今年出現的20個“地王”未來入市的難度不難想像。

“北京商品住宅已經趨於頂豪化,預計單價超10萬元的項目2016年將接近50個,目前已入市的接近25個,這些項目疊加2014年以來的多宗‘地王’土地,未來北京頂級豪宅套數有望達到3000套以上。”張大偉如此測算。

在資金的推動之下,京滬未來地價與房價似乎尚看不到“頂”。不過,令人擔憂的是,當未來如此巨量的“頂豪”蜂擁入市,市場購買力能夠支撐這麼多的“地王”