北京師範大學金融研究中心主任 鐘偉

當我寫下這個標題的時候，許多人心裏會不舒服，這是自然的，對這樣自作聰明的文章，請謹慎對待。畢竟每個人閱讀這個世界和財經的方式都有差異。

為什麼房子仍然值得購買？所有中國樓市泡沫化的因素都清晰地存在。最典型的因素包括：一是房地産庫存巨大，猜測目前商品房和棚戶區改造帶來的供應量大約有85億平米，按每年13億-15億平米的庫存消化節奏，目前的高庫存可供消耗5年以上。二是高房價的問題沒有本質改善，從房價收入比看，經濟增長疲弱帶來掙錢日艱，使得房價更高不可攀。三是長期涉房政策的不確定性。多年來人們一直在議論房産稅、房産贈與稅、遺産稅等等，擁有的房産在未來有可能産生收益，更有可能帶來沉重稅負。四是城市圈大局已定。經過1998年以來急風暴雨的城市化進程，目前中國城鎮居民的住宅自有率已非常高，據説戶均擁有住宅套數已超過1套。長期不利因素如此之多，為什麼還聲稱買房是聰明的？

是否擁有自己的住房，和幸福與否直接相關。在中國城市中生活不是不可以租房，但公民的許多福利，實際上和戶籍和自有住宅相關。何況在中國，房東對租客擁有壓倒性的優勢。傳統和現實導致，如果你想在城市中擁有一個家，就必須擁有一套房，唯有如此才能對房子付出心血，將其建為自己在鋼筋水泥叢林中的巢穴。考慮到我們的生命短促如閃電，微弱如塵埃，房子雖貴，卻仍然是身心棲息所不可或缺。

引導樓市軟著陸已是未來五年的政策重點。加速房地産庫存消化、以新型城鎮化推動農民市民化、完善住房金融體系、增加居民的財産性收入等政策都已明朗化。這意味著，至少在未來五年，不利於房地産的調控政策幾乎不可能出臺。第一，關於房屋保有環節的稅費，例如房産稅等，它確實是未來地方財政稅收的主要源泉，但在短期內落地的可能性不大，否則就無法增加居民的財産性收入，也和推動地産軟著陸的政策取向背離。第二，限購限貸等，除了極個別大都市之外，已名存實亡。而對購房的金融支援力度日益增強，低首付低利率，輔之以未來可能出現的國家住房銀行和按揭貸款證券化，種種努力使我們能以更高的財務杠桿實現購房夢。第三，當下中國安全邊際較大的優質資産十分匱乏，但現金氾濫，權衡之下，雖然樓價高企，但高凈值人群對大都市地産仍有信心和興趣。從2014年4季度以來，滬深樓市的火爆在一定程度上印證了樓市造富的氛圍。

我們的猜測是，樓市三年漲、五年平、十年落。樓市在分化中的軟著陸是趨勢。人口集中和房價較高的大都市，可能在未來三年給投資者帶來的回報更高一些。其中北上廣深，以及南京廈門等少數城市核心區的住宅和寫字樓尤其引人注目。但樓價全國普漲、狂飆猛進的時代已不太可能重現。如果能夠在未來三五年審時度勢進行投資，知進知止，可謂聰明。

為什麼説買車是懶人的選擇？第一，如果你生活在大都市，各種專車，計程車和公共交通十分便利，沒有必要買私家車，一年跑不了幾千公里，既浪費又擁堵還污染；如果你生活在愜意的小城市，私家車基本就是累贅而虛榮的點綴。第二，汽車是不斷貶值的可貿易品，而房屋則由生産效率不高的非貿易部門提供。2000年前後，當時一輛桑塔納的售價和京滬60平米房屋的價值相當，而現在未必值得上京滬住宅中的一個衛生間。2000年的桑塔納至今可能已分文不值，而同樣經歷了15年時間洗禮的60平米京滬小房可能價值200萬以上，抵得上一輛跑車的價格。更何況有車和有房給人帶來的幸福感，幾乎不可比。

我們一生從工作中創造和獲得的財富是有限的，只有聰明地從財富增值貶值的較長週期去考慮，才能趕在自己老去之前，主要以智慧而非節儉，來努力接近財務自由。我並不想否認中國樓市的泡沫和風險，只是無奈之下，我們只能冒險地選擇和泡沫共舞。

(來源：21世紀經濟報道）