自今年8月15日北京市通州區正式啟動限購開始，至今已滿百日。作為2015年唯一一個“逆市”強化限購的區域，通州的房地産供應量和成交量面臨雙雙下滑。

行政力量管控無疑是市場低迷的主因。知情人士指出，為給區域內引入相關産業，政府部門曾要求區域內的商住項目不得分割銷售。這也使該區域的供應量一度降至低點。

但隨著“行政機構東遷”等利好的不斷釋放，通州樓市仍然被業界所看好，即使限購強化之後，通州區的成交價格仍然上漲了兩成左右。數據顯示，當前通州樓市的庫存處於低位，未來的成交量和房價都有巨大上漲空間。

商住項目成交超半數

今年8月14日，北京市住建委發佈《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，對通州區的限購措施在現有政策基礎上進一步收緊。通知要求自8月15日起，無住房的本市戶籍人士或近3年在通州連續繳納社保、個稅的非戶籍人士，限購1套住房；若已擁有1套住房，在通州落戶3年以上或近3年在通州連續繳納社保、個稅的戶籍人士，可再購1套住房。

在“去庫存”主旋律下，今年以來全國多個城市鬆綁樓市政策，通州成為唯一一個“逆市”強化限購的區域，也是全國限購最嚴格區域。究其原因，在於北京市行政機構東遷的消息，對通州樓市帶來刺激。

這種刺激直接影響到市場表現。據悉，為追趕政策窗口，在限購政策出臺前夜，通州區的一些房地産項目連夜開盤，並上調價格。

但從“最嚴限購”出臺之後，通州樓市就大為受挫。亞豪機構統計顯示，今年9月和10月，通州區新房成交量分別為916套、717套。與限購前2000套左右的月成交規模相比，降幅超過50%。今年11月新房成交量恢復到1500套左右，但仍與新政前有明顯差距。

知情人士向21世紀經濟報道記者指出，9、10月份成交低迷，很大原因在於行政力量對供應端的管控。“當初拿地時沒有任何要求，到了今年售樓時，政府要求我們不能分割銷售，單套成交面積必須要大。”上述人士説，通州區域的很多商業立項項目，都收到了這種“不成文”要求，導致很多早前拿到預售許可證的項目，在這兩個月間被限制銷售。

該人士指出，政府部門提出上述要求目的在於為通州區引進企業。“政府部門希望商業項目回歸其‘商業’屬性，不希望‘商改住’大行其道。”

由於不受政策約束，在“強化版”限購政策出臺後，商業立項公寓項目和“商改住”項目成為通州樓市成交主力。數據顯示，今年9-11月商住公寓項目每月均佔通州區成交套數的半數以上。

經過此後的斡旋和妥協，商住項目得以部分放行。到11月份，通州區的住宅供應和成交量均有明顯上升。

但多數業內人士指出，即便拋開上述因素影響，在“最嚴限購”下，通州樓市的供需兩方也出現了明顯下挫。

仍然供不應求

縱使成交下滑，價格仍然上漲。中原地産統計顯示，今年11月，北京通州區純住宅項目成交均價為27411元/平方米，創歷史新高，且比限購強化前的7月上漲了18.8%；商住公寓項目成交均價為29033元/平方米，同樣創歷史新高，比7月上漲了27.2%。中原地産首席分析師張大偉認為，這體現了外界對通州樓市的預期仍然向好。

今年11月26日，北京市明確了通州區的“十三五”發展目標。到“十三五”末，通州的城市路網密度將力爭提升到9公里/平方公里，達到世界一線城市水準。此外，截至2014年底，通州常住人口為135.6萬，“十三五”期間通州區人口調控上限約為160萬人。這兩方面均被認為是對通州樓市的巨大利好。

張大偉指出，按照通州市人口發展目標，未來五年間，通州區將增加25萬人。按照戶均2.5人計算（2-3人已經成為家庭常態），大約需要新增供應10萬套住宅。

但截至11月底，通州區商品住宅庫存6300套的水準，比年初的12000套下降一半。即使算上商住房庫存，通州樓市仍然處於“供不應求”狀態。

與此同時，2014年和2015年兩年間，通州僅成交4宗住宅用地，合計供應規劃建築面積僅91.92萬平方米。這不僅導致通州區域的後續供應出現不足，也導致上月中旬通州臺湖地塊遭到激烈爭搶，住宅樓面價達到3.8萬元/平方米。

亞豪機構市場研究總監郭毅向21世紀經濟報道記者指出，通州還存在明顯的區域不均態勢。在靠近“副中心”的通州新城區域，供不應求狀況尤其明顯；在臺湖等一些區域，則出現一定程度的供應過剩。

但郭毅認為，隨著通州區首都“副中心”地位的夯實，以及隨著行政機構帶來的企事業單位東遷，通州區域的價值仍然看好，其房價也將持續走高。

張大偉也指出，目前尚看不到通州限購“鬆綁”的跡象，但未來通州還將不斷有利好釋放，並將推動區域內房價向3-4萬元/平方米集中。

（來源：21世紀經濟報道）