原標題:香港土地困局如何解

位於香港西貢的郊野公園。資料圖片

香港劏房內景俯拍。香港社區組織協會供圖

密度極高的香港公屋。資料圖片

香港房屋又高又密,一棟棟樓房就像一根根竹筍,插在一切可以利用的地面上。一方面,普通居民住房狹小,每人平均僅16平方米左右,不少人在劏房、籠屋、迷你戶將就湊合;另一方面,香港大量土地未開發利用,被稱為“後花園”的郊野公園被“重點保護”。

魚與熊掌不可兼得。能不能拿郊野公園中小部分生態價值低的土地出來建房,助低收入居民“上樓”?答案是:難。

住房小,大都會之窘

香港樓價高、房租貴。二手房平均每平方米要賣10萬港元以上,面山、望海等景觀較好的戶型更直衝每平方米20萬港元。在跑馬地,中原地産經紀張俊文向記者推介香港仔附近的小戶型新盤,實用面積25平方米,要價490萬港元。租金也貴到離譜,三房一廳,月租要4萬多港元。

普通居民的房子有多逼仄?七八十平方米,會被人羨慕地稱為豪宅。香港人不輕易把客人帶回家,因為空間擠迫。記者到訪過一戶人家,50平方米房子裏住著一家六口,有兩張雙層床,兩個老人一張,兩個小孩在另一張的上層,主人夫妻睡的下層是特別設計的,晚上拉出是雙人床,白天收回去,床前支起飯桌。但就是這樣的50平方米,價值四五百萬港元!

香港傢具店賣的床,一般不超過1米5寬,較多的雙人床是1米37。有人説:“我有兩個夢想,一是世界和平,二是可以三邊下床”。記者一位朋友是媒體高層,幾年前他花光租房補貼租住一套房子,臥室內的床三面貼墻,人高馬大的他,橫臥後頂天立地,靠裏邊睡的妻子起床後,他才可以斜臥過來舒展一下。

幾個香港特色的住房概念,讓人印象深刻。

迷你戶,指超小戶型,面積小總價也低,多數是全開放式戶型。雖然“尺價”並不便宜,每平方米要10萬港元上下,仍大受歡迎。開發商每次推出面積20平方米左右的迷你戶便會被哄搶。

劏房,指一個住宅分割成幾個小房間出租,相當於內地的隔斷房、群租房。據香港統計處今夏首度發表的報告,全港有8.64萬個劏房,近20萬人居住,每人平均約5.7平方米,只比懲教署監獄囚倉的每人平均標準多27%!

籠屋,又稱床位寓所,一個單位內有12個或以上租戶,並共用廚房、廁所,有的為保安計,給自己的床位罩了鐵絲網。

統計數字凸顯了現實的骨感:香港私人住宅超過一半的實用面積小于50平方米。香港每人平均居住面積只有約16平方米,大幅落後於新加坡及內地的北上廣,與國際大都市、發達經濟體(每人平均生産總值約4萬美元)的地位很不相稱。

要建房,有地用不得

香港房價超高、房子奇小的主要原因,是可用於建房的土地嚴重短缺。由董建華牽頭的“團結香港基金”近日發表研究報告顯示,1995年至2004年間香港已發展土地共增加7800公頃,而近十年來,這個數字卻銳減至僅1100公頃。

客觀説,香港政府解決住房問題曾有成功做法。政府開發大量公共屋邨(公屋),供低收入家庭申請,廉價出租。還有一批政府資助的“居屋”,由政府補貼地價後以優惠價賣給低收入者。這兩項,讓大約46%的居民有了居所。然而房屋和土地的供需矛盾仍然尖銳。

其實,香港不缺土地,由於一向實行相當謹慎的用地政策,仍有大量土地儲備或閒置土地。在全港1100余平方公里的土地上,有400余平方公里是郊野公園,能不能拿出小部分給居民做居屋?這個問題過去免談,現在可以討論,但停留在討論階段。特區政府發展經濟改善民生只要一涉及動用土地,總會遭到一些團體及環保人士激烈的反對,覓地建屋更是處處碰壁。

自港英時期開始,政府就通過制定“法定圖則”,把土地劃作不同用途的地帶。法定可供住宅開發的儲備越來越稀少,郊野地區則禁止開發,包括20多個郊野公園及一些特殊地塊和海岸公園。近年填海造地幾近停頓,陸上荒地等業權分散,一旦政府要收回發展,必須諮詢公眾意見,往往觸發爭議,不斷延宕。

另一障礙是社會共識難建立。有些是市民、團體觀點角度不同,各説各理,有些是政治力量刻意阻撓特區政府施政,利用開發土地時的諮詢及法定程式來阻撓項目。“新界東北開發計劃”可提供6萬個住宅,可是遭到環保人士及居民長期阻撓,有人組織數百人暴力衝擊立法會。近期填海工程研究撥款,頻遭立法會議員拉布阻撓。

郊野地,能碰不能碰

土地發展受困,受苦的不僅是市民,節節攀升的樓價和商業租金也使香港經濟競爭力大受打擊。董建華曾痛心表示,“香港人住房無尊嚴”,呼籲社會充分認識土地和房屋問題,作出理性選擇。

團結香港基金日前發表的報告,提出發展郊野公園、增加土地供應的建議。研究報告主要作者、香港大學金融學院經濟學講座教授王于漸表示,香港劃定法定郊野公園範圍至今已有40年之久,政府理應全面審視、檢討所有郊野公園的生態價值、服務和用途等,考慮發展其中一些。

行政長官梁振英錶示,公眾可探討以“免地價”的方式在郊野公園內生態價值較低的地方建屋並賣給特定對象,例如讓青年人首次置業。

但發展局局長陳茂波回應,未來一年半任期內,政府無意發展郊野公園用地。梁振英的建議僅僅是提出一個方向,促使各界進行健康討論。

其實,特區政府2014年初就提出,計劃把大嶼山及鄰近地區打造成“東大嶼都會”,因涉及一片郊野公園的開發,引起很大爭議。支援適度開發的大嶼山發展諮詢委員會委員劉炳章説,“郊野公園用地是否真的絲毫不能碰?香港實際上又需要多少郊野公園?這些都是大家該討論的問題”。來自工聯會的立法會議員郭偉強也説,再過30年香港將增加100萬人口,如果郊野公園完全“碰不得”,那大家勢必要忍受更高密度的城區住房,加重交通、環境衛生等方面的負擔,如此“人煙稠密”是否真合港人心意呢?

但前天文臺臺長林超英稱,郊野公園是面向平民、全民共用概念的公共財産。內地都強調城鄉共生的概念,很難理解為何香港要縮減自己的“後花園”。

支援聲音認為,只用小部分公園土地不會危害自然環境,而眼見大批人住在擠迫的房子或危房中卻不發展,才違反常理。反對的觀點則認為,政府應關注的是有多少空置的住宅,有多少在炒家手上,而不是打郊野公園的主意。

多探討,有何潛力可挖

看來,郊野公園暫時仍是土地開發的禁區,但相關討論正在深入。除了郊野公園,人們還在探討增加建房用地到底有什麼潛力可挖。

一是近岸填海。上月,“幫港出聲”團體舉行新聞發佈會,建議在維港之外找地方適度填海。建築師施家殷説,此研究建議香港應進一步研究8個近岸填海地點,包括新界將軍澳、大埔、屯門、南丫島北等地。他説,填海不是“惡魔”,新加坡及香港鄰近的澳門,一直通過填海大量增加土地,滿足市民需要。香港社會人士應採取更正面、更積極和更理性的態度看待填海。其實填海向來是香港新增土地的最主要來源之一,自1887年起,香港填海約6947公頃,佔香港現有土地的6%,這個數字約等於現在全港所有的住宅用地。

二是其他土地。本地專家趙令彬在報章發表觀點認為,在一些郊野公園的邊際區域,在合理及必要情況下,可予適當的小範圍調整。他建議開發郊區丟廢的農地、山地;加快舊區重建;將廢棄工廠大廈重建改作商住。

也有人認為,不管開發陸地、海上,政府應展示更強的協調能力。郭偉強認為,陸上仍有不少土地可供改劃及開發,例如荒廢綠化地、非住宅土地以及“棕地”(指曾經利用過的,後閒置、遺棄的土地)等等。而在與環保人士有爭議的填海造地問題上,政府可擴大環保補償措施,讓環保人士成為支援政府的夥伴而非對立者。他接受記者訪問表示,其實香港政府有能力進行大刀闊斧的改革,但社會上持不同意見的團體阻礙了政府在土地問題上的施政。所有人都應該問自己一個問題:“我們的下一代要住到哪去”,土地開發不是為了某部分人的利益,而是每一個市民都有需求,無論是公屋或私樓,都是為了下一代的長遠考慮。

眼下,特區政府正多管齊下,增加不同類型的房屋供應,包括未來三四年推出8.6萬套私人樓宇單位,房協和房委會3個月後會共同推出3700個資助房屋單位。針對近期熱絡的討論,特首梁振英呼籲社會人士本著同理心看待,當自己有樓住,也應讓正在輪候、住在劏房等的市民有機會上樓。香港城市大學公共政策學系副教授劉國裕認為,下一步看政府如何引導社會積極討論、跳出既有框架,來決定香港土地供應和房屋政策的走向。

人們相信,通過理性探討,多方設法,積極作為,香港一地難覓的困境可以得到緩解。