近期房企頻現拿地後再退地的風波,但綠城中國(3900.HK)卻有點逆勢而為。10月27日,浙江綠九置業有限公司以16.25億元的總價競得杭州市濱江區一沿江地塊,以70.73%的溢價率創下今年杭城土地出讓最大加價幅度。浙江綠九是綠城和九龍倉在浙江省的合作平臺,各自佔股50%。這是近幾年綠城在杭州最大的一次拿地動作。

10月29日綠城再公佈其附屬公司海南綠城、青島綠城分別與股東中交集團旗下中交建融租賃訂立售後回租協議,均為期32個月,分別涉資2.79億元　人民幣　(下同)、1.03億元。其後海南綠城須繳付3.02億元、青島綠城需繳付1.12億元租賃費用,分五期等額繳付。

積極拿地和借助中交平臺融資的行為,顯示出綠城正逐漸走出資金困頓造成的被動局面。綠城集團認為,與中交的有關協議可拓寬其融資渠道並籌集低成本資金,促進業務發展和平穩運作。

借助中交降融資成本

前述租賃到期後,綠城中國只需象徵性支付予中交建融租賃公司100元進行融資資産回購。根據租賃資産出售給中交建融的價格及綠城支付的租賃代價,克爾瑞研究中心估算本次融資租賃的內部收益率為2.76%,年化租息率5.18%,且計入了增值稅(一般增值稅對資金成本有較大影響)。該利率水準不僅低於綠城2015年中期的平均融資成本7.5%,也低於一般融資租賃的年租息率。

本次綠城的融資額不大,但釋放出中交集團大力支援其發展的信號。今年10月,綠城在面向投資者的交流會曾指出,中交旗下已形成綠城中國、中交房地産、中交海外房地産三個開發平臺。目前綠城已納入中交的管控體系。

事實上,中交入主綠城後,已經對綠城的財務改善提供較多支援。2015年8月,綠城完成了2018年到期、年利率8.50%的7億美元優先票據(交換比例19.86%),及2019年到期、年利率8.0%的5億美元優先票據(交換比例52.69%)的部分交換,為交換而發行的新票據的利率僅5.875%。此外,也完成了對人民幣25億元2016年到期票據和舊美元票據條款修改的同意徵求。此後綠城又于8月28日和9月17日分別完成了共70億元的境內公司債的發行。

此前,中交對綠城發債方面的支援更多來自信用背書,而本次售後回租,中交則直接動用了旗下融資租賃公司提供融資服務。

不過克而瑞研究中心分析師蔡建林指出,由於《融資租賃法》遲遲未出臺,融資租賃在不動産領域尚屬模糊地帶,綠城融資租賃案例中所涉及的租賃資産並非房地産資産。海南綠城和青島綠城的租賃資産為相關酒店和住宅運營涉及的傢具及設備。本次通過售後回租方式進行融資頗有試水的意味,未來如果融資租賃向不動産領域開放,中交對綠城的融資支援將有更多的空間。

值得一提的是,綠城目前在酒店領域共投資31家酒店,金額達294億元,其中在運營的有14家。綠城的酒店資産也可借助中交融資租賃平臺。