現實而殘酷的資本市場

房企蜂擁公司債另一不解的現象是，融資成本正創下歷史新低。

10月19日，遠洋地産公告稱公司債二期發行完成，6年期票面利率低至3.85%，融資規模20億；10年期票面利率4.76%，再創行業新低。

目前，行業內公司債排在前兩名的是萬科和遠洋地産，5年期票面利率分別是3.5%和3.78%。一個可參照的指標是：當前，5年期國開債市場利率為3.54%左右，同期限國債市場利率為3.13%左右。這意味著萬科和遠洋地産的公司債極度逼近同期限國債利率。

從房企縱向融資歷史來看，利息之低也是前所未有。

同樣以遠洋地産為例。2014年7月其完成12億美元債券發行，包括5億美元5年期品種和7億美元10年期品種，票息率分別為4.625%和6.0%。這是2014年中國地産企業規模最大的境外債券發行，訂單規模居2014年中國地産行業兩個年期同時發行美元債券之首。

2015年1月遠洋完成12億美元債券發行，其中包括7億美元5年期品種和5億美元12年期品種，票息率分別為4.45%和5.95%。這是2015年首只中國地産美元債，也是2014年7月以來投資級房地産公司的美元債中的最低票息。

黃立衝認為，市場永遠有非理性的一面。房地産發行低息公司債完全合理。這是因為有政府在背後做推手，一方面壓制國債，一方面又把錢交給銀行。而銀行需要製造表內利潤，地産商又可以通過信用評級變成高信用，老百姓仍然看好房地産。房地産公司債券産品不會缺少市場。

陳方勇認為，開發商能夠發行如此低的公司債與其轉型大背景也有關。當前金融機構在加速市場化，而房企也在向金融性質轉型。現在房企只有兩類，一種是活不下去的，另一類是處在安全線以內的。未來想要活得更好，需要更便宜的子彈。低息公司債也許是階段性錯誤，但萬科、遠洋會很敏銳捕捉到資金窗口期，借此化解高負債風險。

蘭德諮詢總裁宋延慶認為，從銷售端來看，房地産市場仍然處於供大於求的狀況，市場風險仍然比想像的要大。房企低息發債有其內動力。

不過，低息並非青睞所有房企。市場仍然是現實而殘酷的。資本市場專家們在研討會上感慨稱，在融資方面，民企有著先天弱勢。評級機構的潛規則是更青睞央企國企背景的公司。比如，央企國企背景扣分可能從100分扣起，但民企再優秀也要從70分扣起。

實際上，遠洋地産今年銷售業績並不好。公開數據顯示，截至2015年9月30日其前三季合計實現協議銷售220.9億元，按照董事局主席李明透露比上年401億元銷售額增長5%的銷售目標來看，僅完成全年目標52%。但這並無礙于遠洋獲得低息公司債。

萬房投資首席投資官傅碩對21世紀經濟報道記者表示，遠洋地産能夠發行低息債，很大程度上取決於其兩大控股方。遠洋控股的第一和第二大股東分別為中國人壽和南豐集團。中國人壽是全球最大的壽險公司，而南豐集團則是香港最大的綜合性投資商之一。有兩大實力股東護航，這才是境內外投資者果斷出手的主要原因之一。有國資背景的企業大多會有很強的市場地位、業務規模和財務實力。這是股東背書的差異，也是民營企業的無奈。

（來源：21世紀經濟報道）