被踢出房地産行業第一梯隊的“沒落貴族”金地集團，在二次衝擊600億元銷售目標的催動下，今年拿地、開工均較為積極，對資金的需求也更為強烈。

10月18日晚間，金地集團公告稱，公司債券首期發行結束，實際發行規模為30億元，票面利率為4.18%。同時，金地集團表示，公司計劃發行不超過60億元的公司債已經獲批。

《證券日報》記者根據公司公告和銀河證券公佈的一份研究報告提供的資訊計算，若60億元公司債發行完畢，金地集團債務融資規模將增至約522億元，債務融資加權成本約為6%。若以2015年6月30日資産負債情況為基數，計入此次發行債務後，金地集團資産負債率為67.52%。

更重要的是，與後來者龍湖地産相比，兩者2014年銷售額均為490億元，但龍湖的銷售回款比率高達90%的水準，金地集團的銷售回款率卻嚴重偏低，不得不被迫需要融資性現金流入。

債務融資升至522億元

對於大規模發債原因，金地集團公告顯示，本次募集資金扣除發行費用後,將使用 58.305 億元償還近期到期的銀行貸款,剩餘募集資金將用於補充公司流動資金,滿足公司未來經營發展對流動資金的需求,有助 于公司業務的開展與擴張、市場的開拓及抗風險能力的增強。

事實上，這意味著金地集團此次發行新債基本用於償還舊債務，在補充公司現金流方面助益並不大。

《證券日報》翻閱金地集團公告獲悉，今年上半年，公司主要完成了兩筆融資。4月28日，公司發行第一期中期30億元，利率為4.9%；8月5 日，公司發行第二期中票25億元，發行期限為5年，利率為4.6%。

據銀河證券9月初公佈的一份報告指出，截至2015年6月30日，金地集團債務融資總額為437 億元，債務融資加權平均成本僅為5.9%。這意味著若此次60億元公司債發行完畢，金地集團債務融資總額將升至522億元。而上半年，其在手現金為179億元，略低於短期負債和一年內到期的非流動負債之和 190.8 億元，簽約銷售額則僅為212億元。

“金地集團債務規模可控，凈負債率也較為合理。”有業內人士向《證券日報》記者表示，但上半年預收賬款為256億元，同比下降30%，導致公司將依靠融資性現金流入，這或許是其發行新債償還舊債的主要原因。不過，因目前公司債票面利率普遍較低，也能在一定程度上降低公司的資金成本。

根據克而瑞綜合統計，部分近期發債的企業利率大致在3.5%-8.5%之間，在A股上市房企中，今年已經發行的公司債平均票面利率為5.65%。其中8月份發債的金融街6年期40億元債券票面利率為3.84%，10年期10億元債券票面利率為4.2%。而利率相對較高的陽光城6月發行的一筆13億元債券，票面利率為8%。

而在2014年發行的A股房企公司債平均票面利率則高達7.56%，其中利率最高的是福星股份去年8月發行的一筆16億元公司債，利率高達9.2%。

由此可見，用借新債還舊債的方式置換高息債則是房企發債高潮的背後動力。

有數據顯示，年內已經有超過60家上市房企拋出公司債發行計劃，預期融資高達2500億元以上，目前實際累計融資已超過1500億元，而在2014年全年只有15家房企融資成功，金額只有235億元。據Wind統計數據顯示，僅在第三季度，就有37家房企相繼發佈公司債發行預案，募資規模達1641億元，較第二季度的394億元增長了316.3%。

克而瑞董事長丁祖昱表示，發債潮還在繼續，利率也隨著降息不斷降低。根據現在的發債速度，到年底還會有更多的上市房企加入發債大軍，預計總額將超過3000億元。

在這種融資環境下，金地集團積極發行公司債並不讓業內意外，但對金地集團來説，現在最緊要的問題是加快銷售步伐，降低庫存壓力，補充現金流，才能在規模擴張上發力。