原因

土地、新盤供應稀缺

門頭溝之所以形成如此格局，與京西近年來的供應關係密不可分。海淀、豐臺等京西區域的供應乏力，給門頭溝帶來更多市場需求。

記者查閱資料發現，今年成交的26宗住宅性質用地中，京西只有豐臺出讓5宗、房山出讓2宗，海淀1宗，門頭溝1宗。供地的不足不僅直接造成商品房供給匱乏，還因地價的走高拉升了未來的房價預期。當前，北京西三環、西四環附近本就已經頂豪扎堆，豐臺今年出讓的幾宗宅地的實際樓面價也在3萬-6萬元/平方米之間，根據房價至少是地價2倍的常規，可以預見未來京西住宅的高端化仍將繼續。“在這樣的市場背景下，在金融街(000402,股吧)工作，以及京西部隊大院的購房客群，只能去門頭溝購房，而這類客群追求品質住宅的需求導向，是門頭溝直接形成中高端市場的誘因。”

記者了解到，在目前京西，海淀的萬柳、豐臺的西局，儼然成為高端住宅板塊的新熱點，部分項目均價直奔10萬+。而在石景山，目前則以商業項目供應為主，住宅項目也極為稀缺。這也意味著西部客群被進一步擠壓至門頭溝。

西山藝境、V7西園等項目銷售人員也表示，目前門頭溝項目的主體客群主要來自海淀、石景山，還有一定量的客群來自昌平。

隱憂

漲價太快 去化壓力大

除了供應關係決定需求外，規劃和生態利好也令開發商和購房者在近些年持續看好門頭溝。

在業內看來，新城規劃和生態優勢成為門頭溝的後發優勢。

國家行政學院經濟學教研部主任張佔斌就曾表示，生態資源的“變現”讓門頭溝區域發展站在了新的“起跑線”上，尤其是2011年北京市政府投資2200億提速發展西部區域，首都西部綜合服務區(WSD)的功能定位也讓區域良好的生態環境與北京城市發展找到了最佳結合點。

原華高萊斯顧問(北京)有限公司副總經理、現啼鳥（北京）健康科技有限公司董事長公衍奎也表示，門頭溝的價值潛力巨大，該地區未來或將成為西部中高端改善性終極住宅需求的核心發展區域。

但另一方面，近些年來土地供應和溢價的逐年遞增，其住宅産品價格的市場認可度也有待觀察。以最新出讓的地塊為例，預計未來的合理價格將在45000-50000元/平方米之間。郭毅表示，如果按正常節奏在一年半左右後上市，門頭溝區域樓市能否接受如此快的價格漲速尚是未知數。

同時，自去年以來，門頭溝商住項目供應也在持續增加，令業內看到門頭溝商住樓市去化的隱憂。

據機構統計，門頭溝區域商住類産品今年新增供應套數1228套、新增供應面積6.07萬平方米；年內共成交309套、成交面積1.58萬平方米，其中成交量最大的月份是6月上半月，共成交124套。與此同時，門頭溝商住類産品庫存量已達2373套，今年新增供應1288套、成交309套，供需比為4：1，去庫存壓力之大不言而喻。