改革方向：做強做大、有進有退

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，儘管地産類深化國企改革的側重點有所不同，但根本目的在於有效激活國企的機制，更好推進市場化管理和運作，實現“有進有退”，提升企業競爭力。

招商地産的重組方案，體現的是重組整合央企集團內分散的地産業務，實現“做強做大”的路徑。克而瑞研究中心分析師房玲告訴記者，很多國有房企所屬的企業集團往往存在多元業務，在過去的發展過程中，同一集團內部不同板塊，或多或少涉及土地資源和地産業務。因此，推動集團內部同類業務重組整合，以做大做強作為國企改革的另一重要任務和方向。招商地産重組再上市、中海係地産業務整合，均屬類似的方向。“做強做大”的另一個深化改革的路徑，是目前不少地方國資委旗下不同房企存在同一市場同業競爭的問題，資源浪費情況較普遍。因此，重組整合分散的地産業務，實現資源向優勢國有房企集中，發揮國有資本更大經濟效益，成為一大方向。

以深圳國資委為例，其直接或間接控股的上市房企就有7家，包括深深房、深物業、沙河股份、深圳控股、深振業和天健集團等，卻沒有一家進入主流房企行列。這些企業未來如能進一步重組整合，有望實現國有資本對優勢企業的集中支援，以做強做大。

此外，混合所有制改革是此輪深化國企改革的重點。上述改革意見提出，鼓勵國有企業通過投資入股、聯合投資、重組等多種方式，與非國有企業進行股權融合、戰略合作、資源整合，同時也鼓勵非國有資本投資主體通過出資入股、收購股權、認購可轉債、股權置換等多種方式，參與國有企業改制重組或國有控股上市公司增資擴股以及企業經營管理。

房玲表示，在此框架下，擁有一定資金實力的國有房企與擁有市場化運作能力的民營房企，完全有合作和重組整合的可能，這不僅體現在項目層面合作，聯合拿地、聯合投資開發地産項目，國企參控股乃至重組整合民營房企，比如中交入股綠城，甚至國有房企引實力民營房企入股，乃至參與經營管理，都將成為可能。

值得一提的是，上述改革意見也提出鼓勵加快處置低效無效資産，支援國有企業依法合規通過證券交易、産權交易等資本市場，以市場公允價格處置企業資産，實現國有資本形態轉換，這意味著對於許多經營不善、佈局失誤的國企類房企而言，未來可通過出售項目套現，從而向集團內更具競爭力的業務轉移。

最佳途徑：

員工利益與股東捆綁

在歐陽捷看來，隨著深化國企改革在房地産行業全面鋪開，在未來5年內，“強者恒強”的格局愈發明顯：一方面，在“背靠大樹”的21家涉房央企中，有望誕生新的巨無霸，超大型房企陣營擴容；另一方面，部分掌控優質資源的地方國企也有做強機會，但很多小規模的地方國有房企或陸續退出市場。

除了招商地産重組合併外，《每日經濟新聞》記者還了解到，中國海外於今年年中，已成功注入母公司中國建築約338億元的地産業務資産；保利置業在中期業績發佈會上也透露，保利集團北京總部已有專門的小組在研究保利地産與保利置業的整合問題；加上中交、中糧、中化、中鐵等央企也在加速推進重組，未來大型央企房地産企業或將誕生新的巨無霸企業。

歐陽捷則告訴記者，隨著房地産高速增長時代的終結，對於許多規模有限、資源優勢不突出的地方國有房企而言，做大做強的機會已經沒有了。考慮到部分大型房企仍有著強烈的做大規模意願，目前這些地方國企可以把握機會出售套現。一旦數年後行業規模收縮，大型房企會更聚焦于利潤指標，這類地方國企要想再賣個好價格，可能就不那麼容易。

相對於規模的擴張，如何通過混合所有制激發國企活力，提升經營效率，仍是一個待解難題。東方證券房地産行業的研究員向記者表示，從目前出臺的深化國企改革措施來看，大型房地産央企在員工持股、股權激勵等方面進度相對較慢，只有保利、招商地産有實質性動作，考慮到員工持股、股權激勵有助於將管理者的利益與公司利益相綁定，更好地激發管理層的積極性，這將是央企房企實行改革的一個重要突破口。

來源：每日經濟新聞