土地市場升溫 房企“補倉”一二線城市

來源:地産中國網綜合 2015-09-28 07:53:00

隨著房地産市場的升溫,房企拿地情緒升高。數據顯示,截至9月23日,一線城市月內土地成交額高達531億元,創年內最高。由於一二線城市去庫存相對較快,三四線城市庫存仍然高企,因而房企緊盯一二線城市,以補充去庫存帶來的缺貨。同時,土地價格並沒有下降,這將傳導房價繼續上漲。另一方面,股市及銀行信貸等融資通道受阻以及債券市場的繁榮,房企紛紛選擇發行債券融資,今年上市房企境內發債已超2500億元,而隨著國內利率下行,房企也逐漸拋棄境外發債選擇境內,今年前8個月,境外發債同比下降50%。業內人士分析,房企發債除了資金需求外,置換以往高利率負債也是重要因素。

京投銀泰高一軒告訴21世紀經濟報道記者,宏觀上還是大家發現穩增長的動力主要還是要通過固定資産投資拉動,而房地産是主力。不過,缺貨仍然是房企拿地的主要動機。尤其對於職業經理人主導的公司,不拿地影響團隊的穩定性。

在市場升溫下,房企開始積極進入土地市場,尤其是一線城市。

中原地産研究部統計數據顯示:截至9月23日,一線城市合計月內土地成交額高達531.37億,創造了年內最高紀錄,環比8月全月漲幅高達160%。成交總額高漲背後,地王也在頻現。深圳的總價地王儘管以底價成交,但9月土地平均溢價率仍然達到了27.8%。

“以前的房地産窗口期,一般是指土地市場止跌企穩到上升反彈這個時間段。但現在已經很少有不需要爭搶的土地。拿地,其實就是與對手鬥狠,最狠才能拿到地,這是遊戲規則。”中鐵建負責拿地人士魏明(化名)對21世紀經濟報道記者説。

地市升溫

土地市場也隨著房地産市場傳統銷售旺季“金九銀十”到來急速升溫。

中原地産監測數據顯示,截至9月21日,20大標桿房企在9月拿地總額創最近8個月最高紀錄,高達328.34億,包括保利首開龍湖萬科、方興、世茂萬達等企業也紛紛進入土地市場。

房企拿地熱度曲線基本與房地産交易市場表現一致。中原地産研究部統計數據顯示:2015年土地市場在1月份後陷入了低迷,標桿房企拿地總額連續4個月都在200億以內。但隨著房地産市場的好轉,整體看從6月開始,房企拿地數量開始明顯增加,6月單月20大標桿房企拿地金額接近300億,7月再次突破200億。8月份延續了這一變化趨勢。9月達到高峰。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示,今年土地市場總體上是弱于去年水準的,這和房企的重心落在去庫存方面是有關係的。尤其是三四線城市,部分土地出讓的流拍現象比較嚴重,這使得此類城市的土地交易比較低迷。隨著一二線城市庫存不足的風險增加,房企拿地的熱情也隨之上升,積極補倉成為主要策略。

不過,回暖並不表現在所有城市中,土地市場城市間分化也成為較為明顯的特徵。中原地産分析師張大偉稱,房地産市場已經出現了明顯的四不均:需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡。從全國房地産市場看,很多城市的庫存積壓已經非常嚴重,局部三四線市場即使在救市的情況下,依然醞釀崩盤風險。分城市來看,一線城市最被標桿房企看好。特別是降息後,一二線城市,樓市資金面將明顯好轉。三四線因為庫存絕對值過高,即使信貸刺激,出現全面回暖的可能性也不大。

首創證券土地市場週報數據顯示,截至9月20日當週一線城市成交金額高達110.55億元,同比大幅增長212.93%,高於年初至今成交均值69.70億元和去年均值98.82億元,溢價率同比增長327.87%至24.56%。雖然總體成交規模和溢價率環比有所下降,但是北京地區近期高價地塊頻出,引爆一線土地市場行情。二線城市成交大幅反彈,共計成交251.29億元,環比增長 499.96%,溢價率環比上升68.41%至46.75%。三線城市合計成交53.08億元,環比增長37.39%,當周溢價率降至-1.28%。

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隨著房地産市場的升溫,房企拿地情緒升高。數據顯示,截至9月23日,一線城市月內土地成交額高達531億元,創年內最高。由於一二線城市去庫存相對較快,三四線城市庫存仍然高企,因而房企緊盯一二線城市,以補充去庫存帶來的缺貨。
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