8月末,SOHO中國發佈2015年中期財務報告。難得一見的是,這家手握大量現金的內地房地産開發企業出現了核心凈利潤的巨幅虧損。

財務報告數據顯示,2015年上半年實現營業額僅為3.93億元,同比下降約92%,實現公司權益股東應佔核心純利約7200萬元,同比下降約94%。SOHO中國對此的解釋是,這是業務轉型後業績中首次不包含物業銷售的貢獻。

經歷兩次轉型的SOHO中國,痙攣持續不斷。從原本的“開發—銷售”到現在的“開發—持有”,董事局主席潘石屹[微網志]不斷試圖在網際網路領域有所建樹。而承載了他殷切期望的“3Q”聯合辦公空間項目卻並未屢屢得手。因為北京試點項目雖然基本滿租,但上海試點卻僅有30%到40%的出租率。

多位長期觀察SOHO中國的行業觀察家認為,從長期來看“3Q”項目可以為集團帶來盈利,但是貢獻值微弱。而從盈利佔比更大的傳統寫字樓租賃角度看,儘管在銷售領域確實是一把好手,但對於“持有”,SOHO中國依然是一個剛進門的學徒。

凈利潤暴跌

諸如SOHO中國這種明星企業,出現凈利潤暴跌著實難得一見。這或是企業家們在轉型過程中極不情願卻又必須磨礪的必經之路。

多個關鍵的財務數據顯示出SOHO中國轉型的陣痛。SOHO中國半年實現集團營業額為3.93億元,而去年同期的數據則是47.5億元,同比下滑約 92%。另一核心數據顯示,權益股東應佔純利約1.35億元,相比2014年同期該金額約為26.97億元,下降約94%。

這種下滑的 頹勢源自2014年。2014年的財務數據顯示,當期SOHO中國營業額約為60.98億元,較2013年約146.21億元下降了58.3%;毛利潤為 30.78億元,與2013年81.14億元的毛利潤相比下降62.1%;凈利潤為40.8億元,同比下降44.8%。

對此SOHO中國的解釋是營業額下降的主要原因是公司業務模式從“開發銷售”向“開發自持”轉變,利潤下滑主要由於公司業務模式轉變以至銷售物業減少所致。

在2012年以來,SOHO中國每次遭遇業績下滑,身為董事長兼“企業形象代言人”的潘石屹都會將其歸因為“轉型”。無論是券商的分析師還是行業觀察家都會對這家商業地産開發企業的轉型予以肯定,但是這種由行業倒逼而來的無奈之舉足以説明曾經為其支撐高業績的“開發——散售”已經無以為繼。

在十幾年中,SOHO中國持續散售模式的突出問題是房産的所有者、經營者、管理者分離,利益訴求不統一,難以形成品牌和市場合力。

在這種交易模式下,SOHO中國攫取了高額收益也在一定程度上透支了未來的物業增值空間。這使得購買者不易獲取原本預計的投資收益。此外,由於宏觀經濟 環境下行帶來的壓力以及反腐等行政手段所致的間接影響,那些“山西煤老闆”“河北鋼老闆”等原本青睞SOHO中國的主要客群減少了對商業不動産領域的投 資。這些綜合因素導致SOHO中國散售模式被迫變形。

剛進門的學徒

不能眼巴巴的看著自己創立的企業遭遇生存危機。潘石屹、張欣[微網志]夫婦試圖通過多種轉型來扭轉乾坤。

8月27日,SOHO中國發佈中期財務數據顯示,目前公司在北京上海兩地共有6個可出租項目,可供應面積為52萬平方米,截至報告日的出租率為73%。 上半年實現租金收入約4.39億元,同比上升約168%;毛利率約為75%,較2014年同期提高約25%,預計下半年的租金收入將繼續攀升。

由於曾經散售的模式影響,SOHO中國被觀察家們視為一種“輕資産”公司,所以其手中保持了大量現金。“這對公司的發展是極為有利的。”億翰智庫上市房 企研究中心主任張化東對《中國經營報(部落格,微網志)》記者評論説:“SOHO中國早已很少在一級土地市場進行招拍挂拿地了。這家企業更傾向從其他企業收購土地或直接購買在建項目或爛尾項目。這使得其資金壓力較小。資産負債率極低。”