這兩天大家看股市已經沒什麼希望了，又開始折騰樓市，公積金調降了，外國人也能買了，這麼好的政策你們還不麻利兒的趕緊去買房？
但很多人似乎都有一個非常無聊的疑問，現在的房價高嗎？如果高，為什麼這麼多人都拋頭顱灑熱血的去買房，如果房價不高，可為何我全家幾代人累吐了血，還是買不起。
莫非我們不是生活在同一個世界，不是同一個夢想？房子早就成為了中國人的夢魘。其實衡量房價是否過高了，國際上有兩個公式，一個叫做房價收入比，另一個叫做租金回報率。
用這兩個指標來衡量房價，我們究竟是怎麼養一個情況呢？
房價收入比，就是用房價除以收入，説白了就是看你不吃不喝幾年能買得起房子，新加坡人是4年半，美國是6年多一點。而中國是多少呢？據保守估計，北京上海廣州這些一線城市，怎麼也得二三十年。再看另一個指標，租金回報率，就是一套房子租出去，多少年能夠收回成本，一套90平米的房子為例，租金每月4000元，而價格至少400萬，這麼算下來，房子的PE也就是市盈率大概是83倍，要想收回投資，至少要等上50年。每年的收益僅僅1.2%上下，甚至還不如一年期定期存款。炒股的朋友可以算算賬，這樣的股票顯然已經處於一個非常高估的情況。
另外，房地産還有另外一個演算法，那就是其實現在買房出租的都是活雷鋒，你想想，一套400萬的房子買下來，即使貸款一半，每年光放貸就得15-20萬，而這套房租給你，一年只能收租金10萬元，換句話説他買一套房子給你住，還得每月補貼你5000元，如果你要能租到20年，房東簡直就可以去死了，因為20年之後他的貸款還完了，房子弄不好已經變成非常舊的老房了，別忘了其實理論上房東也只是租70年而已，三分之一的時間都給你住了。
但人家説了，這些都是國際慣例，而房價是中國特色，所有人都涌向大城市，人多了買房就是剛需，結論就是，房價還得漲，房租還得漲。
難道不是嗎？這幾年我們一直看到了這樣的現象，房價一直上漲。
高房價的的癥結其實不在於需求，而在於預期。大家早已把房價當成了投資品，都覺得房價會漲，所以一路買漲，沒需求的人也會變得有需求，誰不想多賺點錢呢？再加上時不時的限購，限貸，更強化了房子這種稀缺的屬性，人為的造成了緊張氣氛。所以房價想不漲都難。
但這個把戲到現在逐漸玩不下去了，首先是人口變化了，原來80後都在啃老買房，那是因為父輩們真的有能力，但現在50-60這代人逐漸開始退休，沒錢了。想啃老也沒的啃了，另外，再往上倒到爺爺輩，30-40後這代人的房子，逐漸被繼承下來，大多數90後們可能一齣生就有房，他們可能根本不用為了房子操心。其次是貨幣政策轉向，在過去的10年裏，貨幣超發了幾倍，大量貨幣的氾濫推高了房價等投資品的價格，但新政府上臺後，已經多次強調會管住印鈔機，不會再玩命印鈔票了。銀行們也被網際網路金融衝擊的七零八落，住房貸款紛紛收緊，利率也一再提高。價格杠桿必然會成為壓倒房價的稻草。第三就是城鎮化夢醒，一直覺得後面還有廣大的農民兄弟進城，有比我更傻的來接盤呢，但直到現在才發現，人家根本不願意來了，用工越來越難，實體經濟崗位已經招不上人來了，勞動力價格逐漸上升，再加上人口老齡化，戶籍制度解決不了，土地流轉更沒日子實現，所以他們很清楚，城市不會接納他們，幹不動了，還得被迫離開，農民工也不傻，人家即使進城也是為了賺錢。賺了錢回家蓋房養老，你城市的高房價，還是留著坑你們自己人吧，所以怎麼看，房地産的黃金十年都已經結束了，現在就看這個惡霸到底該怎麼接受人民的審判。
也許有人説，房價高是因為地價高，所以房價必須高才不會虧本，因此判斷房價不會跌。首先這前半句絕對是正確的，但後面的邏輯似乎就有問題了，莫非哪條法律規定地産商就不能虧本了，地價這麼高我們就不追究了，反正追究也沒用。但説地價高，房價就必須高顯然沒有道理，那麼多的中國製造業就是例子，我們生産製造的時候銅漲價、油漲價，什麼都漲價，而等到我們把東西做好了往外賣的時候發現根本賣不上價，最可氣的是，買進來的原材料立馬就跌價。有的企業甚至就賺那點出口退稅，根本就是賠本賺吆喝。所以，價格就是需求程度，現在價格還漲，主要是大家的預期被改變了，別小瞧這個預期，相當重要，如果哪天有官方宣佈，説水這個東西，明年就不供應了，買不到的人就得渴死，那麼後果可想而知，水的的價格估計會比房子還貴。儘管可能根本就沒有供應緊張這回事。再想想為什麼蘋果能賣那麼貴，還得搶著買，其實都是一個道理。如果真告訴你，房子過剩了，土地有的是，未來幾年買可能價格更低，傻子才衝進去買房呢！大家都會盤算，我先租一年，如果明年房價掉了2%，就相當於我免費住了一年房子，何樂而不為呢？房地産商深知這一點，所以寧可用群眾演員撐場子，也不能讓這個預期逆轉過來。至於房子怎麼賣出去的，多找點身份證就好了，把房子賣給自己，把銀行和公積金的低息按揭貸款騙出來，總比自己發債便宜的多。所以我們經常看到房子賣出了日光碟，上千萬的房子都連夜搶著去買，莫非這些土大款都把1000萬的現金放家不成！根本就不符合邏輯。
其實大家買房還有一個邏輯，就是通貨膨脹，以後錢不值錢了，房子肯定更貴。這個邏輯前10年是成立的，但後十年的主要問題將是通縮，之前的10年靠負債發家致富的人，之後的10年可能會因此而返貧。很明顯的變化就是前十年是人民幣升值週期，而後十年人民幣已經進入了貶值週期，所以你如果還抱著一個策略，未來恐怕會遇到很大的風險。
1987——2014年房價變遷
從官方統計的數據來看，1987年才有全國性的房價統計。
1987年商品房銷售面積2697萬平方米，總量上似乎也不少，可相對於龐大的國民總數，實在太少，只能滿足幾十萬人的居住需求。當年的全國平均房價是多少？408元/平方米。看起來不高，但相對於當時的居民收入，也屬於不可承受之重。
一直到1992年，房價維持在單價千元以下，但每年的漲幅可觀。
1998年，在新中國短暫的房地産歷史上是一個分水嶺。在連續兩年的北戴河會議醞釀之後，當年7月3日，國務院頒發《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，核心內容就是從當年下半年開始停止住房實物分配，實行貨幣化。繼而從1999年開始，中央在全國範圍內推行住房分配貨幣化制度。
也就是在1998年，房價的單價躍上2000元。現在回過頭來看，房地産市場化之後，房價應該大漲啊。但實際上沒有，1998——2000年，房價維持不動甚至略有下跌。想來有很多人會懊悔為啥沒有在那幾年緊跟政策的腳步呢？當然，房價的3年原地踏步應該和當時遭遇東南亞金融危機也有關係。
從今天回頭看，房價在2001——2003年還是給足了很多人機會，小幅上漲。不過也就是在當時，市場上出現了房價泡沫的聲音，現在想想，大有在股市2000點時就喊泡沫的意味。
而從2004年開始，房價開始如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者以機會了。全國平均房價的單價一路躍過3000、4000、5000元、6000元關口，直到2014年才稍有停息。
1998年之前的房價
1998年7月之前，雖然已有商品房，但鋻於絕大部分住宅仍是福利分配，其價格很難反映真實的市場供需，也就不是真正的市場價格。
鋻於1998年在房地産市場上的特殊性，且官方從1987年才有全國性的房價數據可查，筆者在新著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中蒐集了一些有代表性的房價數據。
曾經網路上熱傳1980年左右的《人民日報》評論“一個普通市民要不吃不喝工作60年才能買得起一套商品房”，確實如此，1979年——1981年，全國60個城市推行全價售房，但結果很不理想。當時普通工人的月工資約60元，豬肉約1元/斤，房價之高可以想像。
買不起，那給補貼呢？1982年——1985年，160個城市及360個縣試點補貼售房，但當時住房改革的思路以租金改革為主要思路，所以之後也不了了之。
有準確房價數據記載的是在1981年，當年浙江溫州瑞安商品房熱賣，68.85元/平方米，每套2600元。這個價格看起來還比較親民，但算起來也要一個月才能買一平方米，而且這還是在小縣城。
接下來數年，沒見到房價數據的記載。到了1988年7月，中國第一個土地拍賣、按揭貸款，真正完全意義上的商品房小區東曉花園在深圳竣工，售價是1600元/平方米。
再後來，1989年2月15日，北京首次公開出售建在黃金地段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被預訂了250套。沒辦法，還是太貴了。
上世紀90年代初，海南大開發推動了房地産市場的繁榮，上海市中心房價漲到6000元/平方米，但隨著1993年第一次房地産調控，海南、北海等地房地産泡沫破裂。
泡沫破裂效應蔓延至全國，1994年上海市中心房價降到3000元/平方米，市場一片蕭條。
接下來數年，同樣沒見到房價數據的記載，直到1998年住房改革。當年，廣州市實行房改政策，東湖新村部分屬於單位福利分房的住戶可以800元——1000元/平方米買回房子，部分則以2800元/平方米的價格出售給部分租賃的住戶或拆遷戶。
官方的數據是怎麼樣的呢？國家統計局2013年公佈的《1987年以來的國內商品房平均價格及上漲情況概覽》顯示，1987年全國商品房平均單價408元/平方米，到1992年之前基本維持在每年上漲100元上下的節奏。
到了1993年，房價漲幅加速，海南大開發中的房地産熱潮對此應該功不可沒。而在海南房地産泡沫破裂之後，1994年的房價回歸先前的正常漲幅。
隨著全國推廣住房公積金制度，以及1995年工商銀行推出第一個商品房貸款，從1995年開始，全國平均房價以每年約200元/平方米的漲幅向上，直至1998年東南亞金融危機。
1998年之後的房價
觀察1999年——2014年的全國新建商品住宅銷售均價走勢，房價走勢有幾個很明顯的高點。
2000年房價出現一小波上漲，2004年同比暴漲18.7%，2007年A股牛市之時又同比上漲16.9%，2008年金融危機之時同比下降1.9%，2009年大規模經濟刺激政策之下同比上漲22.4%，創歷史新高。之後，雖然2010年4月加大調控，但可惜房價是穩紮穩打。
這是全國的平均數據，14年中房價上漲200%，但在實際生活中，遠不止2倍。而一線城市中，更是遠高於平均漲幅。
那什麼樣的統計會靠譜些？很多人覺得應該是二手房。
但即使是國內的二手房指數，也面臨類似的問題。因為根據中指院的網站，二手房指數的樣本選取，是基於“當地主要城區成交較為活躍的代表性樓盤”。隨著新開工項目和城市人口居住地越來越向周邊推進的趨勢，二手房指數的樣本選取偏差越來越大，數據的準確性也越來越差，由此引發的政策誤導性越來越強。
那我們直接來看二手房價格吧。就以上海為例。
1999年到2012年間上海房屋銷售均價從3102元/平方米上漲到13870元/平方米，上漲了3.47倍。數據不對啊？別急，這是全上海的平均房價，包括了廣大郊區。
所以，最能反映上海市區房價走勢的應該是中原地産統計的二手房成交均價（不含郊區），數據顯示，從2005年1月到2014年2月，上海市區房價從1.33萬元/平方米上漲到3.82萬元/平方米，9年上漲1.87倍。
所以2008年——2009年在上海買房的朋友們幸福感是很強的，即便房價暴跌50%，依然超過當初的買入價。不過，從2009年起陡峭向上的房價走勢，是否在股票市場上見到很多呢？
最後我們來看一個房價的最經典案例，這可是中國的商品房始祖。
中國第一個商品房小區是廣州東湖新村，1979年10月廣州秋交會閉幕後，穗港雙方簽訂合同引進香港寶江發展有限公司投資3600萬港元(當時折算1080萬元人民幣)興建60000平方米住宅樓。
1981年建成後，對香港售價為2500——2600港元/平方米，對內售價700元/平方米。(注：當時匯率人民幣約兌3港元)
1998年，廣州市實行房改政策，部分屬於單位福利分房的住戶可以800——1000元/平方米買回房子。東華物業管理公司則以人民幣2800元/平方米的價格出售給部分租賃的住戶或拆遷戶。
8年之後，東湖新村的房價開始進入上漲的快車道。2006年，東湖新村二手房的成交價漲到4000元/平方米，2008年二手房漲到9000元/平方米，2009年二手房價漲到10000元/平方米，2013年二手房價則在短短的4年間漲到22000元/平方米。
也就是説，從1981年——1998年17年間，房價漲了3倍，1998年——2009年11年之間，房價再次漲了2.5倍多，而從2009年——2013年這4年中，實現了驚人的一躍，再次翻倍。一條近乎45°的房價曲線，堪稱完美。
