萬達商業與富力地産籌劃回歸A股，萬科、中海、碧桂園的物業服務尋求分拆上市，碧桂園的教育業務、恒大的礦泉水等非地産業務也試圖通過分拆實現在A股上市。一時間，資本運作成為地産大佬最熱衷的事情。
對於資金密集型的房企而言，更高的估值不僅能實現更可觀的融資金額，同時也能獲取更高的股權溢價，並推動新業務的拓展。那麼，回歸A股能否真正解決房企的低估值難題？怎樣的轉型才能對市值提升帶來正面影響？
最近半年，恒大地産董事局主席許家印的心情很不錯，這位資本運作高手于去年末以1.466港元/股的價格，從香港英皇集團主席楊受成手上拿下了新傳媒集團約75%股權，並更名為“恒大健康”。誰也沒想到，恒大健康不到一年時間股價漲幅超10倍，成為港股市場最近一年的大牛股之一。
在房地産金融化年代，地産大佬除了考慮怎樣才能更好地賣房子，還得思考如何通過資本運作把公司市值做大。對於眾多在港上市的內房股而言，回歸A股、分拆上市成為突破市值魔咒的重要手段。
高估值的誘惑
8月18日，綠地控股（600606，SH）正式登陸上證所，公司借殼金豐投資塵埃落定。當天市值一度突破3000億元（人民幣，下同），成為國內市值最高的上市房企。
就在同一天，萬達商業（03699，HK）回歸A股的方案獲得臨時股東大會通過，公司預計此次回歸A股總募集資金將達到120億元，如果成行，有望成為近年來A股最大規模的房地産企業IPO。
儘管兩家房企均為千億房企陣營中的領軍企業，但《每日經濟新聞》記者注意到，兩者在資本市場的估值存在天壤之別。截至8月27日收盤，萬達商業的動態市盈率僅為6.83倍，綠地控股卻高達21.56倍。去年末才登陸香港聯交所的萬達商業之所以急著回歸A股，無疑是受A股高估值的誘惑。
儘管A股自6月中旬以來經歷了一波大幅下跌，但無礙在港上市的內房股回歸A股的決心。除了萬達，富力地産（02777，HK）正式披露回歸A股的預案，碧桂園宣佈籌劃將物業服務與教育兩大業務在A股分拆上市；恒大地産分別將恒大足球、恒大文化、恒大冰泉分拆在新三板掛牌，等時機成熟實現轉板上市；旭輝控股也于日前透露，公司希望分拆商業地産平臺在A股上市，完成A+H股雙平臺的佈局。
高和資本董事長蘇鑫向《每日經濟新聞》記者表示，港股市場一直由境外資金主導，自去年起港股的估值水準一直明顯落後於A股，加上海外投資者最近數年對國內房地産的態度更為悲觀，內房股在港股市場幾乎是最低估值的板塊之一。相對而言，A股不僅估值更高，國內投資者也更熟悉這些知名房企，這也是吸引內房股回流A股的重要因素。
以4家千億級別的房企為例，截至8月27日，A股上市的萬科、保利地産動態市盈率分別為15.02倍與8.42倍，港股上市的碧桂園、恒大地産動態市盈率僅為4.94倍與4.2倍。中小市值公司的估值差異更為驚人，去年銷售額230億元的泰禾集團（000732，SZ）截至27日動態市盈率高達24.16倍、同期銷售額達658億元的融創中國（01918，HK）卻只有3.35倍。
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