中國樓市未來10年12個大趨勢

　　未來10年，中國房地産將呈現如下的發展趨勢：

　　1、城市之間房價差距將更大

　　政府一直想在城鎮化過程中，實現大中小城市的均衡發展。但由於公共資源無法均衡配置，發展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區，所以城市發展中的“馬太效應”將日益明顯。

　　過去5年裏，中國形成了三大三小6個人口增長中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市;“三小”是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。

　　資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。

　　2、大城市房屋日益資産化

　　一線城市，以及10個左右的強二線城市，其中心區的物業將日益資産化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業等原始屬性。

　　對於多數中國人來説，房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數城市的95後，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地産泡沫帶給我們的最大福利。

　　3、小戶型將機械化

　　在大城市中心區，機械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創造出豐富的生活場景。開發商，越來越像客機、遊輪的生産商。

　　4、逆城市化很難出現

　　很多國家在充分城市化之後，會出現逆城市化。也就是城裏人到農村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現這種局面。

　　因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農村居住的人，生活不方便、不安全。

　　5、大城市很難“去中心化”

　　歐美絕大多數城市，都出現了去中心化的趨勢。目前中國特大城市無不面臨交通、環境的壓力，讓一個城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是每人平均耕地少，土地國有化。

　　國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵佔土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區難度極大。

　　相反，移動網際網路技術的發展，正讓交通發生新的變局：如果北京這樣的城市，有150萬輛計程車和專車，私人就沒有必要擁有汽車。這樣，城市的交通死結就被打開了，去中心化意義就不大了。

　　6、商鋪面臨價值重估

　　商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網購取代，支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”(餐飲、電影、培訓、溜冰場)。

　　傳統商業旺區的街鋪，可能是最危險的資産，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區、新區的綜合體。“一鋪養三代”越來越困難，“三代養一鋪”的悲劇隨時發生。

　　7、寫字樓跟住宅價格將長期倒挂

　　在一線城市，一直存在一種現象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務公寓)，住宅更貴。為什麼?

　　原因有三：第一，商業物業基本上沒有學位，不能落戶口;第二，商業物業土地使用年限短;第三，管理費水電價格高，一般不能通煤氣。

　　網路時代，在家辦公、分散辦公、郊區辦公正在成為時尚，寫字樓的“剛需色彩”不足。一個人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對住宅面積的需求是多多益善。

　　未來這種現象將持續，投資房地産還是要首選大城市中心區的住宅。當然，如果你希望現金流充裕，就是要投資好的寫字樓。

　　8、房産稅會出臺，但對市場影響不大

　　由於絕大多數城市房地産出現了拐點，為了穩增長，國家不太可能出臺嚴厲的房産稅。

　　房産稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房産稅率肯定會最高。整體而言，房産稅對房價影響不大。

　　9、計劃生育政策將逐步調整，但對樓市影響不大

　　全面放開二胎，已經沒有任何懸念，只是時間問題。未來，可能還會有更寬鬆的人口政策。

　　否則，中國在幾十年之後，將面臨嚴峻的人口危機(過度老齡化，勞動力不足)。

　　這對樓市構成長期利好，但作用可能沒有想像的大，因為生兒育女的成本越來越高，年輕人在生育上的積極性在下降，這也是全世界的趨勢。早晚有一天會有地方政府宣佈：多生一個孩子，獎勵半套房子。

　　10、大城市的房價：漲漲漲!

　　中國的城市模式完全不同於美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。你讓中國人過“買個牙刷也要開車10分鐘”的生活，是不可能的。

　　所以，有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。

　　以美元計價，中國大城市的房價或許會在未來幾年出現波動、反覆，甚至下跌。但以人民幣計價，房價的大趨勢是不斷上漲。換句話説，這裡面有很大的因素是貨幣貶值。

　　11、房地産企業將大量消亡、轉型

　　2014年2月，我寫過一篇文章，題目是《2014：開發商的“逃命年”》。逃亡的路線包括：逃離三四線城市、逃出郊區、逃離高債務、逃向多元化、逃往海外。現在看來，都應驗了。

　　未來10年，這種趨勢將延續下去，大量中小房企將被收購，轉型，或者死亡。最終，國內也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發展的。大量的人員，將離開這個行業另謀出路。

　　12、“互聯化+房地産”泡沫將破

　　移動網際網路帶來的新一波網路熱，如今在中國和美國同時達到了頂點。隨著美元加息臨近，美國股市大調整已經開始。

　　在中國，IPO註冊制改革因股災已經不可避免地被延後，讓過去兩年裏瘋狂的PE、VC投資，面臨著退出困境。

　　2016年很可能是“網際網路+”一次全面的退潮。沒有盈利模式的“網際網路+房地産”企業，將有一批死於“彈盡糧絕”。但網際網路對房地産的重塑，卻不會停止。