未來10年 中國房地産將呈現12大發展趨勢

來源:地産中國網 2015-08-26 09:07:00

  中國樓市未來10年12個大趨勢

  未來10年,中國房地産將呈現如下的發展趨勢:

  1、城市之間房價差距將更大

  政府一直想在城鎮化過程中,實現大中小城市的均衡發展。但由於公共資源無法均衡配置,發展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區,所以城市發展中的“馬太效應”將日益明顯。

  過去5年裏,中國形成了三大三小6個人口增長中心,“三大”是北京、上海和深圳,以及其周邊城市;“三小”是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。

  資金增量上,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方,其房價將獲得人和錢的雙重支撐。

  2、大城市房屋日益資産化

  一線城市,以及10個左右的強二線城市,其中心區的物業將日益資産化,而且投資人將全球化、全國化。中小城市,特別是人口流失城市,房屋將回歸居住、辦公、商業等原始屬性。

  對於多數中國人來説,房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數城市的95後,他們的青春將不再受到住房的擠壓,這是房地産泡沫帶給我們的最大福利。

  3、小戶型將機械化

  在大城市中心區,機械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓,將演變成一架精密的儀器,通過折疊、打開,創造出豐富的生活場景。開發商,越來越像客機、遊輪的生産商。

  4、逆城市化很難出現

  很多國家在充分城市化之後,會出現逆城市化。也就是城裏人到農村買地,建別墅。未來10到20年,中國很難出現這種局面。

  因為中國人多,耕地少,土地國家所有。此外,公共資源的不均衡分配,也讓去農村居住的人,生活不方便、不安全。

  5、大城市很難“去中心化”

  歐美絕大多數城市,都出現了去中心化的趨勢。目前中國特大城市無不面臨交通、環境的壓力,讓一個城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是每人平均耕地少,土地國有化。

  國家正在劃定大城市的邊界,防止無限制侵佔土地。加上公共資源不能均衡分配,所以去中心區難度極大。

  相反,移動網際網路技術的發展,正讓交通發生新的變局:如果北京這樣的城市,有150萬輛計程車和專車,私人就沒有必要擁有汽車。這樣,城市的交通死結就被打開了,去中心化意義就不大了。

  6、商鋪面臨價值重估

  商鋪面臨的最大問題是,“提袋消費”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網購取代,支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”(餐飲、電影、培訓、溜冰場)。

  傳統商業旺區的街鋪,可能是最危險的資産,因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區、新區的綜合體。“一鋪養三代”越來越困難,“三代養一鋪”的悲劇隨時發生。

  7、寫字樓跟住宅價格將長期倒挂

  在一線城市,一直存在一種現象:同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務公寓),住宅更貴。為什麼?

  原因有三:第一,商業物業基本上沒有學位,不能落戶口;第二,商業物業土地使用年限短;第三,管理費水電價格高,一般不能通煤氣。

  網路時代,在家辦公、分散辦公、郊區辦公正在成為時尚,寫字樓的“剛需色彩”不足。一個人在辦公室,可能只需要3平米就夠用了,但對住宅面積的需求是多多益善。

  未來這種現象將持續,投資房地産還是要首選大城市中心區的住宅。當然,如果你希望現金流充裕,就是要投資好的寫字樓。

  8、房産稅會出臺,但對市場影響不大

  由於絕大多數城市房地産出現了拐點,為了穩增長,國家不太可能出臺嚴厲的房産稅

  房産稅是地方政府的稅源,將來肯定會因地制宜,稅率各不相同,減免政策也不相同。一線城市的房産稅率肯定會最高。整體而言,房産稅對房價影響不大。

  9、計劃生育政策將逐步調整,但對樓市影響不大

  全面放開二胎,已經沒有任何懸念,只是時間問題。未來,可能還會有更寬鬆的人口政策。

  否則,中國在幾十年之後,將面臨嚴峻的人口危機(過度老齡化,勞動力不足)。

  這對樓市構成長期利好,但作用可能沒有想像的大,因為生兒育女的成本越來越高,年輕人在生育上的積極性在下降,這也是全世界的趨勢。早晚有一天會有地方政府宣佈:多生一個孩子,獎勵半套房子。

  10、大城市的房價:漲漲漲!

  中國的城市模式完全不同於美國。我們是摞起來的城市,密度高,人口高度集中。這種趨勢一旦形成,很難改變。你讓中國人過“買個牙刷也要開車10分鐘”的生活,是不可能的。

  所以,有人口增量的城市,房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高,所以房價只能不斷上漲。

  以美元計價,中國大城市的房價或許會在未來幾年出現波動、反覆,甚至下跌。但以人民幣計價,房價的大趨勢是不斷上漲。換句話説,這裡面有很大的因素是貨幣貶值。

  11、房地産企業將大量消亡、轉型

  2014年2月,我寫過一篇文章,題目是《2014:開發商的“逃命年”》。逃亡的路線包括:逃離三四線城市、逃出郊區、逃離高債務、逃向多元化、逃往海外。現在看來,都應驗了。

  未來10年,這種趨勢將延續下去,大量中小房企將被收購,轉型,或者死亡。最終,國內也許只剩下一百來家大房企,而且是多元化發展的。大量的人員,將離開這個行業另謀出路。

  12、“互聯化+房地産”泡沫將破

  移動網際網路帶來的新一波網路熱,如今在中國和美國同時達到了頂點。隨著美元加息臨近,美國股市大調整已經開始。

  在中國,IPO註冊制改革因股災已經不可避免地被延後,讓過去兩年裏瘋狂的PE、VC投資,面臨著退出困境。

  2016年很可能是“網際網路+”一次全面的退潮。沒有盈利模式的“網際網路+房地産”企業,將有一批死於“彈盡糧絕”。但網際網路對房地産的重塑,卻不會停止。

(責任編輯:)
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