廣州二手樓市回暖 高校舊房價直追珠江新城豪宅

來源:廣州日報 2015-08-24 08:32:00

今年廣州二手樓市逐步回暖,地段好素質高的盤源尤其受歡迎,其中有種物業尤其吃香,那就是高校校園二手房。校園環境優美及其具有稀缺性,且需求量大,因此,保值、增值能力強,租售行情均十分暢旺。那麼,在購買校內二手住宅又有哪些注意事項呢?

華工、華農板塊:

加裝電梯老樓 房價立馬飆升

天河區本是樓價高企區域,而校園二手房儘管不少是老舊的單位,但一點不影響其價格直逼珠江新城豪宅。據中原地産五山分行的鄭羽彬介紹,目前,華南理工大學校內的二手住宅基本分為兩種,一種是樓齡30年或以上的樓梯樓,均價約在2.5萬元/m2,而樓齡約15~17年(部分有加裝電梯)的二手房,均價達4萬~4.8萬元/m2。同樣,華南農業大學校內樓齡較舊的樓梯樓均價約3萬元/m2,樓齡相對較新的則高達4.8萬~5萬元/m2。儘管校內物業價格較高,但需求量大,放盤量少,基本上符合市場價的盤源成交速度迅速。而買家主要是學校的教職工或者是看中五山小學的學位客。

合富置業華農分行主管楊家校則表示,華農的小區不大,房源不多,置換率不高,所以放盤量也不會太多。房價會比周邊的商品房高,價格在3萬~5萬元/m2左右,物業面積從40平方米到112平方米不等,面積40平方米的物業單價在3.2萬元/m2左右,而112平方米的物業價格則要到4萬~5萬元/m2。另外,樓齡較新、有加裝電梯的物業,價格會到4萬元/m2。因房價比周邊商品房高,因此較少人能接受,買家多以大學教授或周邊業主為主。相對來説,華工的小區比較大,房源也比較多,置換率相對較高,成交也會比華農活躍。混合結構的房源價格約2.8萬~3萬元/m2,而對馬路的電梯單位價格則到3萬元/m2,新調到華工教學的教授會選擇買華工的二手房。

而華農二手房租客大多是在華農讀書的人,帶家電的樓梯樓兩房租金在3500~4000元/月,而樓梯樓三房租金要5000~5500元/月左右。華工內因有創意園和公司寫字樓,所以華工二手房的租客,一部分是來自在創意園和寫字樓上班的上班族,在周邊工作的上班族也會有部分選擇在華工內租房,另一部分租客則是剛畢業的學生、新調派到華工的教授也會選擇在華工內租房。華工內帶家電的樓梯樓兩房,租金基本在3800~4200元/月左右,而帶家電的樓梯樓三房租金則要5000元/月左右。

楊家校表示,由於校園內環境較好、生活成本較低,而且學校的物業以一梯兩戶、南北向為主,實用率比商品房要高,若按照單價、實用率等因素核算下來,其實相同面積物業的總價會比周邊的商品房低。而購買校園物業需要注意的一點是,要留意樓層較高的物業是否有加裝電梯,或者是否有加裝電梯的可能。

中大板塊:2009年至今樓價漲了一倍多

“在中山大學校園內的二手住宅多是樓齡20年以上的房改房,目前的市場均價約3.3萬元/m2,而去年同期均價約2.7萬~3萬元/m2。而一些樓齡約14~15年的電梯樓單位,今年的市場均價約在4萬~4.5萬元/m2,同比去年上漲了2000~7000元/m2不等。”中原地産新港西二分行資深營業經理馮耀軍如是説。

馮耀軍表示,得益於優美的校園環境,中大校內物業保值、升值能力十分強。如一套面積約68平方米的樓梯兩房,2009年時售價約92萬元,到了今年,售價已達200萬元。而一套面積約100平方米的電梯三房,2009年的售價約190萬~200萬元,而今年的售價已達420萬~450萬元。儘管校園內二手住宅價格不低,但成交活躍,買家多是中大校內的教職工,也有一部分是周邊其他學校的教職員工。

中大校內二手住宅的租客多是中大附中、中大附小的陪讀家長。目前,面積約68平方米的樓梯兩房,租金約4500~4800元/月,樓梯三房租金約5000~5500元/月。馮耀軍還透露,中大電梯樓只有三房戶型,目前三房租金約6000~7000元/月。

滿堂紅順景分店店長莫其新則表示,根據他們的成交數據顯示,目前中大宿舍電梯樓單位均價約3.5萬~3.8萬元/m2左右,混合結構的樓梯樓單位均價約為2.5萬~2.6萬元/m2,框架結構的樓梯樓單位均價在2.8萬~2.9萬元/m2之間。近幾個月中大房改房的買賣量不算旺盛,與去年同期相比沒有明顯的增多,購買中大宿捨得群體以校內教師為主,佔比率達到80%以上。相對來説,中大宿捨得租賃量比較旺盛。

暨大板塊:房改房同比漲幅超過10%

暨南大學校內二手住宅價格多年來呈現持續增長的趨勢。據滿堂紅跑馬地分店店長陳勇介紹,暨大的電梯樓宿舍是在校外一路之隔的暨南花園內,均價約2.9萬元/m2左右;而暨大的樓梯樓宿舍是在暨南大學裏,周邊環境和管理較好,所以均價要比電梯樓宿舍高,約為3萬元/m2以上。因暨大房改房的單位比較稀缺,且買賣量都比較活躍,這類型單位現時處於供不應求的狀態,中原地産暨南分行營業經理劉袁遠表示,一套面積約95平方米的暨南大學的房改房,樓齡約20年,現售價約320萬元,單價達3.4萬元/m2,而在3年前,230萬元即可購入同類型單位。可見,暨大校內的二手住宅的保值、增值能力也十分強。目前,暨南大學這類房改房市場均價約3.2萬元/m2,去年同期均價約2.8萬~2.9萬元/m2,漲幅超過10%。同時,樓齡在20年以內,符合市場價的盤源放售,很快就會消化。買家群體主要有暨大的教職工,也有部分是暨大、華師的畢業生。此外,由於暨大靠近中山三院、華僑醫院等,不少醫院的員工也會選擇購買該區域的二手房。

暨大房改房租賃旺盛,樓梯樓租金約4800元/m2,電梯樓租金約為5000元/m2以上,相對來説小孩在暨大附小、暨大附中讀書的家長成為租住暨大宿捨得主力群,佔比約70%,30%以在附近工作的畢業生為主。劉袁遠表示,由於該板塊有不少陪讀家長及畢業生會選擇“合租”,因此租情十分暢旺。符合市場價的租盤,如果租客當天不確定下來,基本上第二天就已被“消化”。而現時,暨大校內的兩房租金約4000元/月,三房租金約5000元/月,同比去年上漲200~300元/月。

華師板塊:租賃比買賣活躍

滿堂紅華景分店店長魏曉彬介紹,目前華師宿捨得電梯樓均價約為3.8萬~4萬元/m2,靠近華南快速的樓梯樓單位均價約為3.2萬~3.3萬元/m2,靠校園內的樓梯樓均價約為4萬元/m2以上,近幾個月華師宿捨得買賣量不算活躍,買家以華師的職工為主。

相對來説,華師宿捨得租賃量較為旺盛,80%的租客是小孩在華師附小、附中讀書的家長,20%的租客是在附近工作的畢業生,目前華師宿舍電梯樓單位租金約為7500元/m2,樓梯樓單位租金約為4500元/m2。

魏曉彬認為,要選擇購買華師宿捨得單位,要注意以下幾點:1.因有部分華師宿舍單位房産證標注的樓齡與實際樓齡存在差異,所以要貸款購房的客戶要留意還款的年限。2.部分單位還沒補交土地出讓金,這筆金額有可能要買家支付。3.目前只有華師職工的兒女才能入讀華師附小及華師附中,客戶購房前要了解相關的入讀規定。

提醒:買校園二手房注意事項

由於房屋大多數比較老舊,購買校園二手房還是有不少需要注意的地方。

中原地産的置業專家建議,校園二手物業多是房改房,要確保産權清晰,業主須到分房單位出具《繳款明細表》,確定是否需要業主配偶到場協助辦理交易過戶手續。另外,部分校內物業的樓齡較長,導致貸款年限必然會縮短,月供也相應提高,因此,買家要有提高首付預算的心理準備。

持有校園物業的多是學校的教職員工等,有部分買家可能會通過熟人進行私下成交,但成交金額都較高,建議還是找大型知名仲介作為第三方介入,確保資金安全。此外,校園二手物業要注意稅費方面的問題,如要了解清楚房改房的實際面積,以及是否已經購買分攤面積等。

(責任編輯:)
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