“國際流通性”恰是中國豪宅的薄弱之處。中國的豪宅主要集中在北京、上海和深圳等地，這些豪宅的購買者多為本國甚至本地居民，尚未進去全球豪宅市場，成為國際富豪資産配置的一部分。在某種意義上，中國的豪宅，尚處於“偽豪宅”或“準豪宅”。

比爾·蓋茨會在中國購置豪宅嗎？7年前的北京奧運會時，這被證明是一則謠言；7年後，依然不太可能。

北京蘇富比房地産的數據顯示，中國買家目前已成為全球高端房産買家中增速最快的群體，他們成為在紐約、倫敦、雪梨等世界級城市購房的重要力量。

不過，全球高端住宅或稱豪宅的投資目的地中，包括北京、上海和深圳等中國豪宅集中地區仍不是全球富豪們配置的選擇項。

與國際豪宅市場相比，中國豪宅市場更多是“窩裏歡”。中原地産研究部統計數據顯示：2015年，北京單位面積10萬元以上的頂級豪宅成交量爆發，整體簽約套數達139套，預計全年有望達到200套的爆棚成交量。

但這些豪宅往往是高地價下的“被豪宅”，且中國豪宅尚未具有“全球流通性”，仍未進入國際富豪資産配置的視野。

全球超級豪宅版圖

全球豪宅主要分佈在歐美等國，與各國每人平均GDP等經濟發展水準一致。

以全球十大超級豪宅為例，其中有4座來自英國，3座來自美國，法國、中國香港和摩納哥各有1座。

頂級豪宅的門檻在1億美元以上。十大豪宅中，最“便宜”的英國維多利亞別墅價格都在1.61億美元，價格最昂貴的法國利奧波德別墅價格已達到7.5億美元。

即使未位列頂級豪宅，千萬美元仍是豪宅的門檻。以美國為例，2015年來美國最貴的待售豪宅和2014年美國最貴的成交豪宅中，要價均在5000萬美元以上。其中，位於佛羅裏達州的齊夫家族的“雙子座”豪宅要價1.95億美元，創下2015年掛牌上市價格之最。

去年5月出售的美國紐約東漢普頓Further Lane 60號豪宅售價高達1.47億美元，創下了全美最貴的住宅交易紀錄，該筆交易甚至登上了當月的頭條新聞。

福布斯的統計顯示，2015年前五個月美國掛牌的房産中，要價5000萬美元或以上的在加州、紐約和佛羅裏達就有20處。

萊坊《全球城市2015年報告》顯示，全球30多個大城市中，豪宅價格持續呈上漲趨勢。截至2014年第二季度末，全球城市豪宅指數整體上升6%，而2013年同期指數上升5%。比起2009年第二季度後雷曼時期的低谷，萊坊全球城市豪宅指數上升了36%。與2008年第二季度危機前的高峰水準相比，該指數竟然也高出了25%。

建造時間似乎不是豪宅的一個必備因素。在十大頂級豪宅中，有兩座分別建造于17世紀和18世紀，均位於英國。法國利奧波德別墅和中國香港的何東花園也建造于20世紀20年代，但摩納哥空中花園則建造于2014年。

價格雖昂貴，但地段位置好是豪宅的基本要素。海岸或湖濱、森林旁邊或城市市中心等“風水”佳地、稀有景觀或地段是頂級豪宅的必備要素。

海岸或湖濱往往擁有稀缺的風景線。如利奧波德別墅位於法國南部藍色海岸地區濱海阿爾卑斯省，站在這座花園式設計的豪華大宅可以俯瞰到法國南部美麗的海景。

雖未入選全球十大豪宅，但極為知名的阿聯酋迪拜朱美拉棕櫚島豪宅，是世界上最大的陸地改造項目之一，由棕櫚樹形狀人工島、17個棕櫚樹形狀的小島以及圍繞它們的環形防波島三部分組成，造型嘆為觀止。

位於城市市中心的豪宅項目相對較少，但由於其毗鄰及其稀缺的城市政治或文化資源而極為稀有。如英國倫敦海德公園一號毗鄰白金漢宮和大不列顛自然博物館，緊挨哈羅德百貨公司，並有地下通道與文華東方大酒店相連。

以中國北京而言，“過去思維中只有長安街是豪宅”，中原地産首席分析師張大偉對21世紀經濟報道記者表示，隨著土地供應的減少，過去的二手房豪宅從設施面積上又不匹配現在高端需求的要求。

這種情況下北京西局、東壩、農展館這類城區地塊就屢創新高，未來頂豪及超越頂豪的價格有望持續上漲。

頂級富豪何時配置中國豪宅？

全球政要、頂級富豪去何處購買豪宅，並將其作為資産配置的一部分？美國紐約、舊金山、洛杉磯，印尼巴厘島，阿聯酋阿布扎比，英國倫敦是全球富豪配置豪宅的主要目的地，澳大利亞也受到來自中國等亞洲的富豪的鍾愛。

萊坊國際豪宅指數顯示，2014年美國紐約豪宅房價年成長率達18.8%，其他主要城市如舊金山（14.3%）、洛杉磯（13%）都有不錯的表現；英國倫敦豪宅房價年成長率也有5%，在歐洲各大主要城市中表現優異；澳洲豪宅市場因優異的租金資本化率（租金投資報酬率），特別受到亞洲投資人喜愛，奧克蘭、雪梨和墨爾本的萊坊國際豪宅指數分別年成長12.1%，11.0%和8.5%。

豪宅早已成為政界要人、頂級富豪們資産配置的重要組成部分。

以倫敦海德公園一號為例，截至2013年1月，海德公園一號全部76套住宅已銷售一空，總銷售額為27億美元。76套公寓中，只有12套註冊在個人名下。這12套的持有人包括歌星、制藥商人、保險經紀人、電信公司老總、中東國家高官、俄羅斯大亨、馬來西亞拿督、西亞國家富豪、中國台灣的“富二代”，甚至還有一位神秘的北京買家，他購置的公寓價值1160萬美元。

簡而言之，而要成為頂級豪宅，僅靠價格貴、地段好尚不足以。除了環境適宜，是否具有“國際流通性”是頂級豪宅的必備因素。投資者是否可以通過買入賣出獲取投資收益也是重要指標。

以美國Extell開發公司開發的紐約One57大樓為例，這是第一個以超級富豪為目標市場的大型高層建築。其82層出售給了邁克·柯爾公司的前任聯合董事長曹其峰，85層出售給未知買家，81層出售給麗貝卡·安·莫爾斯的家族信託，80層出售給Lapusny Inc公司，79層出售給未知買家。

而“國際流通性”恰是中國豪宅的薄弱之處。中國的豪宅主要集中在北京、上海和深圳等地，這些豪宅的購買者多為本國甚至本地居民，尚未進去全球豪宅市場，成為國際富豪資産配置的一部分。在某種意義上，中國的豪宅，尚處於“偽豪宅”或“準豪宅”。

而且，中國豪宅價格持續上漲，很大原因在於地價的持續攀升，這使得中國的豪宅實際上是“被豪宅”，以高房價對衝高地價。

以北京為例，2014年底，北京豪宅項目扎堆入市，東三環外融創農展館項目預售價格達16.5萬元/平方米，西北三環外萬柳書院項目均價達14.5萬元/平方米。北三環和西南三環一些豪宅新盤報價也在10萬元/平方米。北京房地産業協會秘書長陳志表示，2014年整體平均樓面價已達到了近12000元/平方米。保守估算的話，北京地價在十年內拉高了6倍，日漸攀升的地價帶來的則是房價的持續上漲。

中原地産市場研究部統計數據顯示，2013年4月截至2015年4月，北京實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平米左右。中原地産首席分析師張大偉分析認為，折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。而且按照目前市場供應比例計算，這部分大部分將建設成為中高端物業，以獲得市場溢價。

此外，PM2.5“爆表”及其他環境污染事件也妨礙了中國豪宅進入國際流通。世界企業家集團的研究報告顯示，單從價格上看，中國10大豪宅只是世界10大豪宅的十分之一。世界級豪宅的超高價值，除了與其自身的豪華度息息相關，地段和氣候也是重要因素，因為追求長壽是人類的共同目標，對於富豪來説更是如此。

而更值得注意的是，萊坊調查顯示，中國大陸投資移民者、將子女送到海外等趨勢更助長了國際不動産的投資熱潮。

由於看好中國豪宅需求，國際拍賣巨頭蘇富比于去年底進軍中國房地産經紀市場。北京蘇富比房地産數據顯示，中國買家目前已成為全球高端房産買家中增速最快的群體，他們成為在紐約、倫敦、雪梨等世界級城市購房的重要力量。

北京蘇富比國際房地産CEO凱文也表示，“如今在全球的主流大城市中，如果沒有提供中文服務的房産顧問恐怕很難能在高端業務上有所發展。”而且他認為這種趨勢還只是剛剛開始。

（來源：21世紀經濟報道）