眾籌、輕資産、P2P……今年以來,房地産行業的新嘗試層出不窮,且有愈演愈烈之勢。自從去年萬科正式提出“合夥人”模式以來,包括綠地、龍湖、金地、碧桂園等在內的品牌房企紛紛試水“合夥人”模式。時下,由品牌房企牽頭的“合夥人”模式,儼然漸漸成為了行業發展的又一新趨勢。

　　房企“合夥人”漸成新趨勢

　　不久前,房企“合夥人”的大軍又增添了一名新成員。6月25日,泰禾集團發佈公告稱,公司正在籌劃員工持股計劃相關事項,公司股票自6月25日開市起停牌,待公司發佈相關公告後復牌。

　　雖然員工持股更偏向於傳統的合夥人模式,但也不難看出,步入“白銀時代”的房地産行業正在尋找加快轉型的利器。

　　6月11號,鴻坤集團也推出了自己的“合夥人”計劃。與之前以跟投為主的“合夥人”模式不同,鴻坤的“合夥人+”計劃,聯合了金融、醫療和文化産業等多家企業,在鴻坤的創業平臺上,尋求多元化發展,實現二次創業。

　　實際上,不僅僅是泰禾和鴻坤,近年來包括萬科、碧桂園、綠地、首創等很多房企都加入這一陣營,通過股權激勵、項目跟投制度或合夥人計劃,將項目運營效益與員工個人收益直接掛鉤,希望能夠實現員工與企業收益共用、風險共擔,進而激發員工的創造性和積極性。

　　據觀察,除傳統的股權激勵外,房企“合夥人”模式中尤以跟投模式備受房企青睞。除萬科目前已在試點中的項目跟投外,首創置業在公司內部推出項目跟投機制,並計劃在2015年全面試點跟投激勵機制;旭輝也開啟合夥人模式,鼓勵公司高管和核心員工跟投項目。

　　依託“合夥人”挖掘行業潛力

　　“合夥人”模式之所以能夠迅速在管理模式成熟的品牌公司中快速興起,必然與房企目前遇到的問題密切相關。

　　從去年開始,房地産行業出現了一股跳槽風,其中不乏高管級人才。一位在房地産行業摸爬滾打多年的從業者就表示,以前行業發展太順,很多地産從業人員很少考慮需要規劃轉型的問題。然而“白銀時代”房企面臨的問題越多,越難留住人才。

　　“地産企業如果要應對白銀時代這些變化帶來的挑戰,那必須攜手合夥人,用創業的心態開展創業,也就是‘合夥人+創業’的模式來相互促進,協同發展。”鴻坤集團董事長趙彬表示。

　　優客工場(urwork)創始人、董事長毛大慶認為,中國房地産行業有大量空間沒有被挖掘出來,但傳統發展方式也亟待創新。他認為房企“合夥人+”模式的核心是“共創、共用”。通過與相關行業的合作分享,挖掘出新的業務模式。

　　不過對於房企試水“合夥人”模式,業內也提出了一定質疑。

　　CRIC研究中心研究員房玲就表示,對於大中型房企而言,為應對市場風險,再次凝聚人心,合夥人制確實有較好的效果,但是否所有房企都適用?須區別對待。傳統的職業經理人制度對小型房企或許有著更大的幫助,能夠帶來先進經驗和完善的規劃,甚至幫助企業擴張。但這並不意味著小型房企不能進行合夥人制發展。“企業需要根據自身發展階段和核心訴求,判斷哪種模式更利於企業在當下環境前進。”

　　■　模式

　　碧桂園　層層跟投,激發更大利潤

　　碧桂園的“合夥人”主要體現為項目跟投激勵機制。

　　目前,碧桂園正在推行“同心共用計劃”。該計劃的運作模式為,集團拿出每一個項目的10%-15%的權益給管理層,並要求中層員工參股投資項目。

　　據了解,在這一模式中,總部平臺對每個項目會平均跟投5%,區域平臺也是對每個項目平均跟投5%,再就是項目團隊投5%。這當中,對於總裁、區域總及項目負責人都是強制跟投,其他人則是自願跟投。

　　碧桂園方面表示,該計劃實施後,碧桂園的所有項目都將轉變為合夥人制,此次變革的目的是希望讓集團實現扁平化的管理,把管理中心下移到區域,實現區域的做大做強。

　　不過,對於碧桂園等房企推行的跟投制度,也有業內人士表示質疑:跟投制度無疑是一個創造更大利潤的有效方式,通過把這些核心員工的利益與公司利益緊密捆綁結合,實現公司盈利即自身盈利、公司虧損即自身虧損的直接、顯性的影響。但市場風險、企業差異、項目情況、領導人及大股東的意志等問題,都是左右跟投機制及最終效果的重要因素,跟投是否能做好仍需要接受成熟市場的考驗。

　　當代置業　推出跟投退出機制

　　當代置業的“智業合夥”機制,涉及公司地産業務和非地産業務核心領域,覆蓋公司領導層、管理層以及中堅層。就項目跟投來説,職員可鎖定跟投額度為項目自有資金峰值的5%。項目的核心團隊成員必須跟投,集團各專業管理層以上必須跟投,其餘成員自願跟投。

　　據了解,當代置業目前有十余個地産項目在進行跟投。此外,對核心非地産類業務也開展了跟投。未來,凡符合跟投條件的地産項目和非地産項目,以及獨立核算的創業業務單元,將100%實施跟投。

　　當代置業的“智業合夥”在給予項目核心員工一定壓力和動力的同時,還增加了“彈性”設計,設立了項目跟投退出機制:現金流回正,項目跟投即可進行第一次退出,當項目的銷售率達到90%時,可以全部退出。

　　房玲表示,通過跟投,項目運營獲得了額外的資金支援,降低了企業自有資金的投入,緩解部分融資壓力。但客觀來説,當代置業在合夥制中設定了強制性跟投,雖然主要是為了建立利益共用、風險同擔的機制,但是不能忽視在這種強制性下可能會造成員工的抵觸感,導致人才流失。因此,當代置業在選擇圈劃哪些項目加入“智業合夥”的時候,需要多加考量。

　　鴻坤　搭建“合夥人”開放平臺

　　鴻坤地産近期宣佈,推行“合夥人+”計劃,計劃在共用與創新的基礎上,尋求多元化發展,實現二次創業轉型。

　　據介紹,通過合夥人制度,鴻坤將打造一個開放式的平臺,該平臺集合了網際網路金融、醫療等與房地産行業上下游相關的合作方。一旦成為鴻坤合夥人,會擁有特別授權,所有合夥人之間充分平等。即使合夥人是區域總經理,也可能在某些業務方面擁有集團總裁甚至董事長授權。

　　鴻坤相關負責人表示,鴻坤對於合夥人的選擇,既可以內部培養,也可以外部引進,既可以是行業翹楚,也可以是技術大拿;同時,對方可以是鴻坤的合夥人,鴻坤也可以成為對方的合夥人;而且能進能退,保持團隊的鮮活度。

　　“通過合夥人平臺搭建的專業團隊,未來鴻坤將借助網際網路+,將著力點放在社區健康醫療和網際網路金融兩個方面。”趙彬這樣表示。