中國樓市分析:十多年來一現象會導致房價下降

來源:地産中國網 2015-07-01 09:17:00

    全國樓市的公允價值主要被二三線城市的樓價拖累。二三線城市的平均實際樓價分別低於其公允價值5.9%和11.8%。二線城市的平均實際樓價需要半年的時間方能回升至新的公允價值水準,而三線城市則需要一年的時間

  在房地産價格連續11個月下跌之後,中國的樓市開始出現改善跡象,這主要是受益於2014年中期開始實施的一系列房地産市場寬鬆政策。

  然而,全國性的樓市復蘇仍將是一個長期而艱巨的過程。二三線城市的大量庫存仍將拖累整體復蘇,它們分別需要15個月和21個月方能消化。根據70個城市樓市的供求狀況,我們預料,2015年全國房地産市場的公允價值最多將下跌4.5%,直至在三四線城市的需求復蘇。

  目前,二三線城市的實際樓價仍分別低於其公允價值5.9%和11.8%。這表明,二線城市的房地産價格仍需要半年的時間才能上升至公允價值水準,而三線城市則需要約一年的時間。

  房地産市場的復蘇將可能帶動房地産投資出現反彈。此外,由於中國的實體經濟依然低迷,我們認為,政府不太可能再推出遏制樓市的政策。

  歷史數據顯示,樓價每上升1個百分點,將對GDP的增長貢獻約0.2個百分點。展望未來,我們預料,在未來6至12個月,中國的房地産市場將繼續呈現個別發展、較長期的週期性反彈。

  經過連續11個月的價格下跌,中國的房地産市場開始出現出改善的跡象。環比而言,29個城市的樓價5月份開始穩定或出現上升,超過上個月的21個城市。值得注意的是,所有一線城市的房價5月份環比均錄得上升,受惠于2014年中期的一系列房地産市場寬鬆措施。具體而言,地方政府加大對房地産市場的支援,它們下調了以投資為目的的二套住房的首付要求,並放鬆了使用住房公積金貸款買房的要求。雖然實體經濟活動仍然低迷,房地産行業的回溫將為第三季度經濟帶來溫和反彈的希望。

  除了一、二、三線城市,其他35個城市的樓市存在著嚴重的供過於求。值得一提的是,如果分析十多年來房地産市場平均投資增速和平均人口增長之間的關係,我們發現,那些人口負增長但房地産投資高速增長的城市,未來房地産價格將會出現下降。考慮到整體的70個城市的供求狀況,我們發現,目前70個城市的實際樓價比其公允價值要低於4.5%。分析表明,由於三四線城市的大量庫存造成供過於求,70個城市樓市的公允價值最多將下跌4.5%,並達到了新的公允價值。隨著三四線城市的需求回暖,全國平均實際房價將逐步回升至這一公允價值。

  全國樓市的公允價值主要被二三線城市的樓價拖累。我們的估算顯示,二三線城市的平均實際樓價分別低於其公允價值5.9%和11.8%。我們的模型顯示,二線城市的平均實際樓價需要半年的時間方能回升至新的公允價值水準,而三線城市則需要一年的時間。

  由於最近的樓市寬鬆政策,一線城市的房地産市場已經出現了復蘇。具體而言,北京、上海、廣州、深圳5月份的房地産交易量累計分別同比上升9.0%、3.0%、14.8%和43.6%,而全國平均水準在同一個月卻出現了0.04%的下降。然而,一線城市的房地産開發商在買地上仍然持續謹慎。1至5月份,北京、上海、廣州和深圳開放商的土地購置面積分別同比下降了62.1%、42.0%、90.7%和10.0%。

  儘管開發商買地謹慎,但我們的模型顯示,一線城市的實際房價已高於公允價值。由於開發商減少買地將制約未來的樓市供應,我們預料,今年內一線城市樓價的公允價值最多將上漲4.3%,並達到一個新的公允價值。在此期間,一線城市實際房價將逐步回落至這一新的公允價值。

  在一線城市中,深圳的樓價上升最快,今年內樓價大幅回升。1至5月份,深圳的房屋銷售面積同比上升43.6%至198萬平方米,高於去年同期32.6%的下跌和今年1至 4月份期間27.1%的下降。此外,深圳樓市的交易總額在5月底達到561億元,同比增長64%,而去年同期則錄得18.6%的下跌。與此同時,深圳的10所商業銀行上調了住房按揭利率來遏制上漲的樓價,但是,政府並未推出遏制樓價的行政措施。

  我們的模型顯示,深圳的實際樓價超過其公允價值7.6%,因此,我們預料,今年內深圳樓市的公允價值將最多增加7.6%,並達到一個新的公允價值,而深圳的實際樓價則逐步下降並達到這一新的公允價值。過往而言,政府在樓市大幅上漲之時一般會推出遏制樓市的相關政策。然而,由於目前實體經濟活動疲弱,我們認為,遏制樓市的行政措施不太可能推出。深圳市政府可能採取市場化的措施來冷卻房地産市場。

 房地産市場的復蘇將帶來房地産投資的回升。歷史數據顯示,樓價每上升1個百分點,將對GDP的增長貢獻約0.2個百分點。

  展望未來,進一步放鬆的貨幣政策也將利好房地産行業。我們預料,央行近期將再降息25個基點,今年內還可能再降準100個基點。降息和降準都將有助於降低開發商和購房者的借貸成本。因此,我們預料中國的房地産市場未來將持續呈現各自發展、較長期的週期性反彈。

(責任編輯:)
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