成立物業獨立事業部，並擬定向萬科以外社區擴張目標之後，萬科物業板塊發展又有新動作。萬科日前發佈公告稱，將其事業合夥人制度引進物業業務。業內人士稱，自花樣年分拆其物業板塊上市，打開物業管理公司資本市場的想像空間後，房地産企業相繼加入到分拆物業項目獨立上市的隊伍。萬科此次將事業合夥人制度引進其物業業務，也是為上市做準備。

萬科發佈的公告顯示，萬科物業未來幾年新承接項目將大部分來自非萬科開發的樓盤，但原則上不承接與萬科自身在售樓盤存在直接競爭關係的在售項目，同時鼓勵萬科物業業務通過並購與合作實現快速增長。在事業合夥人機制方面，萬科表示，只面向萬科物業體系員工，由從事萬科物業業務的境外或境內主體面向萬科物業員工參與設立的一個或多個持股主體增發10%的股份。

實際上，萬科的事業合夥人制度始於去年，其中包括員工持股、股權激勵、項目跟投等內容。在易居智庫研究總監嚴躍進看來，萬科將事業合夥人制度引入物業板塊，一方面能夠鼓勵投資者積極投入資金，另一方面能夠讓物業板塊的經營更富有競爭性，為該板塊的迅速壯大提供條件，這也是在為物業板塊後期的分拆上市鋪路。

據了解，萬科透露分拆物業管理板塊獨立上市的計劃已有近一年時間，由於區別於萬科自身品牌，萬科為其業務起了“睿服務”這一陌生的名字。就在今年5月，南京金隅紫京府項目和萬科物業簽約，萬科物業輸出人員、體系和整個管控標準，南京萬科物業派駐人員接管項目，萬科物業也走向了萬科以外的房地産項目。按照萬科集團高級副總裁譚華傑的介紹，萬科物業的目標是達到美國最大物業管理公司的市場佔有率水準——4%。以國內當下物業規模來看，這相當於管理6億-8億平方米的面積。他預計，這最多需要八年的時間。截至2014年底，萬科物業的合同管理面積是1.03億平方米，實現營業收入19.9億元。

雖然對於國內房地産企業而言，物業管理服務仍然是待挖掘的藍海，但是如何在做大規模後實現較高的盈利水準也決定著能否將盤子做大。根據萬科此前的財報，2012年和2013年萬科物業管理業務的營業利潤率分別為4.71%和12.19%，這與花樣年彩生活上市時公佈的2013年29.5%的純利潤率水準有較大差距。“傳統物業管理服務的盈利空間小，與服務品質間存在無法解決的矛盾，因此若想發揮物業管理服務的利潤最大化，其運營模式和增值服務最重要，例如彩生活的特點是酬金制度的物業管理，能夠降低企業的成本，未來還要看萬科的盈利從何而來。”嚴躍進如是介紹。

（來源：北京商報）