作為衡量樓市泡沫的重要指標，空置率在不斷觸動中國房地産市場的敏感神經。

　　作為衡量樓市泡沫的重要指標，空置率在不斷觸動中國房地産市場的敏感神經。2015年春會期間，國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民曾表示，“目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積高達10億平方米”。

　　與此同時，2015年去庫存成為懸在房地産市場上空的一把達摩克利斯之劍。華遠地産原董事長任志強表示，2015年將是房地産的生産投資的小年，去庫存是今年首要任務。

　　一方面是空置率難題，另一方面是去庫存的重壓。針對目前樓市的狀況，6月4日，騰訊網、騰訊房産研究院與中國房地産報、《騰訊智慧》聯合發佈《2015年5月全國城市住房市場調查報告》(以下簡稱“報告”)，該報告的調查結果顯示，中國主要城市的住房空置率整體水準在22%至26%之間，尚在安全範圍之內。

　　值得關注的是，中國房地産報針對“一二級地産開發公司、代理行、行銷機構、二手房仲介、房産電商等”房地産行業內人士的定向調查則顯示，受訪對象認為其所銷售或代理服務的房地産項目，只有不到三成能在開盤一年後去化率超過70%。

　　持這一觀點的三四線城市地産界人士佔比最高，二線城市次之。在該份定向調查中，48%的定向受訪對象為一二級地産開發商，14%為代理行、行銷機構相關負責人。

　　三四線城市空置率最高

　　目前全國樓市分化嚴重。2014年以來，部分三四線城市人口出現更為明顯的遷出效應。由於産業結構、經濟活躍度等因素制約，即使是原有的農村戶籍人口也鮮有遷入三四線城市的強烈慾望。而一線城市，包括城市建設加速的二線城市對人口的吸引力還在繼續提高，從而成為填補並支撐住宅需求的生力軍。

　　就在一線城市的規模化建設接近尾聲之際，不少二線城市也開始了大規模城市改造、地鐵等基礎建設。

　　整體而言，一二線城市的整體入住率水準高於三四線城市。

　　本次聯合調查的結果顯示，目前一線城市空置率22%;二線城市24%。一二線城市新房住宅整體供求水準處在動態平衡中，過低的去化年限(低於0.9至1年)有可能導致房價快速上漲，1至1.5年的去化年限將有助於穩定房價，而大於2年的去化年限將迫使局部區域開發商降價銷售。

　　眾所週知，空置率是指某一時刻空置房屋面積佔房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展;空置率在10%至20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地産市場的正常發展和國民經濟的正常運作;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

　　但是，由於中國房地産方面的投資習慣與其他國家的不同，部分投資群體持有房産待漲(不裝修、不出租)，因此，報告認為空置率水準30%作為市場警戒水準是中國地區的合理水準。

　　“低去化、高空置”迴圈

　　“如果項目的去化率低、空置率高，客戶的口碑傳播就不行了。這對項目的後期銷售、老業主圈層行銷，以及項目的品牌認可度都會造成不利影響。”一位房地産項目行銷負責人坦言。

　　而在中國房地産報針對房地産業內人士的定向調查結果中，僅有29%的被調查對象所銷售或代理服務的房地産項目在開盤一年後的房源去化率能達到70%以上，而去化率在30%至70%的比例高達47%，開盤一年後房源去化率低於30%的比例則達到了24%。

　　“品牌房企開發的産品、注重口碑傳播的項目會很在意前期項目的實際入住情況，畢竟，老業主活躍度高才有利於組織後期圈層行銷。相反，一些地方開發商在三四線城市開發的住宅項目，前期銷售不好、實際入住情況又差，再被冠以‘鬼城’之名，不僅後期的住宅産品賣不動，連商業部分的招租都會非常困難。一些所在區域整體性空置問題嚴重的樓盤，甚至在建成後連銷售代理都找不到，幾年間都處於半荒廢的狀態。”

　　前述匿名接受中國房地産報記者採訪的房地産項目行銷負責人透露，目前高空置問題在部分二三線、三四線的非核心城區住宅開發中最為嚴重。而如果某一城市、某一區域已經變成“鬼城”，開發商在拿地、投資、收購項目時都會格外慎重。

　　在上述受訪的房地産業內人士看來，政府主管部門應該對高空置率、“鬼城”增多等現象多作為。其中，認為應該“加快周邊基礎設施建設、引導促進商服配套跟進”的佔到了39%，認為應該“回購該區域住宅，以廉租房形式租給需要的市民”的佔到了23%，同時也有15%的受訪對象持“不干預，市場自然會調節”的觀點。