“短短幾年間，政府賣光了開發區的所有土地，如今卻打造了一座空城。”這是營口民眾對鲅魚圈和沿海産業基地最直接的詬病。

這個曾以鲅魚圈港口、濱海旅遊以及沿海産業基地，謀求兩翼齊飛的沿海城市，房地産行業一度迅猛發展，如今不僅要面對“鬼城”的尷尬，而且要應對經濟下滑對房地産業的影響。

5月下旬，中國房地産報記者在營口實地調查發現，樓盤集中度較高的營口經濟技術開發區（下稱“鲅魚圈開發區”）和沿海産業基地，多數封頂樓盤停工，在售樓盤成交慘澹，已交房的樓盤入住率較低，夜間很多小區零星亮燈。

營口是遼寧省沿海經濟帶和瀋陽經濟區這兩大國家戰略唯一疊加的重要交會點，眾多大牌開發商對這裡的潛在商機蜂擁而上。

前幾年，萬科、萬達、保利地産、恒大、佳兆業、嘉裏建設、中南建設、中國五礦集團等數十家大牌房企在這裡安營紮寨，項目體量動輒上百萬平方米。

“鬼城這個説法不成立，樓盤滯銷只是暫時的。營口房地産發展是有點超前，庫存有點高，但庫存的一半已經售出。”營口市政府人士在接受中國房地産報記者採訪時表示。隨著沿海産業基地、鲅魚圈港口産業以及旅遊業的發展，對樓市庫存銷量以及發展帶來了機會。此外營口市2015年一季度GDP增速4.1%，同比增長速度位列遼寧省首位，這為營口市未來提供了很大的發展空間。

中國房地産報記者向營口市、鲅魚圈區兩級統計部門核實這一説法，兩方均明確拒絕了記者的採訪，也拒絕提供房地産相關數據。

沿海産業基地：超前佈局引發過剩

距營口市半小時車程的沿海産業基地，雖然規劃是未來營口市的行政、經濟中心，但是寬闊的馬路、怡人的綠化廣場以及高大氣派的管委會辦公大樓依然難掩房地産業的頹勢，新建樓盤大面積停工、在售項目也是慘澹經營。

中國房地産報記者走訪發現，陷入泥淖的不乏恒大、佳兆業、五礦等知名房企開發的住宅項目。

恒大在靠近工業區的位置開發的恒大江灣項目，除一棟樓有少數業主入住外，其餘幾棟樓均處於封頂停工狀態，據傳由於該項目銷售較差，已被恒大放棄。而五礦開發的五礦·鉑海灣聯排別墅雖有業主入住，但是數量明顯不多；佳兆業在靠近營口城區打造的君匯上品項目銷量稍好，但與預期相差甚遠。

而當地房企開發的項目，情況更為不妙。與恒大江灣相距較近的河海麗灣也是封頂停工，緊靠五礦項目的當地房企營口華源地産打造的依雲小鎮聯排別墅項目同樣陷入現房無人買的局面。雖然該開發企業花大力氣在營口宣傳推廣，但是項目銷售依舊慘澹。

其他散落在沿海産業基地的中小型房企開發的項目多數已停工，甚至部分樓盤已將售樓處關閉暫停銷售。

據營口當地一位市民介紹，營口市普通上班族的月收入在2000元~3000元之間。雖然沿海産業基地的房屋均價維持在3000元/平方米左右，有部分項目售價僅有2000元出頭，但20萬元~30萬元的購房價加上裝修所産生的費用，還是讓多數人沒法承受。他説：“營口市核心城區配套齊全的樓盤最高售價也就5000多元，沿海産業基地的房子雖然價格低、品質好，但配套跟不上，很少有當地人問津。”

雖然當地政府大力招商引資引進較多大型工業企業，但是除少數勞動密集型企業外多數是資本密集型企業，給當地創造的就業機會並不是很多，吸納外來産業人口數量有限。加上近幾年工業經濟下滑嚴重，建築行業不景氣，人員流失較為明顯，就是給沿海産業基地累積人氣也顯得困難。

依然危險的鲅魚圈

2009年前後，高度依賴東三省以及內蒙古等外地外來投資購房群體的濱海旅遊勝地鲅魚圈，也由於經濟下滑而數量銳減，直接導致了當地樓市出現供大於求的局面，而這種情況伴隨著東三省經濟下滑延續至今。

鲅魚圈開發區作為營口市重點打造的區域，以溫泉度假、濱海旅遊聞名東三省。此外還是營口港、生産精鋼的鞍山鋼鐵分公司所在地。

5月22日，中國房地産報記者從鲅魚圈高鐵站進到主城區的途中看到，寬闊的道路兩旁，大量封頂樓盤停工，部分已售樓盤入住人數也較為稀疏，多數小區人氣並不旺盛。

據當地計程車司機張師傅介紹，鲅魚圈近幾年樓盤開發了不少，但是真正有人住的樓卻不是很多。“多數是外地人在此買的房，平時很少有人，旅遊旺季可能稍微有點人氣。”

中國房地産報記者走訪了多個在售樓盤，據銷售人員介紹，樓市好的時候看房的人數還可以，但是從去年開始來鲅魚圈看房的人數直線下降。

在緊靠紅旺商業廣場的鴻基國際小區（由大連潤德開發），中國房地産報記者目測到的6棟樓中晚上僅有兩棟樓亮燈較多，其餘則僅有零星亮燈。該小區業主稱，“這已經是很不錯的小區，人氣較旺，城區邊緣的多數樓盤都是空空蕩蕩的，有的小區一棟樓僅有幾戶人家。”

曾經營鲅魚圈“圈裏圈外”房産網的姚先生，在接受中國房地産報記者採訪時説：“鲅魚圈的存量房多數是2008年~2010年建設的，大大小小應該有100多個樓盤，近兩年新建樓盤較少。目前銷售均價在4000元左右每平方米，消費群體多為東三省的旅遊投資客”。

據他介紹，在鲅魚圈房地産市場火熱的時期，很多遼寧省內和吉林、黑龍江、內蒙古等地的消費者來此購房，但多數人僅作為度假之用，並不在這裡居住。隨著東三省經濟下滑，雖然有當地房地産協會每年組織舉辦的展會以及在東三省重點城市設立的行銷點，但還是沒能阻止東三省購房人數的快速下滑的窘境。由於市場不景氣，去年他已改做其他行業。

前述政府人士對記者説，鲅魚圈大量空置房多數已經銷售，而且多以小戶型居多，每年旅遊旺季會有人居住。

對於上述沿海産業基地和鲅魚圈開發區兩地房地産庫存以及銷量情況，當地統計部門婉拒了記者的採訪，不願意提供相關數據。對於營口房企的生存狀況和出路問題，當地房地産協會和多個房企也以各種理由回避了中國房地産報記者的採訪。

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面對鲅魚圈和沿海産業基地入住率較低的成因以及未來機遇，上述政府人士給出了他的看法。“目前，産業基地房地産面臨的是超前發展導致的産能過剩，但未來的前景是樂觀的。”

他介紹，按照遼寧省規劃，營口要打造瀋陽和大連之間的特大型城市。在此政策思想的指導下，營口市上下傾力打造沿海産業基地新城，房地産商也正是看到此利好消息蜂擁而至，掀開了營口房地産浪潮的序幕。

在這個過程中，政府將通過搭建宜居公共環境、行政中心外遷帶動新城發展的全國通行策略，以及加大産業基地的招商引資力度，以此吸納遼寧以及東北其他地區人口，加速助推沿海産業基地的快速發展。

他樂觀估計，營口市作為遼寧省少數的人口凈流入地區，隨著沿海産業基地的逐步發展，政府加大招商引資力度，在“網際網路+”的時代，引入類似阿里巴巴等網際網路企業，打造阿里巴巴産業帶，帶來400家相關企業入駐，促進沿海産業基地樓市發展。

據公開資料顯示，營口地區戶籍人口數為235.5萬人，其中營口市城區戶籍人口40多萬人，常住人口接近60萬人，鲅魚圈的常住人口也在30多萬，加上外來産業人口接近40萬人，趕上旅遊旺季人數會略有上升。

此外，此前受困于政策限制的沿海産業基地辦公大樓，在年底前將迎來市政府的入駐這些利好或將吸納較多的産業人口流入，讓身陷困境的營口樓市重現希望。

對於鲅魚圈的空城化的現象，他強調要區分看待，在開發前期的確存在居住型庫存量大的情況，但在後期，開發商注重了旅遊度假的功能，加大了小戶型的開發力度，平時的入住率較低也是這部分樓盤，到了旅遊旺季會逐步增多。他反覆強調“入住少是事實，但也不能否認這裡有大量已售的小戶型度假房，此外該區域庫存量的一半已經銷售。”

“鲅魚圈將圍繞營口港發展港口經濟，在一帶一路的帶動下，輻射東三省、日韓等東北亞區域機會還是很大。”他補充道“目前營口港只能算是剛剛達到二類港口標準，未來營口港的發展延長産業鏈，擺脫單純的物流轉机，向港前加工、商貿，並朝著港口金融區的方向努力發展。”加上現有的鞍鋼等大型企業吸納的産業人口，以及旅遊投資人口，未來鲅魚圈空置率較高的問題也將得到有效緩解。

中國房地産報記者通過多天的走訪調查發現，當地民眾對市政府搬遷入駐沿海基地帶動樓市翻身寄予了厚望，但是這種美好的願望能否實現，還有待市政府能否順利入駐。入駐後會給樓市帶來何種積極影響，還需較長時間觀察。