萬科、萬達兩家公司的REITs試驗意味著，房地産作為大類資産，在經過證券化之後，可以被分割為1000元或10000元從而讓大眾購買投資，而在這兩次試水的背後，均有當地相關部門的支援，比如上海自貿區和深圳前海管委會。

6月8日，由萬科聯手鵬華基金髮起的國內首只公募REITs獲批。

證監會公示資訊顯示，鵬華基金管理公司在4月份申報的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金”，已正式完成註冊。

據21世紀經濟報道記者了解，該款産品以萬科前海企業公館租金收益權作為標的，發行規模為30億，未來可在二級市場進行交易。

無獨有偶，此前一天，萬達金融聯手快錢公司公佈一款眾籌理財産品“穩賺1號”，這是一款類REITs的産品，以萬達廣場作為基礎資産，募集資金全部投資于只租不售的萬達城市商業廣場項目。

萬科與萬達的上述舉動意味著，房地産作為大類資産，在經過證券化之後，可以被分割為1000元或10000元從而讓大眾購買投資，也意味著更多的人可以成為萬科、萬達項目的“股東”。

自去年“央四條”提出開展房地産信託投資基金(REITs)試點後，房地産資産證券化的進程明顯加快。21世紀經濟報道獲悉，萬科、萬達兩家公司的REITs試驗，背後均有當地相關部門的支援，比如上海自貿區和深圳前海管委會。

公募REITs的破冰意義

萬科董秘譚華傑告訴21世紀經濟報道記者，鵬華前海萬科REITs發行規模30億，一半用於購買前海萬科公館的資金收益權，另一半用於購買固定收益類的債券産品。

接近鵬華基金的人士透露，機構投資者對首只公募REITs表現出濃厚的興趣;投資者亦可以在二級市場進行交易，交易門檻為10000元。

記者獲悉，鵬華前海萬科REITs的背後有前海管委會的大力支援。2014年，前海管委會向鵬華基金推薦了萬科前海公館項目作為REITs的基礎資産，且前海公館本身是BOT項目，産權仍屬於前海管委會，因此雙方自去年下半年接觸後很快設計了産品並向證監會報批。

譚華傑説，這款産品的意義在於，一是突破了傳統的私募REITs産品，公募的形式讓更多投資者參與進來;二是這只REITs針對的是不動産，此前很多與此類似的ABS項目並未投資房地産。

萬科動作快，另一家巨頭萬達亦不甘落後。6月7日，萬達和快錢推出的眾籌産品“穩賺1號”，投資門檻為1000元，期限為七年，預期租金年化收益率為6%，物業增值收益預期年化收益率為6%。由於認購起步價只有1000元，而發行規模數十億計，這個眾籌産品將大幅度突破私募200個份額的限制。

對此，接近萬達的人士表示，上海自貿區給予了萬達特別支援。早在年初，萬達已和上海自貿區著手搭建準REITs權證交易平臺，該平臺是上海自貿區為萬達設置的定向開閘REITs平臺，為雙向跨境資金池。

萬達董事長王健林認為，“穩賺1號”其實就是一個準REITs，待有關部門一批准，這個公司(基金)可以上市，變成公募而不是私募，就是真正的REITs。而在萬達本身的産品介紹中，“穩賺1號”最終的退出方式也是以REITs形式上市。

“我們將連發兩期，預計一期50億，如果收效良好，不排除萬達今後就不會再和外部投資機構合作，可能商業地産就只和內部的快錢合作了。”王健林稱。

在諸多金融機構人士看來，萬科和萬達的試驗，其意義在於房地産資産的證券化並公募化。“産品的公募化，使得持有REITs産品份額的投資者從少數私募投資變為多數投資者，這是前海萬科REITs對於REITs發展的主要意義。”中國REITs聯盟秘書長王剛對21世紀經濟報道記者説，該款産品的獲批，將激發其他開發商和公募機構投身REITs的熱情。

房地産資産證券化大潮

譚華傑表示，儘管鵬華前海萬科REITs僅以租金收益權作為標的，和國際通行的REITs有所不同，但依然是公司的一次重要嘗試，如果條件允許，未來萬科的商業地産項目、創新業務均會採取多種金融化的方式運營，以減少資金沉澱;而萬科的角色，將更多變為一個各類不動産資産的管理者。

在此之前，萬科已經與凱雷、東方藏山合作，將部分商業項目股權出讓，並共同成立資産管理平臺，由萬科負責管理運營，將來以REITs形式上市。

事實上，不僅是萬科、萬達，國內大型地産公司基本都有將商業資産證券化的打算，比如華潤置地、保利地産、龍湖集團、中海外、恒大地産等房企。

華潤置地旗下的持有物業建設面積已達341萬平方米，而保利地産、龍湖集團、中海外的持有物業建築面積也已超過200萬平方米。

“現在開發商都在轉型輕資産，他們旗下的優質物業未來資産證券化打包成REITs上市，是一大趨勢，”北京一大型房企內部人士對21世紀經濟報道記者説。

在房地産資産證券化的大潮中，金融機構無疑是另一大推動力。鵬華基金有關人士透露，與萬科合作的産品獲批後，公司接連接到多家地産公司的詢問和合作意向。

中信金石基金管理公司和具有華潤集團背景的嘉實基金為證監會REITs試點企業。2014年，中信證券推行了兩款私募類REITs産品，分別為“中信啟航”專項資産管理計劃和中信華夏蘇寧雲創資産支援專項計劃。前者在深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓，後者推出售後返租。

據悉，中信目前也在尋求做公募REITs的標的和機會。

2014年11月，嘉實基金曾與上海城市地産控股有限公司宣佈雙方合作成立房地産私募基金及房地産公募(REITs)管理公司，目前仍在推進之中。

中國基金業協會數據顯示，2015年4月底公募基金管理資産規模已達6.2萬億，但其投資範圍局限在股票、債券、貨幣這三大類資産。而公募REITs的誕生，將公募基金投資標的的範圍拓寬至房地産資産，未來REITs將進入中國內地居民的資産配置池。

據相關部門統計，截至2014年底，全國逾70萬億信貸餘額中商業性房地産貸款餘額為15萬億，按照上市銀行60%抵押質押類貸款的比重估算，全面啟動資産證券化業務將對接一個總量約為10萬億的巨大市場。

東方藏山資産管理有限公司總裁吳濤認為，未來REITs可以進入A股市場，開發商將持有物業股權的60%到70%打包上市，普通二級市場投資者通過買賣上市REITs股票持有相應的物業股權，同時有租金的收益權，這才達到真正國際意義上的REITs標準。

吳濤對國內REITs的發展前景相當樂觀，“在推動相關立法改革的前提下，三年內，國內將會有REITs上市。”他説。

(來源: 21世紀經濟報道)