供應增加、房貸新政利好未覆蓋商住等因素疊加，使得北京商住項目的銷售“壓力山大”。

“3·30”新政刺激下，北京住宅市場成交呈現量增價穩趨勢。但曾經的“香餑餑”商住項目就有點變成“冷飯”了。

最近，據機構統計，北京商住項目庫存量高企，達到36800套，創近10年新高。庫存量較高的房山、大興、通州等區域，商住項目已陷入“紅海”之中。

商住房成交連續兩年下降

由於不限購、低總價等優勢，商住項目在近幾年來受到剛需和投資人群的青睞，部分區位優越、交通便利的項目一度受到市場熱捧。

近兩年，東亞新華和合生旗下的商住房頗多。

東亞新華在北京的商住項目主要是東亞尚品臺湖、東亞五環國際。北京市住建委網站數據顯示，位於大興的東亞五環國際，目前已有213套房源轉入現房銷售階段，但目前僅3號樓有43套簽約量。

同樣的情況也發生合生世界村和合生世界花園。據悉，合生世界花園于2011年12月取得了6、7、8三棟商業樓的預售許可證，截至目前仍有269套房源尚未簽約。緊鄰該項目的合生世界村，早在2010年10月便取得2-9號商務樓的預售許可證，目前5號樓已轉至現房銷售，但仍有百餘套房源在售。

事實上，北京商住市場成交量已連續兩年出現大幅下挫。數據顯示，2013年商住産品的月均成交套數為2198套，2014年降至1112套，同比大降5成；2015年一季度，商住産品的月均成交套數進一步下滑至782套，回落幅度高達3成。

受成交量影響，成交價格也有小幅回落。據亞豪機構統計顯示，今年一季度，北京商住産品的成交均價為21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米，小幅下降了2%。

商住庫存高企

曾幾何時，北京商住項目銷售業績十分亮眼。中弘北京像素(樓盤資料 業主論壇) 也曾達到95.41億，珺悅國際(樓盤資料) 也有40.84億元的銷售額。

值得注意的是，這些熱銷項目的開盤時間多集中在2009年-2012年之間，而時下的市場政策和供需環境已經發生了明顯變化，住宅和商住市場銷售的分化也日趨明顯。

“政策利好並未覆蓋商住，反而分流了商住的置業需求。近來的兩次新政均是針對住宅，在購買第二套住宅的首付比例由6成或7成降至3成或4成後，商住房依然維持著5成首付。”亞豪機構市場總監郭毅分析。

同時，據了解，雖然房産年限在2年-5年的商住産品，營業稅也能享有優惠，即由過去的全額徵收改為差額徵收，但同樣年限的普通住宅改為免征營業稅，這無疑也讓購房者選擇的天平向普通住宅傾斜。

而另一方面，北京商住産品的同質化更是影響項目去化的深層原因。亞豪機構數據顯示，2014年北京商住産品供應進入快車道，當年的供應量高達23987套，商住市場一下子由供不應求轉變為供過於求，2014年商住市場的供需比攀升至2：1。進入2015年，商住供過於求的市場形勢不僅沒有得到緩解，反而更趨嚴重，一季度供需比再次升至3：1。截至目前，産權為40、50年的商住房源庫存量高達36800套，創近10年新高。