地産中國網訊 近日，在觀點地産網舉辦的“城市觀點論壇”上，鼎信長城基金高級副總裁丁紅兵表述了自己對“房企與民間資本關係”的觀點,認為房地産基金是地産金融化的必經之路。在地産金融化的四個趨勢中，房地産基金都擔當重要角色。房地産基金管理公司不僅是開發商劣後資金與各種集合資金的管理人，也扮演重要操盤手的角色。一個合格的基金管理公司一定要有主動管理項目的能力，而非僅僅募資投資。

以下是演講實錄

尊敬的各位地産界、金融界的各位同行：

下午好！

很高興跟各位做交流。在之前與組委會的溝通中，主辦方考慮鼎信長城在業界實力——目前已管理數百億地産基金，邀請鼎信與在座各位探討“房企是否還需要民間資本”的話題。

結合這個主題，我想跟各位分享一下鼎信長城基金對當前房地産市場的格局變化、地産與金融的深度結合以及房地産基金髮展趨勢的一些觀點，我的分享題目為“房地産基金是地産金融化的必經之路”。

首先我們看兩張圖。

第一張圖是近十年開發商資金來源的構成變化。

銀行資金的佔比不斷下降，而開發商自有資金的佔比在上升。當然這個自有資金是要打引號的，因為越來越多的開發商在項目開發上進行了股權融資，而且這部分融資的杠桿比例還不小，其中就包括大量以有限合夥形式進入的房地産基金。

另外還有兩個原因：一是土地成本在項目總投的佔比越來越大，二是利率市場化導致商業銀行在傳統開發貸業務上興趣缺缺。

第二張圖是美國房地産開發的資金來源構成和中美房地産開發模式比較。

中國正在逐漸走上美國成熟房地産市場的投融資路徑。美國房地産開發資金中，直接融資佔近80%，除了股票、公司債券之外，一個重要來源就是房地産信託投資基金REITs。中美房地産開發模式不同，中國是以住宅為主體的建設銷售模式，美國早已進入成熟期，形成以存量房交易為主、新開發項目以租賃運營為主的開發模式。中國的房地産市場也正在步入存量房時代，事實上一線城市存量房交易已經超過了新房交易。因此，美國房地産市場的投融資結構對中國有很大的借鑒意義。

基於這樣的認知，業界普遍認同：從2014年初，中國房地産市場逐漸告別黃金時代，宣告了過去靠土地增值獲取利潤、靠大面積的住宅開發銷售做大規模的時代正在遠去，就是房地産業的錢不那麼好賺了。