“樓市熱了”只有喊聲 五月僅二十個項目開盤

來源:地産中國網 2015-04-30 08:46:00

“樓市熱了”只有喊聲 五月僅二十個新盤

雖然有多個利好政策刺激,樓市也不斷傳出漲價聲音,但實際上,三四月份的樓市仍處於緩慢復蘇當中,被寄予厚望的“紅五月”至少在新增供應這個衡量指標上,已經難稱滿意。亞豪機構的數據顯示,5月份即將入市的新盤項目僅有20個,不少開發商選擇了推遲開盤或調整行銷策略。

數據顯示,20個開盤的項目多以老項目後期為主,在價格上並未出現太大波動。業內人士也認為,低價和平價項目仍是銷售主力,即便一些熱點項目出現了漲價的苗頭,也大多是口頭吆喝大於實際,價格浮動也多是小幅度的微調。

5月僅20個新盤 樓市供應 “量少”、“價高”

對於習慣了等待更多新盤入市,增加選擇空間的購房人來説,今年的“紅五月”恐怕會令他們失望了。往年到了5月份,樓市通常已經進入了銷售旺季,少則三四十個,多則五六十個新盤項目急於亮相,而今年從三四月份開始,新盤開盤爽約或是低調入市的情況就比比皆是,根據亞豪機構的統計,5月預計僅有20個新盤項目入市,單從新增供應這一個指標上來説,“紅五月”已經顯得成色不足了。

統計數據顯示,5月份預計入市的20個新盤項目,包括了像富力運河十號、紫禦長安在內的5個純新盤,以及龍脈公館、亦莊·金茂悅、尚峯壹號等15個老項目後期。這20個新盤雖然與往年相比數量銳減,但在今年的樓市供應中,卻已經稱得上豐富了。

根據北京市房地産交易管理網的數據統計,自2015年開始,北京商品住宅市場供應一直處於低迷,截至4月上半月,3個半月的時間內僅有34個項目入市銷售,即便在市場低迷,觀望情緒濃厚的2014年,同期入市項目仍能保持在66個。

為什麼利好政策不斷,樓市供應卻上不來呢?

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,今年北京樓市始終未出現集中爆發的情況,最直接的原因就是由庫存量過高所致。連續數年嚴厲的宏觀調控使得北京商品住宅存量達到歷史最高值,在巨大的庫存面前,開發商在醞釀開盤時不得不“掂量掂量”。雖有政策暖風加溫,但在購房需求尚未全面升溫時,一味加推反而會加劇當前庫存房源的消化壓力,因此,現階段房企的主要目標是去化已推出的貨量,而非急於推新。

另外,從根本原因來看,任啟鑫認為,由於土地的不可再生性,在經歷了多年的大規模開發之後,未來北京商品住宅的項目入市絕對量必然會逐漸減少,像2009、2010年月度開盤量高達40-50個項目的盛況已經難以重現了。而受到土地成本的推升,新盤項目定價也呈現上升趨勢,“項目少、價格高”將成為未來較長時期內樓市供應的“新常態”。

精裝+現房大行其道 新盤極力討好買房人

雖然庫存壓力山大,高地價在制約著新拿地的項目不敢輕易入市,但為了調動買房人的積極性,開發商們仍是八仙過海、各顯神通。能給低價的都在低價出貨,不願做出價格調整的,則紛紛在裝修或是房子戶型以及現房入市等方面做文章。

在5月份將要入市的20個項目中,有13個項目要麼是打出了送精裝修的招牌,要麼是推出了壓箱底的現房産品,來提高項目本身的附加值,吸引買房人。這個比例在20個預計入市的項目當中,佔比高達65%。

位於亦莊的改善型住宅項目金茂悅就是迎合購房人需求的典型。本身該項目定位於亦莊區域的高端改善型樓盤,前幾期推出的主力戶型也為130-160平方米以上的大戶型。但在4月份該項目卻突然加推了70多平方米的小兩居,並且全是贈送精裝修。有業內人士就透露,一方面是由於目前新房市場支撐回暖的多是剛性需求,金茂悅戶型的變化是為了迎合當前的主流需求。另一方面,該項目周邊大戶型供應量充足,銷售競爭的壓力也比較大,因此在同質化競爭的同時,也需要打差異化的奇招來取勝。歸根到底,開發商的主動求變,還是為了投其所好,討好當前的買房人。

任啟鑫也認為,與2013年靠精裝修+現房“曲線漲價”不同,現在的精裝修已經恢復了其本質的意義,就是為了提高項目本身的性價比。尤其是經歷了近十年的樓市起起伏伏之後,購房者變得更加理性,對於項目本身的居住功能更為關注。而對於項目來説,在地理位置已定,又不想輕言“降價”的前提之下,對於房子本身做“加法”就成為提升性價比的最佳選擇,而精裝修也成為展現優勢、拉開差距的優選之一。

平時高喊漲價口號 開盤時卻慎之又慎

令不少買房人警惕的是,政策不斷吹暖風的同時,樓市中關於漲價的聲音一浪高過一浪。一些樓盤甚至高調對賭樓市,宣稱即將進入漲價通道。

誠然,從歷史上看,降息、降準之後,樓市總是伴隨著一波上漲行情,但這次是否還能靈驗,尚不可知。不過,能夠看到的是,當前高喊漲價的項目僅僅是為了贏得關注度,加劇緊張恐慌情緒的口號,真正到了開盤的時候,再樂觀的開發商也是慎之又慎。

現實的成交也證明著,目前助推樓市出現回暖行情的也都是低價或者平價開盤的項目。像昌平區的領秀慧谷 3月入市時的報價為28500元/平方米,其周邊在售項目均價基本已在30000元/平方米以上;首創伊林郡報價17500元/平方米,相比上期報價下滑14%;首開常青藤報價36000元/平方米,相比去年42000元/平方米的報價下滑了14%。

這些項目都是近期樓市成交的主力,也都是老項目後期。而在5月即將入市的新盤中,老項目後期佔比近八成,同樣表現強勢。對此,業內人士認為,一方面,這些項目土地成本的壓力相對較小,定價不會太高;另一方面則受制於時間成本的限制,因此在市場回暖初期即踴躍入市,換取銷量。

當然,樓市中也出現了一些漲價樓盤,尤其是在通州和昌平區的項目不少都出現了調整,但需要看到的是,這樣的調整多是微調,並未爆發性地漲價。例如,通州部分項目漲價,是實實在在的微調。例如,通州銷售多年的“神盤”華業東方玫瑰,雖然高調喊出漲價口號,但實際上,只是將在售的C區期房均價從23500元/平方米調到24500元/平方米,而D區的大戶型樓王産品,價格則基本保持不變,15萬抵40萬外送15萬傢俬禮包的優惠也並未取消。

整體來看,即便“3·30”新政力度驚人,開發商仍普遍保持著審慎的態度,或喊漲不漲,或小步微漲,並沒有出現爆髮式增長。鏈家地産市場研究部的李巧玲也認為,相關調查顯示,新政發佈以來,大部分在售項目以“平價走量”為主,價格走勢較為平穩,大量漲價的現象並未在北京出現。雖然在需求升溫帶動下,賣方欲調高價格的傾向非常明顯。但是,新房市場的庫存問題依然比較突出,這是抑制新房價格過快上漲的主要因素,短期內預計大部分在售新房項目會依然維持相對平穩的價格。

(來源:北京青年報)

(責任編輯:)
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