市場上大量別墅次新房挂在仲介機構的墻上，其中頗有一些性價比不錯的獨棟、聯排、洋房值得選擇。同時，早幾年的別墅樓盤其位置、自然環境也都不錯，可是，在購買這些已經交房幾年的二手洋房、別墅時需要特別注意，一旦入住後房屋出現品質問題，例如房屋漏水、花園墻壁開裂等情況，到底該找誰來解決問題？找開發商，開發商説房屋已經過了保修期；找賣房的房東，房東説完成交易後就不是他的責任了；找物業，物業説可能要動用維修基金，得自己去和鄰居協商……為此，成都商報記者專門採訪了律師，為你給出專業解答。

典型案例

隔墻開裂

開發商説過了保修期

物管稱不在維修範圍

去年年底，王先生在城南購買了某樓盤一樓帶花園的洋房。今年年初，王先生高高興興準備裝修，帶著裝修工人進去一看，嚇了一跳。花園墻壁開裂了一個寬2釐米的裂縫，看上去好像隨時可能倒塌。

於是，王先生首先聯繫了之前的業主，但是業主表示當時賣房子給他時，墻壁是沒有裂縫的，所以肯定不應該由他來維修；之後，王先生又聯繫了物管，物管表示這個屬於王先生自己家的建築，不屬於公共空間，也不在物管的維修範圍之內。由於這堵墻壁是王先生與隔壁家共有，王先生決定和鄰居協商，一家承擔一半的費用，但是鄰居表示他不打算入住，準備將房子銷售，所以不想修這堵墻；最後，王先生又聯繫到開發商，開發商表示，王先生購買的房子已經超過5年，早就過了墻壁的保修期，所以他們也不負責維修。

這樣的情況下，王先生騎虎難下。自己維修吧，又覺得心裏堵得慌，明明還沒有入住就要掏一筆錢修墻壁；不修吧，房子以後怎麼入住，所以裝修只能停止……

那麼，這樣的情況下，墻壁到底該由誰來修？

律師説法

外墻防滲漏保修5年 危墻共有，鄰居也有責

泰和泰律師事務所劉俊表示，王先生碰到的這種花園墻壁的問題，並不屬於房屋的主體結構品質問題，應該按照相關政策規定的保修期限來執行。

“按照國務院的《建築工程品質管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：A、基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會達到樓宇的使用年限）；B、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；C、供熱與供冷系統為2個採暖期、供冷期；D、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年；E、其他項目的保修期限由發包方與承包方約定；F、建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”劉俊律師表示，王先生的花園墻壁顯然不屬於房屋的基礎工程和主體工程機構，所以開發商沒有義務為王先生維修墻壁。

但是，劉俊同時指出，由於這堵圍墻是王先生與鄰居家共有，如果是危墻，秉承公平的原則，鄰居是有義務承擔修繕的費用。

另外，二手房買賣中有兩種情況，一種是業主之前沒有入住過和裝修過；一種是業主之前已經裝修併入住。如果是第一種情況，房屋的品質問題基本與原來業主沒有更多的關係；如果是第二種情況，因為原來業主對房屋品質造成損壞，由原來的業主來承擔。

而關於物管維修和修繕部分，則是社區內的公共設施部分，業主專有的房屋部分不屬於物管維修的範圍內。

（來源：成都商報）