1996年，港商羅康瑞迎來了重要人生機遇—上海盧灣區政府批給他52公頃太平橋地皮。這裡是中國舊城改造新模式的起點，也是讓羅康瑞和他的瑞安房地産(00272.HK)揚名立萬的重要戰場。

經他之手，老石庫門改造而來的上海新天地，成為上海著名地標之一，名氣如日中天，他本人也因此被外界送了“上海姑爺”雅號。羅康瑞看到了新天地模式複製的可能性，他的步伐曾踏至武漢、重慶、佛山、杭州等城市，瑞安房地産土儲規模一度曾迅速從700萬平方米躍升至1300多萬平方米。

歷史的車輪正碾出不一樣的痕跡。19年後的今天，羅康瑞決意75億元將上海新天地核心優質資産企業天地一期賣掉。事實上，在過去的一年多時間裏，他已陸續為旗下西湖天地、重慶天地等項目尋到了新東家。

“為了增加週轉率，我們計劃將商業物業和住宅都放入可以出售的範疇。” 3月18日，羅康瑞現身公司2014年業績會，他坦言，這是作出出售企業天地一期重要決定的初衷，“我希望商業地産出售後增加利潤和現金流。”

眼下，羅康瑞亟待擺脫業績孱弱，凈利下滑，負債高企的企業包袱，他要一改瑞安房地産以往重資産、低回報的狀態，為此他甚至計劃出售公司52%低效資産(資産總值1110億元)，合計近577.2億元的資産來換回利潤貢獻。他的一切目的，都是希望已分拆出來的商業平台中國新天地，能以更好的“價格”打包上市，不過這一計劃目前還沒有明確時間表。

75億叫賣上海寫字樓

沿著上海盧灣區湖濱路走，有兩棟小高層辦公樓沿太平湖而築，這便是企業天地一期項目。這裡位於寸土寸金的淮海路商圈，租金自然高昂。

戴德梁行數據顯示，2014年第四季度上海新天地區域平均日租金約為10元/平方米，其中“企業天地”項目超過12元/平方米。根據瑞安2014年中報，企業天地一期1、2號樓去年上半年租金收益高達1.21億元，可供出租店面8.3萬平方米。這是一個王牌項目，據時代週報記者了解，企業天地一期招租處於飽和狀態，禮來制藥、新力、迪士尼等均是一期客戶。

如此背景下，瑞安房地産的出售舉動顯得意味深長。羅康瑞坦言，並不是因為業績不好考慮出售上述項目，瑞安上海天地項目的業績非常好，接近100%的出租率，“之所以考慮出售，只是想把成熟的商業地産出售之後，資金可以拿去投別的項目”。

在中投顧問房地産行業研究員韓長吉看來，瑞安叫賣其核心資産，可以看做企業戰略收縮行為，售賣該資産，也有利於企業資金回流，完善企業資金鏈，提高應對風險和增加投資其他領域的機會。

實際上，企業天地被售背後，也和整個商圈面臨競爭性挑戰有關。

“新天地項目的盈利空間大，聚集了上海高端商務資源和人力資源，整個租金承受能力比較好。但目前隨著各類商圈的競爭，典型的就是上海郊區如虹橋商圈的興起，此類淮海路上面的物業競爭優勢削弱了，投資者也會因此降低估值。”在嚴躍進看來，隨著後續董家渡開發節奏的加快，會給淮海路商圈的物業經營帶來壓力。因為從直線距離看，瑞安的項目和董家渡的位置並不算太遠。

拋售此類資産，關鍵在於對一些流動性差、資産增值空間小的物業進行重新配置，以實現資金回籠和方便尋覓更多新的機會。

“商業地産的租戶是沒有黏性可言的，伴隨著競爭，未來商業地産也面臨更加嚴峻的挑戰，瑞安也是考慮到了這一點，倒不如趁著還有價值，賣個高價。”衛民不動産智庫負責人蔡為民(部落格,微網志)告訴時代週報記者。

按照8.3萬平方米的建築面積估算，每平方米單價超過9萬元，這一75億元報價無疑已經屬於寫字樓金字塔頂端價格。在上海業內看來，這或將成為今年上海寫字樓市場成交金額最高的大宗交易。截至目前，這宗交易的買家還未浮出水面。