2015年樓市或緩慢步入復蘇通道 開發商醞釀漲價

來源:地産中國網 2015-03-06 09:04:00

就在人們熱切盼望3月1日正式實施的不動産登記帶來樓市拋售潮、房價大跌之時,突如其來的降息讓不少人聯想起上次央行降息帶來的樓市回暖。

本就令人捉摸不透的中國樓市,在2015年的前景變得更加撲朔迷離。

“不動産統一登記實施了,你説,有多套房子的人會不會拋售?如果拋了,房價會不會因此而降下來呢?”30歲的鄭州居民蔣如林已經結婚生子,目前仍租房居住,一直等著出手買房時機。

蔣如林的問題頗具代表性。儘管實施不動産統一登記的初衷並非降房價,但不可否認其對房地産市場的客觀影響。

羊年春節假期剛剛結束,北京、上海、濟南、青島等一二線城市的房地産仲介都開門營業,迎接即將實施的不動産登記政策。記者在北京朝陽區、海澱區多個傳統商品房小區看到,多家大型連鎖房地産仲介均在大年初七就開始上班,就連一些中小房地産仲介也沒有像往年一樣休息到正月十五。房地産仲介客戶經理言必稱不動産登記,在他們看來,隨著政策進入倒計時,樓市似乎會有新的變化。

不過,記者採訪發現,大規模拋售二手房的現象並沒有明顯出現。

在濟南,21世紀不動産的經紀人小楊告訴記者,不動産登記政策對樓市人群短期心理影響較大,但就目前節後市場的入市量和交易量來看,受到影響的只是部分特殊房産,比如不明權屬或非法財産,數量所佔比例很小,且多為高端或投資性物業,對濟南二手房市場整體影響不大。

在北京,有仲介告訴記者也有二手房降價出售,但是很難定性為“房叔房嬸”拋售。

首都經貿大學教授趙秀池認為,不動産統一登記政策的實施,會對一些腐敗之人起到一定威懾作用,或許會逼出一些“房爺”“房叔”“房姐”手上握有的房産,但這個數量相對而言還是少數。

對於不動産登記實施前,上海等少數城市二手房市場出現的拋房現象,上海某房地産研究院副院長表示,不動産登記功能之一是為地産稅做鋪墊,一些多套房持有者擔心賦稅,因此出手部分房産尋求保值、規避風險。

不動産登記靴子落地後,會有人出於地産稅漸行漸近原因,將擁有的多套房産出售,因為從已釋放的改革信號看,地産稅徵收會保障居民基本住房訴求,主要鎖定多餘房産,房産越多保有環節的稅負將越重。

中國社科院副研究員陳飛説:“不動産統一登記的實施,意味著地産稅徵收腳步日益臨近,對於商品房投機者將是很大打擊,會逼迫部分空置房進入市場,可望有效降低已售住房空置率。”

當然,地産稅徵收的技術條件不僅包括詳細了解每個人究竟擁有多少房産,還包括房地産的評估技術等。更為複雜的是稅制設計,究竟什麼算是居民基本住房訴求,按套徵收還是按平方米徵收更合理?種種問題牽一髮動全身,需要全面考量。

一些專家也認為,技術條件並非地産稅徵收不可逾越的障礙,更重要的是讓這一稅種的徵收有理有據。與我國增值稅、營業稅等絕大部分含在價格中的間接稅相比,有明顯直接稅性質的地産稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢,恐怕還與稅收法定、預算透明等大主題改革緊密相連。

降息刺激樓市?

2月28日晚間,中國人民銀行宣佈,自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點。去年年底的降息刺激了購房者和房地産業內的敏感神經,讓中國樓市在2014年最後兩個月翹尾收官。本次降息將在多大程度上影響中國樓市的走向?

上海中原地産研究總監宋會雍稱,就在11月21日央行突然宣佈降息後,11月下半月成交出現戲劇性的一幕。中原地産監測的40個重點城市數據顯示,11月最後一週新房成交面積較11月前三周的平均水準上升5%,其中一線樓市成交上升20%,部分二線城市的新房成交量增幅也超過兩成。最後一週樓市的翹尾效應使得11月的市場成交量一舉超過“金九銀十”的銷量。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出,根據國家統計局數據,2014年12月份70個大中城市新建商品住宅成交量環比增長近9%,創年內新高。其中,北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上,遠高於全國平均水準。

在降息的刺激作用下,一線城市房價率先反彈。據國家統計局測算,2014年12月份,一線城市整體平均上漲,新建商品住宅和二手住宅價格環比平均漲幅分別為0.1%和0.4%;其他城市的房價環比降幅亦繼續收窄。且房價止跌企穩的態勢一直持續至今。

某業內認為,降息降低了購房貸款成本,並在一定程度上改變了市場預期。“此次降息將進一步增強短期市場的信心確立,購房者支付能力的提高會讓更多潛在購房者進入市場。”

搜房網發起的調查顯示,在獲知央行降息的消息1小時後,39%的受訪者認為降息後房價將上漲,35%的受訪者表示在此次降息後將加速買房。

但銀行人士提醒,央行宣佈降息後,個人房貸利率不會立即下調。例如,去年11月21日央行宣佈降息後,中國農業銀行上海分行在2015年1月1日才宣佈調整個人房貸年利率。“我們還要等待總行的通知,需要一定時間調整利率。”

業內認為,此次降息後一年期存貸款基準利率均已接近十年來的最低水準,因此預計降息後,銀行的房貸利率優惠折扣將難以進一步擴大。

此外,記者近期在上海諮詢多家銀行網點和仲介門店發現,1月以來各銀行貸款審批和放貸速度緩慢,這在一定程度上將影響購房者的出手節奏。

(責任編輯:)
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