從人民幣貶值看2015房地産 房價泡沫如何應對?

來源:地産中國網 2015-01-29 09:07:00

繼上一交易日人民幣即期匯率大跌222個基點後,1月26日人民幣兌美元即期匯率繼續大幅下挫254個基點,盤中最大跌幅達到1.95%,逼近官方單日浮動下限2%,刷新歷史紀錄,28日人民幣即期價再度逼近“跌停”。2014年人民幣兌美元匯率累計貶值2.42%,是2005年匯改以來首次年度貶值。儘管近期人民幣兌美元偶有上揚,但不少專家以及市場人士認為,由於美國經濟強勢增長,而中國經濟發展趨緩,人民幣兌美元將保持貶值趨勢,人民幣短期上揚主要體現市場雙向波動特徵。除此之外,近期銀行結售匯差額持續走低,也凸顯了居民結匯意願的顯著下降,強化了人民幣短期內的貶值預期。那麼,人民幣的貶值預期對2015年的房地産和股票市場又有何影響呢?

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人民幣貶值是

各方面因素合力的結果

此次人民幣貶值是國際、國內各因素合力作用的結果,主要涵蓋以下三方面:

第一,美國經濟強勢增長,貨幣政策發生變化。近期數據顯示,美國正從始於2008年的金融危機中復蘇,目前正處於高增長、高就業、低通脹階段。2014年第三季度美國GDP年化增長達到5.0%,為11年來的最快增速;同時就業數據表現良好,2014年全年新增就業人口接近300萬,創15年來最多;此外,美國2014年12月份核心CPI同比增長1.6%,處於合理區間。強勁的發展數據吸引了大批國際資本投資美國,從而推高了美元。

美國經濟走強導致美聯儲的貨幣政策發生重大變化,而美聯儲的貨幣政策變化將導致國際資本持續向美國流動,進一步助推美元升值。去年10月,鋻於美國經濟發展良好、失業率持續走低,美聯儲正式宣佈退出QE,導致美元指數走勢一路上揚。美元指數從2014年8月初的81.31一路上漲到2015年1月26日的95.54,5個月實現17.50%的增幅。隨著美國經濟持續向好、美聯儲加息預期的強化,美元走強趨勢將得到進一步鞏固。

第二,當前中國經濟處於“三期疊加”階段,增速有所放緩。中國經濟目前的發展具有以下特徵:一是中國經濟由過去的兩位數增長回落至7%-7.5%的增長區間,經濟增長趨緩;二是經濟結構調整使得一些行業和企業面臨較大衝擊;三是前期政策的邊際效用仍然作用於我國經濟,其負面影響的消解需要時間。從經濟發展數據來看,近期的GDP、工業增加值、投資、零售、出口等主要經濟數據都表現疲弱,短期發展動能不足。2014年中國GDP增長7.4%,為自1990年以來的最低增長速度,2014年的工業增加值增速較上年回落了1.4個百分點至8.3%,經濟發展放緩特徵顯著;同時,中國年度CPI增長2%,為5年來最低,此外12月PPI下降3.3%,連續34個月下滑,凸顯了中國經濟當前的通縮風險;在投資方面,房地産、製造業投資低迷,拖累社會投資下行,2014年城鎮固定資産投資較上年增加15.7%,創下近13年來新低;此外,信貸、社會融資和財政的擴張力度也不強,經濟下行壓力較大。經濟數據疲弱導致了外匯市場上對中國經濟的負面預期,表現為人民幣匯率出現下行趨勢。

與此同時,中美利差的變化也影響著匯率走勢。去年11月21日我國央行時隔兩年之後再次宣佈下調存貸款基準利率,這次降息導致了國內外利差收窄,造成國際資本逐利外流,人民幣匯率應聲而降。降息後的第一個交易日(11月24日)人民幣匯率收貶于6.1417元,較上一交易日貶值0.27%。

第三,外部市場需求收縮,出口放緩。出口是我國經濟發展中最重要的推動力之一,外部市場環境變化對我國經濟發展影響顯著。當前主要發達經濟體中的日本、歐元區經濟尚處於金融危機之後的自我結構調整階段,經濟復蘇進程緩慢而脆弱。去年第三季度的日本與歐元區經濟發展分別為-1.9%、0.2%,經濟發展疲弱,需求不足。而新興經濟體國家由於美國強勢復蘇造成國外投資資金的大量外流,國內投資資金不足,加之2014年6月份以來國際大宗商品價格暴跌,令諸多依賴資源出口的新興市場國家大受打擊。

國際市場的需求萎縮導致中國出口增速出現大幅下降,2014年中國出口總額增長6.1%,較2013年下降1.8個百分點,為5年來最低增速。出口疲弱引發了外匯市場上對中國經濟的負面預期,從而強化了人民幣匯率的下行趨勢。

在上述影響人民幣匯率因素中,美國貨幣政策變化對人民幣匯率的影響尤為顯著,這是因為美國貨幣政策能顯著影響一個國家資本市場的流動,從而對包括中國在內的諸多經濟體造成較大影響。

人民幣貶值

對房地産與股市的作用機理

1、人民幣貶值對房地産市場的作用機理

房地産和股票是我國居民投資結構中最普遍、最重要的配置資産,傳統上對上述二者的市場分析主要是基於供求關係或者基本面等國內因素,而對外部因素分析不足。隨著我國人民幣國際化和資本項目開放進程的逐步推進,匯率作為影響國內與國外兩個市場資産配置效率的重要因素,也將逐漸強化其對我國房地産與股票市場的影響力。

近年來房地産市場一改過去兩位數的房價上漲幅度,呈現量價齊跌態勢。2014年全國房價總體趨勢是溫和下降,當年全國商品房銷售面積較上年下降7.6%,商品房銷售額下降6.3%,其中,一二線城市房價保持平穩,而三四線城市房價回調幅度較大。房價下行的原因中,最核心因素是供求關係的改變,其他諸如政府反腐措施的持續展開,以及信託、網際網路金融等替代投資工具的興起也對房價下行産生了作用。除此之外,年初以來的人民幣匯率走低,也對房價形成了下行壓力。縱觀房地産市場,全國房價的總體下行趨勢與人民幣匯率走低基本一致。

(責任編輯:)
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2014年人民幣兌美元匯率累計貶值2.42%,是2005年匯改以來首次年度貶值。儘管近期人民幣兌美元偶有上揚,但不少專家以及市場人士認為,由於美國經濟強勢增長,而中國經濟發展趨緩,人民幣兌美元將保持貶值趨勢,人民幣短期上揚主要體現市場雙向波動特徵。除此之外,近期銀行結售匯差額持續走低,也凸顯了居民結匯意願的顯著下降,強化了人民幣短期內的貶值預期。那麼,人民幣的貶值預期對2015年的房地産和股票市場又有何影響呢?
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