樓市調控”向後轉”:央行把決定權交給地方政府

來源:地産中國網 2014-10-21 09:08:00

中央的“微刺激”政策終於輪到了房地産。

央行在國慶長假前一天,發佈放鬆樓市“限貸”政策。這份全稱為《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(下稱《通知》)的文件,雖寥寥數語,但石破天驚,“對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。”

央行出臺政策前的數月,此前實行限購的46個城市中,僅剩北、上、廣、深依然“守身如玉”,其餘42城均取消限購,但效果式微。經過10多年大跨步發展,如今的樓市早已不再“單純”。老百姓盯著房價看?開發商盯著成交量看?地方政府盯著財政收入看?商業銀行盯著財報看?

樓市各利益主體各有各的難處,各有各的小九九,單靠行政手段的簡單、粗暴的收放,很難實現樓市的動態平衡。

對於此次央行出手,市場認為,“監管部門終於‘實質性’救市”。從當前樓市看,此説法固然有理。但是,更長遠看,此次央行的舉動,意味著房地産市場的調控生態正在重構。

央行放權,希望市場這只“看不見的手”發揮調控作用,但地方政府手握公積金生殺大權,“看得見的手”在很長時間內還不可能消弭于無形。商業銀行在兩隻手之間,何去何從是關鍵。

樓市表層問題

自從4月28日廣西南寧限購放開,打響房地産“救市第一槍”後,杭州、紹興等地紛紛出臺相關政策,降低二套房首付比例、房貸利率更多優惠,施壓銀行放鬆房地産貸款政策。截至目前,46個限購城市中僅剩北、上、廣、深四個一線城市尚在執行限購。

這一輪地方政府放鬆限購,高層雖然始終未作任何官方回應,但“去行政化”跡象明顯。住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示,房地産市場的主要問題已經從過去的總量問題,演變到當前的結構性問題,未來將會按照市場規律出臺調整措施,去行政化將是大方向。

《人民日報》稱,在房地産市場“去行政化”的前提下,一線城市限購政策短期內雖不會取消,但退出只是時間問題。

但“限購”行政手段的退出並未帶來樓市的回暖,根據國家統計局發佈的70個大中城市房價水準顯示,8月全國70個大中城市中,除廈門房價環比上漲、溫州房價環比持平以外,其他68個城市房價環比仍在下滑。而中原地産研究中心統計數據顯示,9月54個主要城市合計住宅簽約,環比8月基本持平。

從9月成交量也能看出端倪。正如瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤分析,“雖然絕大部分城市的限購已經放開,但‘金九’期間房地産銷售持續低迷。41個城市的成交量同比繼續下跌20%。鋻於成交低迷、庫存高企,開發商建設活動可能保持謹慎。再加上不利的基數效應,9月新開工可能重現同比下跌,房地産投資可能也進一步放緩。”

市場認為,樓市“緊箍咒”並非“限購”,而是“限貸”,畢竟市場資金流動性才是中國樓市的決定因素。原住建部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮表示,地方政府鬆綁限購,是對存在缺陷的原有政策進行調整,“真正影響房地産的是限貸,並非限購”。

首套房新解釋

“限貸”會取消嗎?何時取消?國慶假期前一天,市場等來了答案。

央行《通知》最重要精神是對二套房貸款的政策定位,從“只要第二次買,就一概算二套房”變成了“只要還清第一套房的貸款,第二套房也算首套房”。

2011年1月,國務院出臺的“1號文”明確提出,對貸款購買第二套住房的家庭,其首付款比例不得低於60%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。而按此次《通知》,二套房可以享受首套房貸款政策,那就是:首付比例為不低於30%,利率下限為基準利率的0.7倍。

對取消“限購”,央行不僅繼續默認,而且放權給了地方銀行。文件稱,“在已取消或未實施‘限購’措施的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準。”

以北京地區為例,此前,北京地區一直是按照“認房又認貸”的標準執行,即是否是首套房,要看家庭名下是否有房産,是否有過房貸記錄,兩個條件有其中任何一項即不能算作首套房。

在北京某美國上市科技公司任中層管理的陳孟輝,在剛過去的國慶假期完婚。他告訴《國際金融報》記者,此前自己與女友一直沒有辦理結婚手續,就因為想趕在結婚前,湊齊第二套房的首付款,買下兩套房後再結婚。若結婚後再買房,按照之前的政策,二套房的首付比例要提高到70%,而且貸款利率也要上浮到基準利率的1.1倍。“如果新政早點公佈,也許我就早點結婚了。”陳孟輝説。

市場分析稱,新規意味著無論名下有幾套房,只要把貸款結清了,都可以按照首套房來認定,因此該政策爭議較大。經濟評論員余豐慧也認為,央行和銀監會新政放水房地産貸款的尺度,大大超出此前市場預期,甚至放任了投機性需求。

(責任編輯:)
即時資訊
聯繫我們
辦公地址:北京市朝陽區酒仙橋路10號恒通國際商務園B12C座五層
郵       編:100015
聯繫電話:010-59756138/6139
電子郵箱:dichan@dichanchina.com
網站無障礙
樓市調控”向後轉”:央行把決定權交給地方政府
來源:地産中國網2014-10-21 09:08:00
央行放權,希望市場這只“看不見的手”發揮調控作用,但地方政府手握公積金生殺大權,“看得見的手”在很長時間內還不可能消弭于無形。商業銀行在兩隻手之間,何去何從是關鍵。
長按保存圖片

中國網地産

是中國網際網路新聞中心·中國網旗下地産頻道,是國內官方、權威、專業的國家重點新聞網站。

中國網地産

房企早八點

版權所有 中國網際網路新聞中心 電子郵件: dichan@dichanchina.com 電話:010-59756138/6139 京ICP證 040089號
京公網安備110108006329號 網路傳播視聽節目許可證號:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved

版權所有 中國網際網路新聞中心

京ICP證 040089號 京公網安備11010802027341號

網際網路新聞資訊服務許可證10120170004號 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved