央行調控雄心

儘管市場目前主要將央行樓市新政理解為放開限貸，但其實除了放開“限貸”，央行此次文件中的另外兩項重要內容，卻更表明央行對未來樓市的調控方向—央行正學習美聯儲與房地産市場的博弈風格。央行不僅把多項權力下放給了金融機構，還鼓勵金融機構運用多種金融手段，增強貸款發放能力。

文件顯示，為了增強金融機構個人住房貸款投放能力，“鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支援證券（MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。”尤其需要注意的是，其中的MBS是美聯儲量化寬鬆購買的主要證券。

交通銀行首席經濟學家連平説，“中國住房抵押貸款支援證券還處在起步階段，2005年開始資産證券化業務試點，2007年因美國次貸危機爆發而暫停發售，今年7月又重新推出。通過鼓勵開展住房抵押貸款支援證券的業務創新，可以盤活銀行存量信貸資産，有助於加大銀行個人房貸支援能力，擴大房貸投放額度。”

對於房地産開發企業，央行也鼓勵，融資渠道也不應僅局限于商業銀行貸款。“繼續支援房地産開發企業的合理融資需求：擴大市場化融資渠道，支援符合條件的房地産企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地産投資信託基金（REITs）試點。”其中，REITs是美國金融市場的重要組成部分。

也就是説，央行要“救市”，但方式已不同以往，而是更多為市場提供平臺，讓市場自我調節。廣發證券首席經濟學家劉煜輝説，“未來地産資金維繫可能越來越倚重於類美國‘兩房’的機制，然後央行或影子央行來購買MBS的債券。”

商業銀行的難

央行放鬆樓市信貸的底氣，或許來自即使央行放鬆限制，商業銀行也不樂意大量放貸樓市—至少利率很難降低的預見。劉煜輝説，“現在央行松了房貸限制，銀行也未見得願意貸。”中國銀行一位個貸客戶經理説，由於現在吸儲的資金成本太高，銀行本身沒有動力做房貸，過去幾年七折放出去的貸款目前均處於虧損狀態，八五折也只能保本，“由於之前的貸款利息較低，銀行發放房貸的平均收益率約為6.2%，遠遠低於銀行總資産的收益率，對銀行來説，房貸或許就是一門不划算的生意。”

而地方商業銀行的憂慮，讓“放鬆限貸”實際上“限制難松”。記者了解到，10月13日下午，央行上海分行召集18家銀行，傳達關於9月30日央行房産新政的通氣會，上海新政執行標準，是已有一套還清貸款後新增一套算首套，是有附加條件的：新增的一套必須是上海普通住宅(總價內環以內330萬元，內外環間200萬元，外環以外160萬元)。而對於利率，各家銀行都傾向於執行基準利率，至多九五折。

某參與該會議的銀行內部人士表示，會上央行上海總部明確，擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請購房貸款，必須為普通商品住房，銀行才能執行首套房貸款政策。

對於“普通商品住房”，由於由各地方政府制定，因此各個地方有著不同的標準。如上海普通商品住房標準是在2012年3月1日起執行的，當時的標準為：第一，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；第二，單套建築面積在140平方米以下；第三，實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低於330萬元/套，內環線與外環線之間的低於200萬元/套，外環線以外的低於160萬元/套。

北京則剛剛從10月8日起執行最新的普通商品房標準：五環內39600元/平方米或總價468萬元；五環至六環31680元/平方米或總價374.4萬元；六環外23760元/平方米或總價280.8萬元。

而九五折的貸款利率，減少了投機性買房需求膨脹，因為其讓除剛性需求之外的買方失去很大的套利空間。記者從多家地産仲介公司了解到，當上海地方限制利率水準的消息傳出後，賣家立刻又大幅降低了出售價格。“利率如果沒什麼變化，房子炒不起來。”工作人員説。

央行新政發佈後，上海房地産市場回暖。德佑地産研究部分析師趙葆根介紹，在央行9月30日發佈房貸新政後，上海商品住宅成交量迅速增長。10月的前13天已比9月同期增長一成多，其中中高端和改善需求房的增長特別迅速。

但九五折的折扣，加上二套房的嚴格標準，或許讓市場經歷回落。上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍説，目前上海新房市場的普通住宅只佔總量的不足5%，隨著上海房貸新政的落地，未來市場將經歷一段時間的成交回落。