【地産中國網•首屆中國城市（鎮）運營商大會特稿】無論是抗風險系數，還是戰略輻射力，京城無疑都是中國房地産首屈一指的市場，也是房企大鱷鉅資佈局的重鎮，但對於“千億俱樂部”要員之一的碧桂園（02007.HK）而言，卻姍姍來遲。

“進京難啊！”10月15日，碧桂園執行董事、聯席總裁朱榮斌感嘆：“昨天下午，我們來北京的時候，飛到機場後，在飛機上等了差不多兩個小時，所以進京不容易，對於碧桂園而言，更是如此。”

感嘆的並不止碧桂園人，中國房地産學會副會長陳國強也對這家千億黑馬頗為遺憾：“碧桂園來得太晚了，至少晚了5年，説10年也不為過。”

的確，在千億俱樂部成員中，萬科、保利、萬達等早已在京運籌，並賺得“盆滿缽滿”，恒大亦于去年不惜血本逐鹿北京，然而僅有碧桂園尚未正式進駐。

“好在於我們來了，儘管沒有正式進入，但在北京一路之隔的淶水，我們拿到了這樣一個大盤。”朱榮斌表示：“未來，碧桂園把環京城區域作為集團最重要的區域來拓展。”

那麼，為何碧桂園數年來一直與京城無緣？此次“北伐”，對其而言又意味著什麼？在南疆順風順水做了數十年大盤的碧桂園，北上是否會“水土不服”？

趕考：拿淶水的地 攻北京市場

粵派將進軍北京市場習慣性喻為“進京趕考”。近10年前，星河灣首度進京，董事長黃文仔便對要求其團隊“做不到狀元，就走著回廣州。”碧桂園也不例外，朱榮斌稱：“這個項目對集團來説非常重要，是北京市場了解、認識碧桂園的一個窗口，對我們來説也是一次趕考。”

其實，早在星河灣進京之前，碧桂園便有了在京拿地的打算。“但由於當時正值非典時期，來了之後就被‘隔離’，楊主席也怕了，之後就不了了之。” 碧桂園總裁助理、戰略發展部總經理羅勁榮告訴地産中國網：“進京對我們來説，也是誠惶誠恐。”

一撂就是10年。期間，北京樓市除了受政策、國際因素等影響而輕微震蕩外，可謂是大牛市，不少南派房企乘機不斷涌入京城，且盤子越做越大，唯獨未見碧桂園的身影。

于市場而言牛熊角色轉換，或許在一夜之間。如今，中國樓市正值大調整，也被喻為“白銀時代”，此時，碧桂園帶著20多年的大盤經驗，開始“北伐”。

“今年4月22號，我們正式拿下了這塊地，前期只有300多畝。”朱榮斌告訴地産中國網：“楊主席（碧桂園董事會主席楊國強）還懷疑，對我們而言，這個地塊是不是小了點，等後期的地塊拿的差不多了再開發，我説不能再等了，越早越好，最後就開了。”

帶著南派運籌風格，九龍灣項目開始“大幹快上”。而為了營造“有山有水”的宜居氛圍，碧桂園將拒馬河河槽重洗修繕，在不到半年的時間裏，項目一期樣板區已向外開放，儼然一副依山傍水的度假小鎮模樣。

“當時，我來拿地的時候，這個地方還是一片沙灘。”朱榮斌回憶：“今天來了之後，還是滿驚喜的，這就是碧桂園的速度，背後就是我們標準化的施工，比如園林綠化，都是我們自己的公司，做起來輕車熟路，在這樣前不著村後不著店的地方，讓其他公司來做，可能有些難度。”

據銷售人員介紹，九龍灣一期擁有度假型洋房及小型疊拼別墅，前者價格在7000元/平方米左右，後者則在1萬元/平米左右，“首期推出總共推出700套房源，現在蓄客大概有600組了。”

“雖然這個項目在淶水，但還面向北京市場。”朱榮斌稱：“現在應該是來到這裡度假的第二居所，等高速路開了之後，可能會成為北京客戶的第一居所。”

據悉，九龍灣總體規劃為8000多畝，屆時將引進觀光農業、養老地産等。“但後續能否拿到這麼多地，還要看我們努力的程度。”朱榮斌説。

“這個項目的賣點主要是包括十渡在內的一些景點，還有空氣品質要比北京城區好的多。”一位資深媒體人士稱：“但配套方面，比如醫療、學校等設施方面，遠不及北戴河。”