在樓市下行的2014年，傳統意義上的“金九銀十”令開發商既期待又忐忑。

儘管開發商們紛紛推新盤，加大行銷力度，使出了降價的殺手锏，但9月第一週成交分化嚴重，多地仍出現環比量價齊跌的情況。

購房者的觀望情緒仍然存在，而開發商的競爭已趨白熱化。但多位分析人士對樓市未來走勢持樂觀態度，認為接下來成交會趨於好轉，樓市底部正在到來。

分化中醞釀的回升

經過幾個月的醞釀和發酵，降價在業內已經達成了廣泛共識。多家房企在8月就已打出降價的旗號備戰“金九銀十”。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，在今年1-8月銷售量普遍未達預期的市場背景下，無論是出於企業銷售業績指標而進行戰略調整，還是因為短期內資金面壓力較大而進行的降價銷售，毫無疑問，9月各大房企價格戰已拉開帷幕。

21世紀經濟報道記者了解到，9月6日上午，位於通州的純新盤朝北8080開盤，起價1.8萬元/平米，由於起價較低，且開盤當天享有其他優惠，僅用2小時所有房源均售罄。

中秋節當日，五和萬科長陽天地推出116套40-60平米LOFT房源，開盤總價最低90萬/套，同樣迅速被認購。

業內人士分析，逆市日光碟一般呈現三種特徵：有實質降價，未來升值潛力強，性價比高的不限購項目。

丁祖昱更是直指降價的重要性，他表示，日光的核心法寶就是價格調整的一步到位。

降價的作用在深圳市場表現也很明顯，位於龍華地區的華業玫瑰四季，于9月6日第三次加推新品，1小時內售罄。而在不久前的8月16日，華業玫瑰四季推出均價僅為2.26萬元/平米的樓盤，遠低於此前市場對其約2.6萬元/平米的估價，已經上演過千人搶房盛況。

世聯行董事長陳勁松稱，正因為價跌，才能有量漲。金九銀十指的是交易額，不是價格。

然而，金九第一週，儘管部分樓盤出現了銷售火爆的情況，但預期中的量漲並未大面積出現。

數據顯示，9月首周，一線城市成交面積環比全線下跌，其中北京成交環比跌幅最大，為-67.28%；二線城市成交面積環比5漲13跌，其中天津成交跌幅最大，達-62.15%；三、四線城市成交面積環比8漲30跌，其中韶關成交跌幅最大，環比下跌-75.41%。

美聯物業的數據顯示，9月首周深圳市場的一手住宅市場量價齊跌，全市共成交523套，環比下跌33.29%；成交面積為50578.79平方米，環比下跌33.57%；成交均價為22630元/平方米，環比下跌9.13%。

儘管如此，業內分析人士指出，相比於今年的五一、端午小長假，中秋小長假的情況已是今年以來簽約表現最好的。據中原地産研究中心統計數據顯示，中秋小長假的前兩天，54個典型城市新建住宅簽約量合計為7385套，超出此前小長假的表現。

樓市底部來臨？

金九首周趨冷的銷售情況，使樓市是否將築底回暖變得越發撲朔迷離。

關於築底何時出現，幾個月來一直探討不斷。一般而言，業界共識是，樓市成交放量是築底回溫的前奏。

這一跡象在過去兩個月已經開始出現。中原地産研究中心統計數據顯示：8月全國主要的54城市合計住宅簽約套數為20.2萬套，環比上漲9.24%，這一成交量延續了最近三個月的上漲，雖然相比去年下半年平均26萬套的高峰有所下調，但成交量逐漸出現企穩的跡象。

方圓地産首席市場分析師鄧浩志同樣認為，同比數據不好看是因為去年樓市處於頂峰，而現在是谷底。環比來看，市場其實正在溫和復蘇。短期來看樓價仍會進一步下調，但房企讓利幅度已不會太大，資金緊張仍然存在，但最緊的時候已經過去。

8月，萬科董秘譚華傑也曾表示，今年6月份房地産市場已經築底成功，未來幾個月買房者的觀望情緒將逐漸消除。

然而，金九首周，成交放量的情況似乎又出現了逆轉。

對於這一現象，多位分析人士認為並不能代表趨勢，指出9月初是力量積蓄的階段，接下來情況會出現好轉。

研究員嚴躍進分析，9月首周恰逢中秋節小長假，外出度假的人群分流了置業者；另一方面，9月是傳統的行銷旺季，很多購房者對於市場降價促銷的期望很大，所以並不會急於入市。

“隨著9月行銷進展的推進，購房者觀望情緒淡化，入市的傾向增加，預期會出現一波成交量的反彈。”

儘管成交預期將好轉，但供應量的大幅增加也給開發商帶來了不小的壓力。數據顯示，9月首周，十大重點成交新獲預售證318.12萬㎡，環比上漲15.91%，成都和北京新獲預售證面積甚至分別達到了92.66萬㎡和47.47萬㎡，環比分別上漲166.8%和218.38%。

丁祖昱分析，大多數房企都準備在9月決一死戰，所以供應量大增，再加上部分規模房企標桿盤、重點盤將會上市，在這樣的情況下，競爭將會成為九月份的關鍵。

競爭加劇之下，開發商們使出了渾身解數，各種促銷招數輪番上演，開發商以價換量的趨勢已越發明顯。張宏偉認為，在品牌房企降價的帶動下，全局市場都會受到影響，未來幾個月價格底部應該會出現。

嚴躍進指出，目前基本已經可以認為是一個底部了，如果9月的成交量上升比較快，整個市場回暖的可能性會加大，價格將陸續走出環比下滑的通道，並且要提防一種可能性，今年壓抑的購房需求如果集中釋放，可能會促使房價報復性反彈。

廣東中原地産項目部總經理黃韜則指出，在金九銀十的調整中，到今年年底，樓市應該會出現溫和的回暖，價穩量增，但不會是大的反彈。

(來源：21世紀經濟報道)