距離首個自住房項目入市7個月之後，自住型商品房對北京房價的影響已是不言而喻。截至昨日，北京已經開始申購或進入之後流程的自住房項目已達到23個。北京商報記者近日走訪了其中位於順義、昌平等五個區的10個自住房項目，調查結果顯示，有9個帶跌了周邊小區的房價，包括新房和二手房，降價幅度最高可達5000元/平方米。

推高成交量拉低市場價

自去年9月自住型商品房這個概念首次在北京土地交易市場上亮相後，這種滿足夾心層消費者購房需求的新型商品房就因低廉的價格吸引著各界的目光。根據政策規定，本市自住房銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品房價格低30%左右的水準確定，在北京具有購房資格的家庭均可購買。

據多家仲介統計數據顯示，7月北京新建住宅合計簽約套數創下近3個月來新高，但也正是在價格相對低廉的自住房大量成交的影響下，今年7月北京的純商品房成交均價僅為24979元/平方米，環比下降6.8%，觸及今年以來最低點，其中一般商品房網簽量僅2855套，處於市場較低水準，而自住房成交量卻維持穩步上漲，佔除保障房外新房成交量的近四成。

此外，據中國城市住房價格288指數發佈的北京7月二手房數據顯示，雖然7月北京二手房成交量出現了連續3個月以來的首次回升，但價格指數較上月下降11.7點，環比跌幅較上月進一步擴大，為0.96%。“自住房項目入市初期，大家對於這種新型商品房最大的期待是能夠滿足夾心層購房需求，而平抑房價卻並非主要目標，但隨著入市項目越來越多，成交量越來越大，自住房對房價的影響正在加速釋放。”鏈家地産市場部分析師張旭表示。

據此前各機構公佈的數據顯示，北京7月住房均價約為32700元/平方米，比今年5月最高均價33400元/平方米降低了700元/平方米左右，而此次調查中自住房周邊商品房房價最小降幅也都在1000元/平方米以上，可見自住房拉低均價的作用還是相當明顯的。

新房二手房“一個都不能少”

北京商報記者調查發現，受自住房影響，二手房市場首當其衝，房價大幅下跌。其中位於朝陽北路的金隅匯星苑自住房周邊的房價跌幅最大，前後價差高達5000元/平方米左右。

“自從我們得知朝陽北路高井將建自住房之後，就感覺到二手房房主定價時放給仲介、買房者的議價空間變大了，尤其是2月自住房開始申購之後，自住房周邊的麗景馨居、天鵝灣兩個二手房小區的房源成交均價一路分別從38000元/平方米、45000元/平方米下降至33000元/平方米和40000元/平方米。”負責該區域的房産仲介公司鏈家地産、華中地産的房産經紀人員告訴記者。

此外，新建商品房樓盤受到周邊自住房入市的影響也難被忽視。北京商報記者在走訪位於大興區孫村的自住房項目首創悅都匯時發現，5月開始網申、7月開盤至今已全部售完的該項目，至今仍對其西北側的首地浣溪谷新房項目的售價産生著影響。“周邊自住房確定申購時間的消息公佈後，售樓團隊增加的競爭壓力超越了預期，最終，公司決定將5月開售的二期住宅售價下調至了2.05萬元/平方米，後來隨著自住房申購、搖號等程式的進行，售樓任務仍然一直完不成，因此從上周起，首地浣溪谷還增加了‘機場員工內部價折扣活動’，即購房者只要願意購買開發商制定戶住宅，可享受1.8萬-1.9萬元/平方米的優惠價，至此，購房者的熱情才算是被我們吸引回來了一些。”小劉無奈地告訴北京商報記者。

作用持續還待政策繼續“給力”

“調低房價”、“分流需求”是北京商報記者在調查過程當中聽到最多的詞。“自住房確定了入市區位後，周邊房價相近的商品房銷售肯定會承受壓力，對它們産生客戶分流，這種影響是不可忽視的。”中國房地産學會副會長、北京大學教授陳國強進一步解釋稱，自住房的入市除了影響剛性需求樓盤的銷售外，甚至還會適度平抑周邊中高端樓盤、二手房市場價格。

不過，也有業內人士提出，畢竟北京樓市中的自住房體量小，滿足需求少，自住房對於周邊樓盤價格的影響只是一時的，長久來看，只要配套相對完善、交通相對方便，自住房周邊普通商品房的價格還是會維持在較高水準的。對此，陳國強認為，自住房對北京房價長期的影響還需看整體，也決定於政策未來的走勢。“北京今年大概已經完成一半自住房建設計劃了，到目前來看自住商品房對周邊房價造成的影響已經非常明顯了，但是這批項目建完後，這股影響力再能持續多久就不可預測了，關鍵還要看國家、地方政府制定的自住房政策是長期的還是短期的，如果是長期的，那這批自住商品房建完後市場上仍然會有其他的項目接棒，這樣的話，自住房對周邊商品房房價，甚至是北京整體房價的影響都會持續下去，甚至會成為未來政府側面調控房價的主要手段之一。 ”陳國強表示。

(來源：北京商報)