轉做街區綜合體遭質疑

除了負債率居高不下，投資人對於陽光100的轉型心存疑慮。

上市前，陽光100開始明確以“街區綜合體”來概括其商業地産模式。上市後，陽光100明確提出了未來的戰略方向是，留守二、三線城市，徹底放棄住宅産品，轉向租售並舉的街區綜合體開發。

根據范小衝的介紹，所謂街區綜合體，不是商業一條街，也不是簡單的開放式購物中心，而是開放街區的形態，具有本地文化特徵，具備一定的城市功能，有一些小的酒店，小的博物館，還有一些品牌店、餐飲、娛樂等綜合業態的商業地産模式。

街區綜合體是陽光100于2004年開始嘗試的業務，其定位是體驗式商業、城市中心白領人群的社交場所，目前已在柳州開發的陽光100窯埠TOWN、在陽朔開發的陽光100西街廣場等即為此類項目的代表，物業以出售為主，一小部分自持。

事實上，陽光100聚焦于二、三線城市的擴張定位一經公佈，便飽受外界的質疑，近年來關於二、三線城市商業過剩出現泡沫的言論早已不絕於耳，而截至2013年底，陽光100擁有土地儲備1170萬平方米，61.8%位於二線城市，38.2%位於三線城市。

郝炬認為，從銷售向持有轉型的時候，要沉澱大量商業地産，而這些項目並不是以銷售和回籠資金為目的，總體上沉澱的資金量還是比較大的，對資金週轉的壓力也會更大一些。

中投顧問房地産行業研究員殷旭飛告訴時代週報記者：“留守二、三線城市，且向商業地産進發，存在很大的挑戰。目前二、三線商業地産存在明顯過剩的情況，不少二、三線城市政府將購物中心等商業地産作為地方標誌性建築，導致二、三線商業地産供過於求，陽光100定位商業街區，雖然形態有所不同，但是本質沒有改變，不能做活商圈就難以順利招租，在目前行情下其大部分土地佈局在二、三線城市也沒有很大的優勢。”

近幾年來電商的興起，也開始對實體行業帶來了巨大的衝擊，越來越多的購買力會傾向於網路購買。為了抵禦電商的競爭，陽光100將模式定位於體驗式街區綜合體。

易小迪稱，陽光100現在已經完工的商業街區基本上70%是體驗型的消費，多重業態的消費，我們的購物比例在30%以下，並且我們現在已經不做大型購物中心，或者大型百貨店。有專家認為，體驗式商業模式只能被動地抵抗網購所帶來的衝擊，卻無法增加額外的消費需求，商業地産的基本原則之一就是最高效地利用空間，以實現單位平方米內的高回報率，在空間利用率上是“最差的”。

日前，有媒體爆出，其位於濰坊的陽光100城市廣場，自開業以來商戶入駐量低，不足30%，消費者客流量小，目前部分商戶甚至入不敷出，與其所稱“濰坊首席CBD商務綜合體”、“濰坊CBD第一商務平臺”稱號相差甚遠。

對此，陽光100方面的回應是“並不是任何商場或者項目剛開業就客流爆滿”。

（來源：時代週報）