【地産中國網•高端訪談】近日，龍湖地産在北京發佈了“天街”係購物中心品牌，首次公佈了其商業地産品牌形象及經營理念。

其實，作為國內最早的購物中心開發商之一，龍湖早在2000年便成立商業管理部，並於2003年迎來第一個購物中心——重慶北城天街的開業運營。截止目前，龍湖已擁有天街、星悅薈、家悅薈三個主要商業品牌，並在全國13個城市中擁有商業項目土地儲備。

龍湖年報顯示，截至2013年底，集團已開業商場面積達到100萬平米，整體出租率達到97.6%，租金總額6.7億元，扣除營業稅後的租金收入6.3億元，同比上升31.3%。而這一增速有望隨著未來天街的陸續開業而再次提升。

根據龍湖商業發展規劃，預計至2017年，龍湖的天街購物中心開業數量將由目前的5個增至14個，全部位於重慶、成都、北京、杭州、上海、蘇州等6個一線及領先二線城市。屆時，龍湖持有開業商場總數將超過20個，開業總面積將超過300萬平方米。

龍湖集團商業地産部總經理魏健

那麼，在商業地産競爭較為激烈的情況下，龍湖地産的商業有何優勢？就此，龍湖集團商業地産部總經理魏健接受了媒體專訪。

記者：龍湖的商業地産在行業內有什麼優勢？在行業中處於什麼地位？

魏健：有很多開發商在商業地産上還是搖擺的，非常堅定往商業地産中大規模投入的很少。至少在行業裏面，龍湖是非常認真地在做商業地産的。優勢或許談不上，但我們有幾點跟別人做的不太一樣。

第一，規模對龍湖來説，從來都不是第一位的，包括公司的住宅地産，都要求有品質的增長，所以龍湖不會是以做多大規模為首位的目標；第二個龍湖不喜歡盲目的去複製，有兩個原因。

首先，每個商圈，每個地方都會有獨特的東西，盲目的複製會讓每個地方都變得一樣。龍湖的每一個項目都會做獨特且獨立的定位研究，這個研究是全方面的，包括建築的外觀形態等各方面。

其次，現在商業地産整體環境變化很快，如果固步自封，其實很危險。所以作為開發商一定要不斷地創新，要保持不斷創新的勢頭。

記者：現在龍湖的商業併入到商業地産體系當中，商業管理團隊是否有一些調整？

魏健：人是很重要的，我們現在的人才主要有幾個方面，第一個龍湖自己這麼多年培養的一些人，龍湖商業一直做了這麼多年，沉澱了很多的企業文化。第二部分是公司有意識招聘的，一些喜歡幹活，喜歡做事的，來自各個企業的人。

記者：與其他企業相比，龍湖的購物中心是如何定位的？

魏健：如果説是城市的購物中心，往往別人會理解成是在一個城市的核心商圈，但其實現在城市的發展，多中心趨勢已不可抵擋了。再好的城市購物中心，消費者一年能去幾次？他們會認為太遠了，還是去我家附近的吧。

我們的定位偏重於家庭，家庭有老人有孩子，我們的很多業態，包括兒童教育等，這些業態匹配了，導向一定是家庭型的。一個家庭的好去處我們避免一些很高端的東西，因為食物鏈的頂端生存壓力很大。

記者：您也提到商業地産經過多年的發展，很多城市出現了區域的泡沫，尤其在二三線城市，百貨型購物中心的空置率一直居高不下，這些市場的變化，對於龍湖集團在未來的發展中，有沒有給出一些什麼樣的警示？

魏健：在哪都有競爭，一個企業首先要做好面對競爭的準備，把自己的事情做好。我認為這種泡沫現象只是點狀的，在個別城市。很多感覺只是理論推出來的，認為已經出讓了很多土地了，所以有泡沫。但這些土地上的購物中心什麼時候能蓋出來呢？拿地這家企業還會不會去蓋了？這個是一個比較大的疑問。

還有一些老的項目，早已規劃好的設計，存在很多的問題，註定它不可能成為一個優質的競爭對手了。另外真把商業做好後，未來龍湖會並購一些項目。公司會用這種方式進一步地擴大自己，但是自身還是會遵循紀律，按每年定下的速度去發展新項目。可能到時候會有一些非常好的，但是又非常合適的項目，我們也願意去進行合作。

記者：現在市場這麼激烈的競爭，會讓你們做一些調整嗎？我了解到北京的時代天街可能會更多增加一些獨立的主力店，可能不會像重慶北城天街一樣引進大的百貨進來？

魏健：業態方面總會在變，主力店還是需要的，肯定要有電影院、冰場、超市、百貨。這個地方適合什麼就放什麼，發生什麼變化就去做什麼，做正確的事，不去封閉自己。

龍湖現在公司內部也在講創新，我們成立了兩個中心，專門在觀察尋找新的業態進入購物中心開店。龍湖去扶持，幫助這些商戶，讓他們在公司購物中心亮相。也在思考做組合型的新東西。

關於這些新業態，現在大概有7個方向，其中4個基本上已經有非常詳細的計劃，可能今年就會有一兩個落地。在此基礎上公司會有一些創新。包括智慧商業WIFI、APP等。

記者：現在成都吸引了華潤、萬達等很多地産商，萬達在成都開業和即將開業的商業有三個，華潤不多，龍湖即將開業的有四個，萬達和龍湖在同一個區，經常是面對面的競爭。我就是問現在競爭這麼激烈的成都市場，在龍湖整個商業板塊裏面佔了怎麼樣的地位？以後有怎麼樣的一些規劃？

魏健：成都確實商業的量很大，但龍湖並不是説去了才知道量大。公司非常看好成都，成都是一個人口凈流入的地方，對整個的西部的號召力很大，品牌也很願意去。北上廣深的品牌要去西部，先進成都，並且成都人消費的習慣也很新潮，是一個有消費能力的城市。現在成都在商業地産方面是一個兵家必爭之地。

關於量大，我還是兩個觀點，第一做好自己，就不怕量大，還是要把自己的功課做好。第二個，龍湖在不斷變化成長。公司去年開的將近30萬方的北城天街，周圍沒有什麼競爭，所以也不擔心。如果這四個商業都開出來，包括時代天街的二期，龍湖很有可能在量上做到成都第一。

記者：商業地産因為一直以來對於資金的佔壓週期比較長，規模比較大，他們都比較傾向於跟基金合作，龍湖在接下來商業地産的開發過程中，會不會走輕資産的方式？

魏健：首先肯定這樣的方式，商業地産一定要做，而且公司內部就有金融資産中心，一個專業人士組成的中心，專門做類似這樣跟基金的合作。現在很多人在和基金合作，但基金對於收益率等各方面的要求非常高。

跟基金合作，首先要專業。其次，還要能夠滿足其對於收益的要求。對於我們團隊來説，核心業務是商業地産。項目如果掙錢，跟基金的合作就很簡單；如果運營得不好，基本上就沒有合作的空間。

從另一個角度講，選擇輕資産，把項目分一些股份出去，拿到錢繼續到別的地方去做。集團10%的銷售回款支援加上盤活的這些資金，龍湖商業的發展速度會更快。所以有可能10到15年內，這個一定是要嘗試的。

記者：您覺得體驗性業態在購物中心中，最合理的佔比是多少？

魏健：我現在有一個觀點，所有的業態都是體驗性業態，比如説零售，只有做成真正的體驗性業態，才能跟店舖更好的合作。我覺得中國所有的零售業，跟體驗還有很大的差距，隨著未來的發展，體驗會越做越好，天街購物中心就是讓消費者有體驗的機會，有非常好的店舖管理，未來的零售一定要往這個方面發展。

記者：今年年底將出來的長楹天街項目最大的不同是什麼？

魏健：第一，做到了與地鐵的無縫連接，這一點很難得。第二，在北京找這麼大的項目挺難的，總建築面積近30萬方。大就意味著全，能有很多的業態。另外就是我們按照新的標準去做，舒適型應該不錯，包括裏面的品牌和餐飲。