原標題：方興謀雙輪擴張 稱分拆上市戰略高於資金面

據《證券時報》，7月3日，方興地産分拆的酒店資産金茂投資每股報收價為5.35港元，與7月1日掛牌首日收盤價持平，這一收盤價亦為其最低發行價。

“金茂投資的表現很正常，比較穩定，預計未來會獲得更多投資者的關注。”蘭德諮詢總裁宋延慶向《證券日報》記者直言，與國內很多房企將銷售型物業、持有型物業等業務板塊集中在一起經營不同，方興地産早期就將業務板塊劃分的非常清晰，而且與其他開發商在商用物業的經營狀況相比，方興的酒店運營收入佔比和盈利佔比都非常高，其“雙輪驅動”戰略早就非常清晰了。

正如方興地産高層向《證券日報》記者透露，分拆酒店上市除了能盤活存量資産，同時也能反哺住宅開發，更好地實現“雙輪驅動”，其戰略佈局大於資金需求。

分拆上市落地

事實上，金茂投資由方興地産以信託形式分拆上市，資産包括6個位於北京、上海等城市的已營運酒店及2個在建酒店等商業類資産。7月2日，金茂投資掛牌首日共發售6億股，並已引入包括上海建工在內的四名基礎投資者。

據相關數據顯示，金茂投資2013年總資産估值為38.79億美元，截至2014年3月31日，其物業市值約243億元。據悉，金茂投資資産組合是在港上市的以中國資産為主的房托及地産投資信託中最多元化的資産，具有包括酒店、寫字樓、商業地産在內的多元化收入來源，地域分佈廣泛，且擁有金茂大廈這一上海地標性建築的寫字樓及零售地産。

據內部數據顯示，2013年金茂投資的物業收入為25.91億港元，其中，酒店房間收入佔比為48.2%，酒店餐飲為27.7%，總租金收入為19.7%；而以凈物業收入計算，金茂投資的辦公樓、商場收入佔比為39%，酒店及服務式公寓收入佔比為61%。

而從酒店具體經營數據來看，金茂投資2013年平均房價為2104港元，香格里拉為1521港元，開元酒店為710港元；金茂投資2013年的酒店平均入住率為68%，而香格里拉和開元酒店分別為64%、59%。

“金茂投資的資産包與國內其他房企的持有型商用物業大多處在虧損階段不同，方興的酒店早就實現盈利。”宋延慶向本報記者表示，其現金流為正，資産回報率也處於同行業高水準線上。

據記者獲得的相關數據顯示，從已建成酒店總收入來看，金茂投資的年複合增長率為13.7%；而其2011年至2013年平均EBITDA利潤率為36%，香格里拉為28%，開元酒店則為26%。

對於這樣一個優質的資産包，方興力推其上市之後，金茂投資的股價表現有點生不逢時的意味，上市兩天均以最低發行價報收。宋延慶認為，這是受到全球資本對目前中國房地産市場投資持有謹慎態度的影響，預計未來會有改善。

更為值得注意的是，有業內人士認為，方興地産搭建持有型物業運營的金茂投資與銷售型物業開發的方興地産兩個上市平臺，低成本融資和穩健擴張是其“雙輪驅動戰略”的終極目的。