新房成交驟降賣方市場轉買方

蔡胤

[“住宅的青春期結束了，從大週期來看拐點到了，靠規模取勝越來越難。”]

今年上半年，北京樓市供應量大增，但新房銷量卻呈現逐月走弱的特點。與此同時，去年火爆的二手房市場也出現買賣雙方的“逆轉”，由於成交套數同比下降一半，北京二手房的議價空間也在上升。

今年上半年，北京樓市供應量大增。亞豪機構數據統計數據顯示，北京樓市今年上半年供應量同比大增60%，創自2009年以來近5年新高。據其統計，2014年上半年，北京共有401個項目取得銷售許可，新增53472套商品住宅，與去年同期相比大幅上漲60%；新增供應面積597.64萬平方米，與去年同期相比大漲66%。

供應大增的同時，北京上半年新房成交量與去年相比倍顯低迷。

據其統計，今年上半年，除春節、網簽系統暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現逐月走弱態勢，1月份延續去年12月翹尾行情，成交量和成交面積均維持在高位，年後隨著多個二三線樓市樓盤大量滯銷，頻繁爆出大幅降價，房價下降預期加深，儘管一線城市房地産依然企穩，但購房者開始看淡預期，受此影響，3月份北京樓市成交量雖然較2月有所回暖，但同比卻大幅下降60%，此後幾個月，在北京收緊信貸及自住型商品房的加速供應等因素作用下，市場觀望情緒進一步加重，使得北京樓市成交量一路下行。至6月份，北京商品住宅共成交5119套，創下自2006年北京有網簽記錄以來的同期最低值。

關於上半年北京樓市成交量低迷的原因，亞豪機構副總經理高姍分析表示，利率上浮、降價潮等因素影響下，購房者對房價平穩甚至下行的預期增強，購房決策更為謹慎和理智。但她指出，北京作為一線城市，資源的過度集中沉澱了大量的剛性需求，一旦開發商在價格上做出讓步，達到了購房者的心理預期價格，觀望中的剛性需求會很快變成現實的需求釋放出來。

高姍預計，下半年隨著大量自住型商品房的集中入市，將會對樓市成交量呈現明顯拉升作用。

“住宅的青春期結束了，從大週期來看拐點到了，靠規模取勝越來越難。”萬通集團董事長馮侖日前表示，接下來，住宅類地産公司或將面臨轉型或退市壓力，但他認為，住宅“青春期”結束意味著“不會長個子”了，但並不意味著到了“駝背彎腰”的階段。

7月1日，克而瑞房價北京測評中心發佈的數據也顯示，今年上半年，北京新房成交金額與成交套數與去年同期相比，下跌超過40%。

“房企因為上半年賣得不好，下半年出於扭轉財報業績的考慮，會加大推盤量，可能會將價格有所下調。”克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬對記者表示，下半年為扭轉財報業績，房企可能採取以價換量的措施，但他強調，目前儘管北京新房成交量已跌入低谷，實際成交均價依然維持在近2.7萬元/平方米的歷史高位水準，因此他預計，下半年北京新房若出現實質性降價，下調幅度也不會超過2000元/平方米。

7月1日晚上20點30分過後，一場暴雨即將來臨。《第一財經日報》記者在朝陽區金臺路一家仲介門店看到，儘管還未到21點下班時間，店內的房産經紀人便紛紛開始準備離開。其中一位經紀人告訴記者，附近某臨近地鐵上世紀90年代建成的小區的一居室房源，去年年底的價格在4.3萬元/平方米左右，現在價格在4萬元/平方米左右，而且“價格還可以談”。

在二手房火爆的2013年，同樣在這條街上，房屋仲介門店經常晚上23點過後還燈火通明，甚至深夜還有買賣雙方在此激烈洽談價格。只是彼時，價格一般由業主方主導，前一晚談好價格而次日業主要求加價的現象也十分普遍。

鏈家地産市場研究部對北京二手房市場作的統計顯示，今年上半年，北京市二手住宅共成交44165套，較去年下半年下降34.6%，與去年同期相比下降幅度為53.6%。

鏈家地産市場研究部張旭分析稱，受近期北京市房價鬆動，自住型商品房陸續入市等因素影響，購房者觀望情緒加深，入市積極性進一步降低。

來源：第一財經日報