2014年成功在港上市，光谷聯合迅速躋身為行業新貴。光谷聯合以主題産業園區開發和運營為主體，起自武漢，並迅速拓展到青島、瀋陽、合肥、黃石、鄂州等城市。作為市場化的園區開發商，如何做園區、看市場?近日，武漢光谷聯合集團有限公司董事長黃立平接受了搜狐焦點産業新區的專訪。

在長達2個多小時的交流中，黃立平就如下幾個重要問題進行的闡述，包括：資本市場對産業地産的認知度，産業園區與房地産的關係，産業地産如何擺脫住宅依賴症，産住商的黃金配比，産業園項目複製法則，産業園區市場化道路，以及光谷聯合對園區諮詢管理業務、園區企業孵化業務的佈局和城市拓展計劃等等。為方便閱讀，本文整合為梳理稿件和問答實錄兩個部分。

傲慢與偏見

和眾多園區操盤者遮遮掩掩的態度不同，光谷聯合董事長黃立平並不急於和社會形象存在爭議的“房地産行業”劃清界限，而是坦率指出，産業地産的服務基礎、專業基礎之一就是房地産，不必自我標榜、不必刻意回避、更不應自為恥辱。放下這一點，或許更容易説清楚産業地産到底是什麼。

“看一個從事産業園區開發的企業，應該從兩個方面著眼，一是業務本質，二是服務對象。産業地産的業務本質是房地産，服務對象則是關乎經濟轉型、國家戰略的實體企業。如果輿論能夠把這兩方面講清楚，就能夠避免很多誤解。”黃立平指出，“經過20多年發展，産業地産的概念逐漸為大家所接受，其實際內涵是一種地産模式，是一種房地産開發業務，但是，它的服務對象、運作規律，又跟住宅、商業地産有所區別。因此，‘産業地産’以獨立的概念出現，其背後體現的是細分市場規律和獨特的經營管理規律。”

黃立平把視角拉到整個房地産行業的高度，來討論産業地産的發展現狀。

他認為，整個房地産行業的發展成就體現，首先是住宅開發走向成熟，以産品標準化、標準産品可複製等技術環節的成熟為標誌;商業地産在最近10年也逐步開始走向成熟，多種形態的商業地産呈現共同繁榮，包括購物中心、商業街、寫字樓、商業綜合體等等。相對而言，産業地産的發展還比較滯後，由於其所服務的對像是“企業”，這要求開發商非常了解“企業”，熟悉其所在行業的運作規律、供應鏈規律，乃至工藝流程規律。而行業不同，産業集聚方式不同，城市文化特點和資源結構不同，所有這些規律的發生方式也不同，這成為産業地産發展的難點——如果把一項工作大致分為“成熟部分”和“創新部分”，那麼，産業地産需要攻克的“創新部分”還相當多。

樂觀的是，專業領域對産業地産這一細分市場有相對清晰的認識，“正因為此，我們有過多種一般房地産項目沒有過的融資業務。比如，我們發過企業債，我們發過私募債，我們還做過十年以上期限的長期貸款”，黃立平説，“在融資上，我們得到了比住宅地産商更加優越的支援。”