蘿崗、金沙洲、亞運城板塊一手盤“跳水”，二手業主不降價無成交

端午樓市湧來龍舟水，之前“價堅挺”的一手樓終於出現大降價，有樓盤做“噱頭”，真正“斷崖”大降價的單位沒幾套，但依然有一些樓盤不聲不響地降價促銷。記者近日到蘿崗、金沙洲、亞運城板塊踩盤，一手房售樓部基本上都駐紮了二手房經紀，他們暫時放棄二手房業務的勢頭明顯。金沙洲經紀告訴記者，在二手房業務，經紀周均帶客看樓的次數是兩次；而在一手房業主，經紀日均帶客看樓兩次。蘿崗板塊的經紀告訴記者，保利林語山莊、廣州萬科城二手放盤價已高過2萬元/m2，但路對面的一手盤嶺南山畔最近促銷才賣1.8萬多元/m2，降價三四千的中海譽城和嶺南雅築才賣1萬元/m2齣頭，更不用説低開“9字頭”的珠江嘉園。最近保利林語山莊成交了一個110平方米的單位，業主兩個月前開價225萬元，但一直沒有成交，最終在“龍舟水”降價潮中隨大流降到195萬元成交。

合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，週邊新盤低價或實質性讓利，對本區域的二手樓市産生較大衝擊的同時，也分流了不少中心區的“剛需”買家。蘿崗新盤的價格在1.3萬~1.5萬元/m2之間，如中海譽城、萬科東薈城、萬科金色夢想、嶺南雅築等，其價格較此前均有10%左右的回落，這與天河東部二手物業動輒2萬元/m2以上的相比，價格優勢十分明顯，對天河東部二手“剛需”客才産生一定的分流影響。金沙洲也有部分新盤價格有所走低，如深業江悅灣、星匯金沙、保利西海岸等價格在1.4萬~1.6萬元/m2之間，降幅大多在10%以上，對白雲區、原荔灣以及站西路、環市西、流花路等片區的二手買家産生較大分流。

蘿崗“倒挂” 掃描：

二手盤都是“豪宅” 稅費更重

中原地産萬科城分行高級營業經理林明東回憶起2011年，都覺得“那些年”是做二手仲介的好日子，因為蘿崗吸引了世界五百強企業100多個進駐，員工都是“薪高糧準”的優質客戶，且剛好處於一手盤的斷貨期，一手盤才三四個，現在蘿崗一手項目遍地開花，10多個項目在售，更有多個地塊已開發準備上市。他對比了一下，去年5月，保利林語山莊、保利香雪山、廣州萬科城3個區域，轉手的二手房套數大約在15套左右；今年5月，三個名盤總共二手成交套數在3套左右，市場大幅萎縮七八成。

蘿崗板塊的經紀表示，三個名盤存在一二手價格倒挂，加上二手房受重稅影響，價差分外凸顯。林明東説，保利林語山莊容積率才在0.69，萬科城為0.61，保利香雪山也剛在容積率1之下，因其容積率低，洋房二手房轉讓的稅率適用豪宅標準，意味著一個首次購房的人士買三大名盤的七八十平方米的洋房單位，契稅要3%，證滿5年也要按前後價差來徵收5.6%的營業稅，而不是證滿5年“免稅”，這樣二手房買家要承擔的稅負已接近10%。保利林語山莊、萬科城、香雪山業主開價已過2萬元/m2，而蘿崗一手盤最高才在2萬元/m2，降價前一二手房價格接近，二手房稅費高；降價後，一二手價差更明顯。中原地産林明東表示，該行最近成交一個單位110平方米的三房單位，業主兩個月前放盤，開價225萬元，後來因為等錢用，也看到一手盤“跳水”，最終以195萬元成交。

合富置業保利香雪分行主管蔡德桑表示，現時蘿崗大部分買家都會優先考慮一手樓盤，特別是買洋房的買家，只有少部分打算買別墅的才會考慮二手樓盤。現時，該區域二手均價已逼近2萬元/m2，因持有二手房的業主多數都會看好後市，而且區內將有地鐵線路途經，且有大型商場進駐，使得業主心態更加強硬，不會輕易受一手行情變化而降低放盤價。現保利香雪山的125平方米四房售價約240萬元，萬科城的90多平方米三房售價約210萬元。