廣州一手樓盤大降價 二手房幹瞪眼

來源:廣州日報 2014-06-16 10:05:00

蘿崗、金沙洲、亞運城板塊一手盤“跳水”,二手業主不降價無成交

端午樓市湧來龍舟水,之前“價堅挺”的一手樓終於出現大降價,有樓盤做“噱頭”,真正“斷崖”大降價的單位沒幾套,但依然有一些樓盤不聲不響地降價促銷。記者近日到蘿崗、金沙洲、亞運城板塊踩盤,一手房售樓部基本上都駐紮了二手房經紀,他們暫時放棄二手房業務的勢頭明顯。金沙洲經紀告訴記者,在二手房業務,經紀周均帶客看樓的次數是兩次;而在一手房業主,經紀日均帶客看樓兩次。蘿崗板塊的經紀告訴記者,保利林語山莊、廣州萬科城二手放盤價已高過2萬元/m2,但路對面的一手盤嶺南山畔最近促銷才賣1.8萬多元/m2,降價三四千的中海譽城和嶺南雅築才賣1萬元/m2齣頭,更不用説低開“9字頭”的珠江嘉園。最近保利林語山莊成交了一個110平方米的單位,業主兩個月前開價225萬元,但一直沒有成交,最終在“龍舟水”降價潮中隨大流降到195萬元成交。

合富房地産經濟研究院院長龍斌表示,週邊新盤低價或實質性讓利,對本區域的二手樓市産生較大衝擊的同時,也分流了不少中心區的“剛需”買家。蘿崗新盤的價格在1.3萬~1.5萬元/m2之間,如中海譽城、萬科東薈城、萬科金色夢想、嶺南雅築等,其價格較此前均有10%左右的回落,這與天河東部二手物業動輒2萬元/m2以上的相比,價格優勢十分明顯,對天河東部二手“剛需”客才産生一定的分流影響。金沙洲也有部分新盤價格有所走低,如深業江悅灣、星匯金沙、保利西海岸等價格在1.4萬~1.6萬元/m2之間,降幅大多在10%以上,對白雲區、原荔灣以及站西路、環市西、流花路等片區的二手買家産生較大分流。

蘿崗“倒挂” 掃描:

二手盤都是“豪宅” 稅費更重

中原地産萬科城分行高級營業經理林明東回憶起2011年,都覺得“那些年”是做二手仲介的好日子,因為蘿崗吸引了世界五百強企業100多個進駐,員工都是“薪高糧準”的優質客戶,且剛好處於一手盤的斷貨期,一手盤才三四個,現在蘿崗一手項目遍地開花,10多個項目在售,更有多個地塊已開發準備上市。他對比了一下,去年5月,保利林語山莊、保利香雪山、廣州萬科城3個區域,轉手的二手房套數大約在15套左右;今年5月,三個名盤總共二手成交套數在3套左右,市場大幅萎縮七八成。

蘿崗板塊的經紀表示,三個名盤存在一二手價格倒挂,加上二手房受重稅影響,價差分外凸顯。林明東説,保利林語山莊容積率才在0.69,萬科城為0.61,保利香雪山也剛在容積率1之下,因其容積率低,洋房二手房轉讓的稅率適用豪宅標準,意味著一個首次購房的人士買三大名盤的七八十平方米的洋房單位,契稅要3%,證滿5年也要按前後價差來徵收5.6%的營業稅,而不是證滿5年“免稅”,這樣二手房買家要承擔的稅負已接近10%。保利林語山莊、萬科城、香雪山業主開價已過2萬元/m2,而蘿崗一手盤最高才在2萬元/m2,降價前一二手房價格接近,二手房稅費高;降價後,一二手價差更明顯。中原地産林明東表示,該行最近成交一個單位110平方米的三房單位,業主兩個月前放盤,開價225萬元,後來因為等錢用,也看到一手盤“跳水”,最終以195萬元成交。

合富置業保利香雪分行主管蔡德桑表示,現時蘿崗大部分買家都會優先考慮一手樓盤,特別是買洋房的買家,只有少部分打算買別墅的才會考慮二手樓盤。現時,該區域二手均價已逼近2萬元/m2,因持有二手房的業主多數都會看好後市,而且區內將有地鐵線路途經,且有大型商場進駐,使得業主心態更加強硬,不會輕易受一手行情變化而降低放盤價。現保利香雪山的125平方米四房售價約240萬元,萬科城的90多平方米三房售價約210萬元。

金沙洲“倒挂” 掃描:

同是品牌樓盤 一二手價差百萬

金沙洲是近期推倒“多米諾骨牌”降價的一個區域,深業江悅灣18000元/m2“跳水”到13500元/m2,但其實貨量不多。據記者了解,星匯金沙二期開售因與前期相隔時間較久,開盤價無所顧慮,之前吹風價是帶裝修1.8萬元/m2,後來通過二手仲介聯動,1.4萬元/m2毛坯價推出幾百套單位,帶裝修不過是1.6萬元/m2。據滿堂紅金域藍灣分店店長黃偉勝透露,在短短一個月,滿堂紅已聯動該盤成交一兩百套單位。

據地産人士介紹,目前金沙洲二手房價最高的是金域藍灣,價格已在2.3萬~2.5萬元/m2,比所有在售的一手盤都要高,一是位處金沙洲最成熟的商業配套區域,家門口就是地鐵六號線站點,且有無敵江景;二來前期最後一批一手貨已賣到2萬元/m2以上,故此願意降價的業主不多。滿堂紅黃偉勝算了一下,金域藍灣100平方米左右的二手房價在230萬~250萬元;星匯金沙二期100平方米上下的三房總價才160萬元,若算上稅費,一二手房價差達百萬元。目前金沙洲二手房客人大半是由於受預算約束,七八十萬元的上車盤只能在二手房市場找。他之前成交了一套城西花園的單位,業主是樓梯樓換電梯樓的置換客戶,新買星匯金沙二期的79.5平方米兩房單位,總價才110萬元左右;業主賣出的是城西花園50多平方米的小兩房單位,總價在80多萬元。

合富置業相關人士表示,加上交易稅費等購房成本後,金沙洲一二手倒挂現象較為普遍。現時,買家對城西花園總價低於100萬元的小戶型物業還會繼續受到“剛需”買家青睞。若預算在100多萬元或以上的買家,則會選擇看一手樓。

番禺板塊“倒挂” 掃描:

亞運城二手雖貴勝在戶型小

近期,番禺、花都、蘿崗等多個週邊區域的新盤價格相當實惠,部分新盤甚至有較大幅度讓利促銷走貨。如萬科·歐泊推新單位,均價低於1.7萬元/m2,較此前的21000元/m2降幅達兩成以上,亞運城山海灣低至9800元/m2的起價也較此前1.4萬元/m2以上售價大跌4000元/m2。週邊新盤實質性讓利,有效地吸引了不少“剛需”買家前來捧場,對部分二手客源的分流十分明顯。其中,番禺區更是首當其衝。

據合富標準指數數據顯示,目前華南板塊知名大盤的二手價格基本在1.6萬~2萬元/m2之間,如廣州雅居樂的價格在1.9萬~2萬元/m2之間;南國奧林匹克的價格在1.7萬~2萬元/m2之間;華南碧桂園和華南新城的價格也在1.6萬~1.8萬元/m2之間,祈福新村較新組團的價格基本在1.5萬~1.8萬元/m2。而同是華南板塊的新盤,價格在1.5萬~2萬元/m2之間;如萬科·歐泊售價在1.5萬~1.7萬元/m2;瓏翠1.7萬~2.3萬元/m2;祈福名都的特價單位1.6萬~1.7萬元/m2。

如此實惠的價格,讓番禺區的二手單位頓時失去了價格優勢。以亞運城為例,山海灣清貨價在9800~12500元/m2,而像亞運城媒體村的單位,即便是業主以當初的入市價現在平賣,單價也要1.2萬~1.3萬元/m2,但由於未過5年的稅費加上仲介費,單價接近1.5萬元/m2,與當下的山海灣價格相比,顯然沒有任何優勢。

看樓客許小姐表示,目前山海灣單價雖低,但由於戶型大導致總價高。反觀媒體村,最大的優點是戶型小,70多平方米單位可有很多選擇。但由於小戶型實用率最多是80%,等於變相拉高了房價。一套媒體村77平方米的單位,總價約110萬元,而同樣的總價,在洛溪板塊可選到70多平方米的房子,實用率則高達83%以上。相比之下,使用空間大了,而且離城區的距離也更近了。【來源:廣州日報】

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