在一線城市寫字樓市場需求強勁、供應短缺之時，大多數二線城市寫字樓市場，正陷入肆意發展後的進退維谷。

經歷了幾年間大規模城中村改造，昆明形成了商業物業的空前供應洪峰，其中寫字樓的海量供應，讓眾多在昆明的開發商不免膽戰心驚。

此前世邦魏理仕為中國房地産報獨家提供的中國辦公樓實情調查顯示，通過對多個二線城市過去的年平均吸納量測算，若要市場消化2014年至2018年4年內的寫字樓預期供應，天津、瀋陽、重慶等高風險城市需用時60、25及20年；深圳、成都、武漢、南京、青島也以10年以上的去化週期，成為中等風險城市。

而在昆明這座人口700余萬的西南二線城市，2013年寫字樓供應量達到了1858萬平方米，加上2014年和2015年的預計新增供應量，這三年的寫字樓供應將達到2600萬平方米，平均每人可以分到3.7平方米的寫字樓。

面對寫字樓供應洪峰，開發商應當如何應對？一個700萬人口的城市，如何消化如此體量的寫字樓？已經進入市場高危博弈期的昆明寫字樓市場，正在尋求自己的答案。

市場供大於求 高危博弈期已現

“昆明的寫字樓市場現在確實不太樂觀，毫無疑問是供過於求了，而且是比較嚴重的供過於求，主要原因是搞城中村改造。”5月8日，雲南財經大學教授周大研在接受中國房地産報記者採訪時直言。

中國房地産報記者從昆明市住房和城鄉建設局獲悉，經過幾年的城中村改造，昆明382個城中村中已有229個城中村改造項目進入了市場。而一方面是順應政府的要求，另一方面是開發商自身的戰略，每一個城中村改造都少不了城市綜合體的身影，而每個城市綜合體都必然有寫字樓。

中國房地産報對2014年昆明主城和呈貢新區的樓盤進行匯總和不完全統計，昆明在建或規劃建設的含有寫字樓的項目達到95個，昆明的每一個綜合體都配有寫字樓，還有一些項目為純商務寫字樓，包括螺螄灣中心、盛唐城、紅星國際廣場、雲錫·金地、中豪國際廣場、七彩雲南·第壹城等項目。其中在建的大體量寫字樓有88萬平方米的人民路壹號廣場，70萬平方米的萬達·昆明雙塔、超過100萬平方米寫字樓面積的潤城廣場、80萬平方米體量的呈貢涌鑫哈佛中心、50萬平方米的毅人財富中心等。

預計到2017年，昆明將有150個城市綜合體建成。在城市綜合體的浪潮之下，昆明寫字樓的供應也達到了歷史的高峰。目前昆明在建、待建綜合體總體量9200萬平方米左右，如果按照寫字樓業態佔城市綜合體總體量的10%~15%來計算，昆明在建樓盤的寫字樓體量應在920萬~1380萬平方米左右。而據風之鈴地産研究中心統計數據顯示，2013年昆明寫字樓供應量達到了1858萬平方米，而2014年和2015年新增的寫字樓體量預計也將達到853萬平方米。僅這三年的寫字樓供應就達到2600萬平方米的驚人體量。按照昆明700萬人口數量，每人可以分到3.7平方米的寫字樓面積。

這其中，尤以近年來樓市開發的主力片區南市區和西市區供應量最大。2013年～2015年昆明寫字樓供給分佈：市中心231萬平方米，東市區211萬平方米，西市區500萬平方米，南市區1089萬平方米，北市區267萬平方米，呈貢新區413萬平方米。

“如此龐大體量的市場供應，消化仍需要一定的時間，當洪峰到來的時候，市場需求不能吸納整個市場的供應，整個市場就會發生變化，競爭也將更為激烈。”紅星地産昆明公司總經理助理兼行銷總監鄭嵐向中國房地産報記者坦言。紅星美凱龍集團在昆明的西山區正在開發的紅星國際廣場，體量達120萬平方米，也將有數十萬平方米體量的寫字樓面世。

“現在壓力很大，未來也不可小視。”綠地香港集團助理總裁許文珉在綠地雲都會開盤現場也對外稱，“開盤貨包不大，以試水為主，寫字樓不比住宅，壓力不小。”

市場需求不可能如供給一樣放量暴漲。儘管有面向東南亞、南亞的“橋頭堡”戰略，儘管昆明的經濟與商業這幾年經歷了快速的增長和擴張，來自全國的資金和企業正在涌入這個新的希望之城，但商業的擴張和商務需求的增長仍然遠遠追不上昆明寫字樓放量的速度。2014年的昆明寫字樓市場顯然進入了一個高度危險的博弈期。